La présentation, ce 27 novembre, de l'évolution du marché immobilier à Bordeaux Métropole mais aussi en Gironde, à La Rochelle et dans le Sud Aquitaine par l'Observatoire immobilier du Sud-Ouest (Oiso), à partir de l'étude réalisée comme chaque année par le cabinet Adéquation, s'est faite en mode confiné par le biais de plusieurs webinaires. Pierre Vital, président de l'Oiso et fondateur du promoteur Idéal Groupe, a présenté le webinaire consacré au marché immobilier dans le collectif neuf en Gironde et Bordeaux Métropole.
Non seulement le marché immobilier de Bordeaux Métropole ne pouvait pas échapper au choc de la pandémie de coronavirus mais, comme l'a souligné à plusieurs reprises Arnaud Roussel-Prouvost, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) de Nouvelle-Aquitaine, la perspective des élections municipales n'a fait que renforcer un malthusianisme déjà bien ancré chez la plupart des élus concernant la construction immobilière. Amorçant un assèchement du marché immobilier avec une chute des mises en ventes.
Jongler entre diffus et encadré pour trouver l'équilibre
Une vision de la réalité totalement divergente de l'analyse faite à ce propos par la nouvelle équipe municipale à Bordeaux, comme en a témoigné l'entretien que La Tribune a eu avec le nouvel homme fort de l'urbanisme à Bordeaux Métropole : Bernard-Louis Blanc. Pour le 4e adjoint au maire de Bordeaux en charge de l'urbanisme résilient, le problème est -schématiquement- généré par une surproduction, qui ne s'adresse pas aux besoins de la populations métropolitaine. Pour Pierre Vital, qui s'efforce d'éclairer la dynamique du marché, l'enquête d'Adéquation montre notamment l'énorme poids pris par les programmes aménagés développés à Bordeaux et à sa lisière, et en particulier celui d'Euratlantique.
"Malgré la chute des mises en ventes et des ventes sur les neuf premiers mois de 2020 à Bordeaux, on voit que l'accession à la propriété continue à se développer grâce aux secteurs aménagés, qui imposent la construction de logements à prix abordables, contrairement au diffus, qui s'est totalement effondré", recadre Pierre Vital, qui estime que la mairie de Bordeaux va devoir trouver le bon équilibre entre ces deux périmètres.
Gare à l'effet de pénurie qui pourrait déclencher une inflation
Parce qu'il pointe un risque d'inflation qui pourrait être attisé par une pénurie qui semble se préciser chaque jour davantage. Le président de l'Oiso souligne ainsi que les prix des transactions réalisées à Bordeaux intra-muros, hors parkings et hors logements aidés, sont passés au 3e trimestre 2020 à 5.000 €/m2, contre 4.889 €/m2 au 3e trimestre 2019, soit une hausse de 2,3 % sur un an.
"Du côté de l'offre à Bordeaux, toujours hors parking et hors logements aidés, les prix affichés à la vente sont passés de 4.892 €/m2 pendant les neuf premiers mois de 2019 à 5.577 €/m2 pendant la même période en 2020,. Les ventes ont baissé, mais moins que les mises en ventes, donc nous avons érodé le stock", analyse Pierre Vital.
Une montée en force du marché qui se déplace d'est en ouest
A l'échelle de Bordeaux Métropole aussi les prix, hors parking, ont continué à grimper. Ils ont ainsi atteint la barre des 4.271 €/m2 à la vente (sur les neufs premiers mois de 2020) et celle des 4.457 €/m2 à l'offre, toujours dans la Métropole. Soit des hausses respectives de +138 euros et +356 €/m2 sur un an ! Les données de l'Oiso montrent que sur les neufs premiers mois de 2020 les ventes de logements neufs en collectif ont reculé dans le département de la Gironde de -42 %, à 2.322 unités. Ce recul est marqué à l'échelle du département par un mouvement de montée des ventes qui balaie le territoire girondin d'est en ouest.
La mairie de Bordeaux compte bien suivre de près la sortie de terre du nouveau quartier Brazza (ci-dessus).
Hormis Bordeaux Métropole, qui reste le cœur du marché immobilier girondin, tous les autres territoires sont marqués par ce mouvement de bascule géographique : les zones littorales captant, du Bassin d'Arcachon jusqu'au Nord Médoc, la plus grande part de l'activité. Au détriment de toutes les autres zones situées à l'intérieur des terres.
Une baisse à Bordeaux presque deux fois moins importante
Au 3e trimestre 2020, la Métropole représentait plus de 80 % de l'offre commerciale de la Gironde, alors qu'elle était équivalente dans tous les autres territoires du département. L'évolution du marché immobilier neuf dans le collectif à Bordeaux Métropole est également en recul de 42 %, à 1.869 ventes. Sans surprise, le pic de l'impact a été enregistré au 2e trimestre 2020, avec 483 ventes contre 1.190 au 2e trimestre 2019 : soit un effondrement de 59 % lié au confinement du printemps.
La situation à Bordeaux intra-muros, pour en revenir à l'évolution du marché sur les neuf premiers mois de 2020, se distingue nettement de ce qui se passe dans la Métropole. Si le marché bordelais est lui aussi touché par la crise, c'est dans des proportions bien plus réduites que l'ensemble métropolitain, puisque le nombre des logements vendus n'y a baissé que de 26 % au cours des neufs premiers mois de 2020 sur un an. La ville comptabilise ainsi 721 ventes sur les neuf premiers mois de 2019 contre 570 en 2020.
Symbolisé depuis la rive gauche par une énorme forme pyramidale qui surplombe La Bastide, le quartier Bastide Niel va être en partie revu à la demande de la mairie.
Des mises en ventes à la peine et qui inquiètent
"Les mises en ventes à Bordeaux ont fortement baissé au deuxième trimestre, avec 124 logements, avant de reprendre au troisième trimestre, avec 348 logements. Mais le dénivelé entre les mises en ventes au cours des neuf premiers mois de 2019, au nombre de 1.187, et celles de 2020, à 667, n'en reste pas moins très important", évalue Pierre Vital, qui souligne que les mises en ventes du troisième trimestre 2020 représentent à elles seules 52 % de la totalité des biens proposés pendant les neuf premiers mois de 2020.
La chute des mises en ventes, de -58 % à Bordeaux Métropole, avec 1.491 logements, sur les neuf premiers mois de l'année est également marquée par rapport à la même période en 2019. Il n'en reste pas moins que les ventes en secteurs aménagés s'inscrivent à la hausse malgré la crise dans la Métropole, puisque ces dernières progressent de +41 % au 1e trimestre et de +46 % au 3e trimestre, du jamais vu depuis des lustres, après un repli à +38 % au plus fort de la tempête, au 2e trimestre.
Un niveau de stock à l'offre qui n'est pas alarmant
L'Oiso confirme cette très forte montée des secteurs aménagés à Bordeaux intra-muros. L'observatoire montre ainsi que l'activité immobilière s'est concentrée en un an sur les zones de Bordeaux intra-boulevards et Bordeaux rive droite (plus de 10 % du marché métropolitain chacune), avec la montée en puissance des grands programmes : ce qui inclut bien sûr la locomotive Bordeaux Euratlantique, qui mord largement sur la rive gauche de Bordeaux, mais aussi sur la rive droite Brazza et Bastide Niel.
Dans ce secteur de l'aménagé, les villes de Mérignac, Villenave-d'Ornon et Lormont, dont les progressions d'offres commerciales sont comprises entre +5 et +10 % sur 2019 et 2020 manifestent également un dynamisme notable. Le niveau de stock à l'offre, à 3.259 logements en fin de 3e trimestre 2020, ne semble pas alarmant. Il s'était calé à 3.725 logements l'an dernier à Bordeaux Métropole, représentant 10,5 mois de stock théorique, loin de la zone de danger.
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