Immobilier : la fin des années Juppé se solde par une chute des ventes de logements neufs

Très nettement orienté à la baisse en 2020, le marché de l'immobilier neuf a continué à perdre du terrain l'an dernier, contrairement aux attentes des promoteurs. Une tendance négative qui ressort de la présentation de l'évolution du marché immobilier neuf en 2021 en Gironde et à Bordeaux Métropole par l'Observatoire de l'immobilier du Sud-Ouest (Oiso), présidé par Christophe Duportal. Non seulement le marché immobilier girondin ne s'est pas vraiment redressé mais il enregistre un recul marqué des mises en ventes, qui chutent de -50,7 % en trois ans, à 2.813 en 2021 contre 5.716 en 2019. Ce qui n'empêche pas ce mouvement fortement à la baisse d'avoir connu une inflexion plutôt positive entre 2020 et 2021.

"La production dans le département est écrasée par l'effondrement des volumes de construction dans le collectif. Et le constat est le même à Bordeaux Métropole", a cadré sans fioritures Christophe Duportal.

Le marché des mises en vente à la peine

Cet écrasement du marché a des allures de tendance lourde et de fin de cycle puisqu'il est quasi constant sur six ans : le nombre des mises en vente chute ainsi de -59,3 % dans le département entre 2016 (6.917 unités) et 2021. Il semble toutefois qu'une correction de trajectoire soit à l'œuvre. Car cette réduction accélérée du nombre de mises en ventes de logements neufs, démarrée depuis 2016, a enregistré un gros coup de frein depuis 2020.

Avec un redressement de la courbe qui commence à dessiner un plateau. Le nombre des mises en ventes ne s'est ainsi tassé que de -3 % entre 2020 et 2021. Cette correction de trajectoire n'infirme pas la réalité d'une fin de cycle. Ce dont semble témoigner également l'orientation du marché des ventes. Ce dernier suit même en Gironde une pente un peu plus accentuée.

Un effondrement quasiment généralisé

Le nombre des ventes de logements neufs dans le département enregistre une chute de -53,4 % entre 2016 et 2021, passant de 6.939 à 3.229. Et, là aussi, pas de miracle entre 2019 et 2021 puisque le nombre des ventes affiche pendant cette période un recul de -38,9 %, de 5.287 à 3.229 logements. Mais là aussi un point d'inflexion majeur s'impose à compter de 2020, avec un arrêt net de l'effondrement des ventes. Les optimistes y verront même une inversion de tendance puisque le nombre des transactions se se stabilise à +0,2 % entre 2020 (3.221) et 2021 (3.229).

L'évolution du marché immobilier aménagé neuf à Bordeaux Métropole (près de la moitié de la population départementale) n'a pas dérogé à ces tendances départementales lourdes. Avec une courbe alignée sur les mêmes rails que ceux de la Gironde. Les mises en ventes y ont ainsi chuté de -60,2 % entre 2016 et 2021, passant de 5.738 à 2.280. Une dégringolade toujours d'actualité entre 2019 et 2021 avec une chute de -50,5 % des mises en ventes (de 4.604 à 2.280).

2021 : le tournant de la fin de la baisse ?

Mais là aussi cette tendance fortement baissière connait un début de freinage, puisque le nombre de mises en ventes ne recule plus que de -6 % entre 2020 et 2021. A Bordeaux Métropole le nombre de ventes s'effondre de -54,4 % entre 2016 et 2021, passant de 5.749 à 2.620 et de -40 % entre 2019 et 2021 (4.341 à 2.620). Immanquablement l'année 2020 a marqué à nouveau une inflexion plus que sensible avec les années précédentes puisque la baisse entre 2020 et 2021 n'est plus que de -5,7 %.

L'évolution quasiment identique des ventes et des mises en ventes a sans doute évité l'éclatement d'une crise brutale en protégeant le niveau des stocks. Les 2.780 logements à l'offre en 2021 représentent 12,7 mois de stock. Sachant que la zone rouge en bordure immédiate de crise se situe à 6 mois de stocks.

La glaciation du marché a protégé les stocks

"Nous sommes sur un marché sain, sans surchauffe ni pénurie. Cela dit, les volumes sont moindres comparés aux années précédentes. Pour rappel, il y avait 4.111 logements en vente en 2019", recadre pour l'Oiso Christophe Duportal.

Autrement dit l'épaisseur relative des stocks se maintient malgré une chute en volume de -32 % par rapport à 2019 ! Une situation qui serait inimaginable si le marché des ventes ne s'était pas effondré. Dans ce contexte assez original, le niveau des prix, qui part, il est vrai, d'un palier élevé, progresse nettement tout en restant dans les clous. En Gironde, cette progression tarifaire est plus marquée sur le littoral et à Bordeaux Métropole. Avec au final une hausse à +2 % en Gironde sur un an, à 4.245 euros/m2 et +15 % sur cinq ans. Cette hausse moyenne des prix sur un an atteint +3 % à Bordeaux Métropole, à 4.475 euros/m2.

Le grand écart des prix mis à l'offre et de ceux qui sont payés

A noter la confirmation d'une divergence des courbes des prix des logements mis à l'offre (demandés par les vendeurs) et des prix de vente. C'est ainsi que la courbe des prix payés aux vendeurs, qui jusqu'à la mi-2017 était plus élevée que celle des prix mis à l'offre -signe d'une très forte tension haussière sur le marché-, est depuis restée inférieure. Jusqu'en 2019 les deux courbes étaient presque collées l'une à l'autre.

Mais depuis trois ans l'écart entre ces ceux courbes n'a cessé de s'agrandir. Au point que ces deux courbes divergent désormais clairement. Alors que le prix de vente s'établissait à 4.285 euros/m2 à Bordeaux Métropole, au 31 décembre 2021, en hausse de +2 % sur un an et de +17 % sur cinq ans, il en allait autrement pour les biens mis à l'offre. Ces derniers étaient ainsi proposés à 4.475 euros/m2, en hausse de +3 % sur un an et de +23 % sur cinq ans. Ce qui est d'autant plus intéressant qu'en 2019 les deux courbes de biens à l'offre et vendus à Bordeaux Métropole se rejoignaient quasiment en un même point situé à 4.100 euros/m2.

Une crise immobilière en forme de virage historique urbain

A partir de 2017 la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) de Nouvelle-Aquitaine a essayé de sensibiliser à plusieurs reprises les élus sur cette tendance du marché bordelais à la contraction, mais il semble que les plaques tectoniques à l'œuvre aient été trop puissantes. Parce que Bordeaux a commencé à tourner la page de l'urbanisme des années Juppé, marqué par le lancement de plusieurs grands projets immobiliers aménagés, dans le cadre de "l'arc de développement durable". Soit un ensemble d'écoquartiers qui part du nord (Ginko et Bassins à flot) vers le sud (Euratlantique et Belcier) en passant par l'est (Bastide Niel et Brazza). Des programmes qui se rapprochent pour beaucoup de leur terme.

Ce mouvement baissier du marché immobilier aménagé est sans doute d'autant plus brutal qu'il a été amplifié par la crise sanitaire du Covid-19, qui a entrainé le report des élections municipales de 2020 et rallongé la longue séquence entamée en 2019 de réduction par les élus métropolitains du nombre de permis de construire accordés. Le moratoire de plusieurs mois appliqué à la construction par la nouvelle majorité écologiste de Bordeaux, avec Pierre Hurmic (EELV), a, pour beaucoup de promoteurs immobiliers, donné le tempo d'une séquence politique lourde de conséquences. Un virage malthusien dont la mairie vient d'annoncer qu'elle sortait et qui aura permis de lancer le label Bâtiment frugal bordelais, porté par le nouveau patron de l'urbanisme bordelais, Bernard Blanc, qui ouvre de nouvelles perspectives.