Immobilier : à Bordeaux, Bastide Niel, qui doit accueillir 10.000 habitants, est réorienté

Avec le vaste programme Bastide Niel, les élus écologistes et socialistes utilisent leur dernière carte pour revisiter l'un des grands projets urbains bordelais. Ils jugent que l'ancien maire Alain Juppé a lancé un plan d'urbanisme pharaonique, lessivant les dernières réserves foncières sans rien laisser ou presque à ses successeurs. D'où l'importance de se saisir de ce nouveau quartier de 10.000 habitants pour y apposer la marque d'une autre vision urbaine : 716 logements en plus que prévu au départ mais davantage d'offres sociales et de végétalisation.

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Déjà réalisée aux deux tiers, la ZAC Bastide Niel s'étend sur 34 hectares pour accueillir sur la rive droite de Bordeaux plus de 4.000 logements et 10.000 habitants à terme
Déjà réalisée aux deux tiers, la ZAC Bastide Niel s'étend sur 34 hectares pour accueillir sur la rive droite de Bordeaux plus de 4.000 logements et 10.000 habitants à terme (Crédits : Agence APPA)

Les responsables politiques de l'urbanisme à Bordeaux et Bordeaux Métropole se sont retrouvés ce mardi 22 mars à la maison du projet Bastide Niel, l'écoquartier qui sort de terre sur la rive droite, pour expliquer la réorientation de cet énorme projet urbain, qui se déploie sur 35 hectares et va se solder par la livraison de 4.116 logements, qui devraient accueillir à terme 10.000 habitants.

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C'est ainsi qu'en plus de Pierre Hurmic, maire EELV de Bordeaux et 1e vice-président de Bordeaux Métropole, présent à distance par écran pour cause de positivité au Covid-19, se trouvait Christine Bost, maire PS d'Eysines et vice-présidente de Bordeaux Métropole en charge du foncier opérationnel (aménagement urbain et naturel), Bernard Blanc (société civile), adjoint au maire de Bordeaux en charge de l'urbanisme résilient, et Claire Vendé, présidente de la SAS d'aménagement Bastide Niel et directrice générale de Bordeaux Métropole Aménagement (BMA).

Bastide Niel Réorienté

Christine Bost, vice-présidente de Bordeaux Métropole en charge du foncier, Stéphane Pfeiffer (adjoint au maire de Bordeaux en charge du logement), Françoise Frémy (adjointe du quartier Bordeaux Bastide au maire de Bordeaux) et Bernard Blanc (adjoint au maire de Bordeaux en charge de l'urbanisme). (crédits : Agence APPA).

Avec cette réorientation les élus veulent sauver ce qui peut l'être

"Le paradoxe c'est que Bordeaux est une ville où l'on construit beaucoup mais où il y a de grandes difficultés à se loger. Parce que l'offre est décalée par rapport à la demande, aux besoins de la population. C'est pourquoi nous avons décidé de réorienter l'offre", a expliqué en substance Pierre Hurmic.

Une réorientation de l'offre de logements dans une zone d'aménagement concerté (ZAC) de grande ampleur dont le programme Bastide Niel sera le seul exemple à Bordeaux. Pierre Hurmic a précisé que dans cette réécriture, toutes les modifications qui vont infléchir la trajectoire de Bastide Niel, un programme urbain lancé en 2017 et déjà réalisé aux deux-tiers (66 %) à la date du 31 décembre 2021, ont comme auteur Bernard Blanc. Ce patron de l'urbanisme de Bordeaux s'est fait connaitre par le lancement du label de Bâtiment frugal bordelais, qui commence à faire parler de lui dans les constructions bordelaises en diffus ou dans de petits programmes immobiliers.

"Il faut continuer à construire"

La municipalité écologiste de Bordeaux élue en 2020 a été rapidement soumise à la critique en particulier à cause du moratoire qu'elle a imposé, quelques mois, sur la construction de nouveaux logements. Tandis que le discours répété par Bernard Blanc au sujet du surdimensionnement du nombre de logements mis en construction par rapport aux besoins réels du marché bordelais, il a fait sortir (avec discrétion) plus d'un promoteur de ses gonds. Un moment politique dont Pierre Hurmic a décidé de s'affranchir en rappelant que la fonction du moratoire avait été de réfléchir pour appliquer ensuite la stratégie urbaine la mieux adaptée aux besoins.

"Nous avons la conviction qu'il faut continuer à construire", a ainsi tranché Pierre Hurmic ce 22 mars.

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Bastide Niel boosté par 21 % de logements en plus

Un cap qui s'exprime clairement dans la reprise en main du programme Bastide Niel. Le nombre total de logements est ainsi revu à la hausse, passant de 3.400 dans la première mouture d'avant les élections municipales de 2020 à 4.116 dans la dernière version présentée ce mardi. Soit un objectif de construction en hausse de 21 %. La part des habitations de type PLUS (prêt locatif à usage social-correspondant aux locations HLM) et PLAI (prêt locatif aidé d'intégration/destiné aux locataires en situation de grande précarité) passe de 850 à 859, soit la hausse la plus faible à +1% du programme.

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Pierre Hurmic et Claire Vendé

Pierre Hurmic, en visio, et Claire Vendé ce 22 mars (crédits : Agence Appa)

Proportionnellement la plus forte hausse concerne les logements sociaux de type PLS (prêt locatif social/destiné aux locataires ne pouvant prétendre à une location HLM mais n'ayant pas assez de revenus pour le privé), à +52,9 %, pour un bonus de 180 unités supplémentaires et un total de 520 habitations. Mais en nombre c'est bien l'ensemble des logements ouverts à l'accession sociale à la propriété, majoritairement via le mécanisme du bail réellement solidaire (BRS), qui augmente le plus passant de 680 à 1.001. Soit un gain de 321 logements représentant une progression de +47,2 %. De son côté le parc des logements en accès libre passe de 1.530 à 1.736 unités, soit une progression de +13,4 %.

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Une hausse de l'offre sociale et abordable qui vise à rattraper l'important retard en matière de logements locatifs sociaux dont souffrent tant la ville centre (18,4 %) que la métropole bordelaise (20 %) par rapport à l'objectif légal de 25 % de logements sociaux. Plus de 42 000 ménages sont inscrits sur la liste d'attente d'un logement social à Bordeaux Métropole.

Accéder à la propriété dans un marché régulé

"Nous voulons préserver la mixité sociale de Bordeaux et permettre aux familles de pouvoir s'installer de façon durable à Bordeaux. L'avantage du BRS est de pouvoir accéder à la propriété à un prix accessible, tandis que pour les collectivités ce mécanisme leur garantit qu'au bout du compte le bien -dont le prix de vente est régulé- n'entrera pas dans une spirale spéculative", a décrypté en substance le maire de Bordeaux.

Avec la volonté de mieux réguler le marché immobilier, de défendre l'intérêt général via la préemption de parcelles de foncier par les collectivités, comme l'a défendu Bernard Blanc lors de la dernière réunion de l'Oiso (Observatoire immobilier du Sud-Ouest). Une stratégie dont Christine Bost a également reconnu l'intérêt ce mardi en revenant sur le sujet du BRS (bail réellement solidaire).

Un projet végétalisé


  • La réécriture du programme Bastide Niel, pour partielle qu'elle soit, inclut un volet significatif de végétalisation des espaces publics qui va permettre de récupérer 2 hectares de pleine terre sur les 16 hectares d'espace public du futur quartier. Au bout du compte, la réécriture va permettre d'insérer une végétalisation trois à cinq fois plus importante que prévue au départ, avec notamment 1.800 arbres et 3.000 arbustes, ainsi que des potagers développés dans un partie des 21 parcs « 3D », sur environ 7.000 m2.

Abaissement du seuil de construction de logements sociaux

"Avec le BRS, nous pouvons faire valoir notre volonté de démocratiser l'accession à la propriété. En 2016, la location d'un T3 à Bordeaux coûtait 800 euros par mois. Trois ans plus tard, il fallait compter 960 euros pour louer la même surface. Dans ces conditions il faut être capable de tordre un peu la loi du marché pour agir afin que notre territoire reste accessible. Toutes ces grandes opérations, dont Bastide Niel et Brazza sont un peu sur leur fin", a rembobiné Christine Bost.

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L'élue est ensuite revenue sur la stratégie qu'allait suivre la Métropole dans ce domaine  stratégique du logement.

"Pour fluidifier le marché nous allons abaisser les seuils à partir desquels la construction de logements sociaux ou abordables devient obligatoire. Nous allons abaisser ce seuil de 2.000 à 1.000 m2 pour rendre obligatoire la construction de logements sociaux, et de 1.000 m2 à 500 m2 pour l'obligation de construire des logements abordables", a annoncé Christine Bost, qui a regretté que les bailleurs sociaux aient été mis en difficulté dans leur capacité à financer des projets.

La marque d'Alain Juppé domine un marché immobilier en échec

Bernard Blanc s'est quant à lui livré à un exercice de décryptage de la pensée urbaine d'Alain Juppé et de ses effets sur le présent. Le patron de l'urbanisme de Bordeaux a ainsi jugé qu'avec la mise en chantier de 45.000 logements au cours de son mandat, avec son "arc de développement durable", depuis le lancement du quartier Ginko à Bordeaux-Lac jusqu'à Euratlantique dans le périmètre de la gare Saint-Jean, en passant par Bastide Niel, l'ancien maire de Bordeaux avait ratissé le terrain dans les grandes largeurs et en profondeur sans rien laisser ou presque.

"Alain Juppé est intervenu sur 14 % de la surface de la ville de Bordeaux. Il a mobilisé la totalité des friches industrielles disponibles. Nous sommes les héritiers de ce moment, nous ne pouvons plus qu'accompagner. D'ici huit ans la totalité de l'espace disponible à Bordeaux aura été urbanisé... Avec cet effort de construction Alain Juppé voulait lutter contre l'étalement urbain en densifiant l'habitat. Mais cela n'a pas marché car l'offre ne correspondait pas aux besoins des jeunes ménages", a tranché l'adjoint de Pierre Hurmic, qui estime que cette stratégie a surtout été bonne pour les investisseurs.

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Des remboursements de 700 à 750 euros au lieu de 1.100 à 1.200 euros

Le patron de l'urbanisme bordelais s'est voulu froidement lucide.

"Le privé est aux commandes de Ginko, avec Bouygues, ensuite il y a l'urbanisme d'Etat qui est à l'œuvre à Euratlantique, sur lequel en tant que puissance publique locale nous n'avons pas prise. Et puis il y a Brazza, qui a aussi été entièrement livré au privé ! Il ne nous reste plus que Bastide Niel, c'est le seul programme d'urbanisme sur lequel la ville de Bordeaux et Bordeaux Métropole peuvent mettre la main, avec des valeurs foncières assez basses pour que nous puissions y faire du locatif et de l'accession aidée à la propriété", a dépeint Bernard Blanc.

Avant de regretter lui aussi la perte de capacité d'action qui a été infligée par le gouvernement aux bailleurs sociaux que la réorientation du programme Bastide Niel a selon lui permis de remettre en selle, au moins provisoirement en tant que maîtres d'ouvrage. Il a rappelé la création de l'office foncier solidaire (OFS), qui est l'outil indispensable du portage foncier dans le cadre du BRS, avec au départ Aquitanis et Mésolia. A Bastide Niel, le BRS va permettre de construire des logements neufs à 2.100 euros le mètre carré, pour une mise en vente régulée à 3.500 euros. Sachant, comme l'a précisé Claire Vendé, que grâce au BRS les acquéreurs, au lieu de rembourser 1.100 à 1.200 euros par mois, n'ont plus à s'acquitter que 700 à 750 euros : le coût du foncier étant littéralement écrasé dans le cadre de ce type de bail. En contrepartie, aucune plus-value ou presque n'est possible lors de la revente.

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