« La crise de l'offre arrive avec des programmes neufs qui se compteront sur les doigts d'une main en 2024 [...] Si on atteint 150.000 m2 en 2024, ce sera déjà un très bon résultat ! », prévenait en début d'année Cédric Chaignaud, le vice-président de l'OIEB (Observatoire de l'immobilier d'entreprise de Bordeaux Métropole), au sortir d'un millésime 2023 exceptionnel et à rebours de la tendance nationale. Six mois plus tard, la tendance est bel et bien à la baisse dans l'agglomération bordelaise et le contexte politique incertain né des législatives pourrait accentuer une forme d'attentisme des chefs d'entreprise.

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Les surfaces de bureaux ont fondu de moitié

Avec seulement 55.000 m2 de surfaces de bureaux échangées, la chute est de -47 % au premier semestre 2024 par rapport aux six premiers mois de 2023. En nombre d'opérations, la pente est légèrement moins rude avec -25 % pour atteindre 120 transactions. Le coup de froid est donc bien réel même si les professionnels tiennent à le relativiser. « L'année 2023 était particulièrement bonne et il faut donc nuancer l'ampleur de la baisse puisque le premier semestre 2024 n'est pas si loin de la moyenne des trois dernières années qui se situe autour de 70.000 m2 », observe Nathalie Le Bolc'h, vice-présidente de l'observatoire et directrice régionale de CBRE. Parmi les opérations marquantes de début 2024 on trouve le programme Les Cimes sur 17.500 m2 à Bordeaux Euratlantique, le programme Madera, développé par Lamotte et dessiné par BLP & Associés, sur 6.000 m2 à Mérignac, et le futur siège de la MSA de Gironde, développé par Nexity et Altarea Cogedim et les architectes d'IT's Vision sur 7.500 m2 dans le quartier Belvédère sur la rive droite de Bordeaux.

Mais la surface moyenne des biens échangés se situe à 400 m2 contre 500 m2 l'an dernier tandis que la part des ventes par rapport à la location tombe à 15 % contre 21 % un an plus tôt. « Cela montre que le financement des opérations devient plus difficile avec des taux d'intérêts qui restent élevés. On voit aussi que les opérations de plus de 1.000 m2 sont plus rares en 2024 alors que le segment 200-500 m2 se porte bien », complète Valéry Carron, vice-président de l'OIEB et directeur régional Sud-Ouest Associé chez BNP Paribas Real Estate.

Qu'en est-il, dans ces conditions et compte-tenu des incertitudes politiques nées des élections législatives, de l'atterrissage pour la fin de l'exercice 2024 ? « Il y a une forme d'attentisme mais qui se traduit par des opérations reportées mais pas annulées. On sera au-delà des 100.000 m2 échangés en 2024 mais ensuite c'est très difficile de dire si on terminera l'année à 120.000, 140.000 ou 180.000 m2 ! », jauge Valéry Carron.

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Un stock historiquement haut

Ce qui est certain c'est que le stock de bureaux disponibles à un an continue de gonfler dans l'agglomération bordelaise pour atteindre désormais 266.000 m2, soit un pic historique en hausse de 23 % sur un an. Mais les professionnels assurent ne pas s'inquiéter de cette tendance lourde depuis 2019. « Cela s'explique par le reliquat des biens de seconde main de 2023 et par la baisse des transactions dans le neuf. Si on considère qu'on consomme 120.000 à 150.000 m2 par an, ce stock correspond à deux ans d'activité, ce n'est pas déraisonnable », affirme Valéry Carron.

Sa consœur Nathalie Le Bolc'h se montre toutefois plus nuancée, pointant du doigt « le stock dormant avec des bureaux qui ne se vendent pas faute d'investissements suffisants pour les rénover ». Selon l'OIEB, entre 20 et 25 % des bureaux en stock à Bordeaux Métropole seraient ainsi obsolètes, c'est-à-dire qu'il faut y investir plus de 30 % de leur valeur pour les remettre au goût du marché. Un stock vieillissant qui se trouve notamment à Pessac, Mérignac, Bruges ou encore Bordeaux Lac. Mais à l'autre bout de la chaîne, notamment à Bordeaux Euratlantique, les bureaux de seconde main trouvent preneurs très rapidement et à des prix identiques à ceux du neuf.

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Rebond des locaux d'activité, pas des entrepôts

La tendance est meilleure pour les locaux d'activité et commerciaux qui affichent 76.500 m2 échangés lors de 93 transactions, soit un rebond respectivement de + 24 % et de +4,5 % par rapport au premier semestre 2023. Le stock à un an s'établit à 186.000 m2.

En revanche, c'est toujours le calme plat ou presque sur le marché des entrepôts, en particulier les petites surfaces avec seulement 4.500 m2 placés au premier semestre contre 21.000 m2 un an plus tôt. « L'offre est quasi-inexistante dans le neuf pour les projets de moins de 5.000 m2 », pointe Nathalie Le Bolc'h. Et la tendance est jugée problématique puisque l'absence d'offre disponible dans l'agglomération bordelaise repousse les entrepôts toujours plus loin, à Cestas au Sud, et à Beychac-et-Caillau et le long de l'autoroute A10 au Nord. Le stock à un an pointe à seulement 32.500 m2 pour les entrepôts de moins de 5.000 m2, avec seulement 5.000 m2 d'offre neuve, et à 56.000 m2 pour les projets de plus de 5.000 m2.

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