Immobilier d'entreprise (OIEB) : Bordeaux Métropole évite l'effondrement du marché

Simon de Marchi, Patrice Dupouy et Valery Carron, respectivement président et vice-présidents de l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise de Bordeaux Métropole (OIEB) ont présenté ce jeudi 16 juillet les chiffres sur l'évolution du marché au 1e semestre 2020. Chiffres qui résultent de l'étude de marché de l'OIEB menée en étroite collaboration avec l'A'urba (Agence d'urbanisme de Bordeaux Aquitaine). Contrairement à ce que l'on pouvait craindre l'activité dans l'immobilier d'entreprise ne s'est pas effondrée.

Si le marché du bureau a été sérieusement secoué par la crise sanitaire, puisque l'activité commerciale a été totalement gelée selon les professionnels pendant deux mois et demi de confinement, aucune visite n'étant autorisée, locaux d'activité et entrepôts font plus que sauver le bilan. Avec 56.900 m2 échangés au cours de ce 1e semestre 2020, le segment de marché des locaux d'activité affiche une hausse de 44 % par rapport à la même période en 2019 ! Tandis que le segment de marché des entrepôts, à 58.800 m2, affiche une hausse de 30 % sur un an...

Un compte propre de 12.000 m2 à Canéjan

Au global le 1e semestre 2020 a enregistré, avec un total échangé de 115.700 m2, une hausse combinée de +36 % sur un an, au travers de 65 transactions.

"La demande de locaux d'activité et d'entrepôts reste centrée sur une très bonne dynamique. Parce que les besoins sont toujours là et qu'avec l'importance des livraisons de produits neufs, le marché a bénéficié d'une inertie positive. Les transactions signées avant la crise n'ont pas été annulées et son en train de se dénouer : ce marché n'a pas encore été rattrapé par l'impact du Covid-19" décrypte Simon de Marchi.

Phénomène marquant, 56.900 m2 ont été échangés sur le segment de marché des locaux d'activité au 1e semestre 2020, au travers de 52 transactions, contre 39.600 m2 via 57 transactions un an plus tôt. A noter qu'une opération en compte propre de 12.000 m2 a été enregistrée à Canéjan (Sud/Sud-Ouest) pour le compte de Cartolux.

Le programme Aire de la Métropole : une bonne idée

"Il y a encore des locaux d'activité et des entrepôts de mauvaise qualité, mais là nous voyons des produits neufs apparaitre. En locaux d'activité les surfaces de 500 à 1.500 m2 se vendent très bien. De plus, les ventes de surfaces des locaux d'activité de plus de 1.000 m2 ont doublé, passant de 18.900 m2 au 1e semestre 2019 à 41.000 m2 au 1er semestre 2020" déroule Valery Carron.

La volonté des chefs d'entreprises d'améliorer leurs locaux et entrepôts est un puissant moteur pour les déménagements et implantations et donc pour le marché. Les professionnels de l'immobilier d'entreprise se montrent d'autant plus optimistes qu'à Bordeaux Métropole cette appétence des opérateurs est portée par une politique métropolitaine favorable. En particulier avec le programme Aménager, innover, redessiner, entreprendre (Aire), dont le deuxième volet a été lancé il y a tout juste un an, en juillet 2019.

"Les volets 1 et 2 d'Aire sont autant d'initiatives qui vont dans le bon sens. Ces programmes notamment axés sur des surfaces destinées aux artisans ou à de la petite logistique permettent aux promoteurs de se faire la main sur des produits atypiques. Ces initiatives sont attendues ainsi que des opérations hors de ce périmètre, il faut créer une offre foncière" éclaire Patrice Dupouy.

Peujard : un nouvel Eldorado logistique

Cette évolution favorable a surtout profité à la zone Sud/Sud-Ouest de l'agglomération qui a capté 44 % des transactions en volume (34.600 m2), devant le Nord (30.700 m2 en baisse), la Rive droite (28.300 m2 en baisse) et l'Ouest (19.600 m2 en hausse). A Bordeaux, qui correspond à la Métropole, ce marché de grandes surfaces et de logistique est forcément marginal. Le segment de marché des entrepôts suit une géographie un peu différente de celle des locaux d'activité. Si elle consacre le triomphe de la zone Sud/Sud-Ouest, qui totalise 88.500 m2 échangés, c'est la Rive droite qui occupe la seconde place, avec 50.700 m2, devant le Nord, à 20.100 m2 et l'Ouest, à 11.200 m2.

"On enregistre une opération en compte propre de 6.000 m2 réalisée pour le compte de Wine's Link, à Peujard, qui va être un nouvel Eldorado", lâche soudain Valery Carron.

Cette commune d'un millier d'habitants située à l'extrême nord du département de la Gironde, non loin de l'autoroute A10, n'est pas très connue mais risque visiblement de le devenir.

Le 1e semestre 2020 renvoie le marché à 2015

"Avec sa position proche de l'A10, Peujard c'est la solution que tout le monde attendait. Une solution avec une descente ferroviaire. Sur ce territoire un promoteur est en train de lancer une grande zone d'activité, un programme de l'ordre de 150.000 m2", détaille Valery Carron.

L'offre de locaux d'activité et d'entrepôts à un an est de 287.500 m2, dont 65.000 m2 en neuf, contre 303.000 m2 au 1e semestre 2019. Avec deux mois d'interdiction de toute action commerciale, le marché du bureau a pris la crise sanitaire de plein fouet. Si l'année 2019 a été exceptionnelle, le résultat du 1e semestre 2020 renvoie le marché bordelais du bureau, avec 42.300 m2, au niveau de l'année 2015, où exactement le même volume avait été échangé. Rapporté au 1e semestre 2019, le décrochage de 2020, à -54 % en volume, est sans appel puisque à la même période l'an dernier 93.400 m2 de bureaux avaient été échangés. Mais avec 200.000 m2 échangés l'année 2019 restera exceptionnelle. Avec 111 transactions enregistrées, la tendance reste là aussi conforme à celle de 2015/2016 (92 puis 118).

"Le 2e trimestre a été plutôt bon"

"Après deux mois et demi d'arrêt du marché, sans aucune visite, ce score est assez bon. Et alors que le 1e trimestre a été moyen, le 2e trimestre s'est révélé plutôt bon. Le bon côté de cette crise c'est qu'elle montre que sans les commerciaux, sans nous en d'autres termes, le marché de l'immobilier d'entreprise cesse de fonctionner", sourit Patrice Dupouy.

Les trois représentants de l'OIEB se sont montrés optimistes pour le deuxième semestre, car ils sont convaincus que Bordeaux Métropole n'a rien perdu de son attractivité. Ils estiment aussi que la métropole bordelaise, centrée sur une aéronautique avant tout militaire, qui bénéficie notamment d'un bon dynamisme dans le numérique, d'un vrai potentiel dans l'industrie du bois, d'une French Tech dynamique et d'acteurs prometteurs dans les technologies vertes, comme Valorem, ne va pas cesser d'attirer salariés et entreprises.