Immobilier d'entreprise (OIEB) : à Bordeaux le marché du bureau démarre bien

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Les projets mélangeant logements, bureaux et locaux commerciaux se multiplient à Bordeaux.
Les projets mélangeant logements, bureaux et locaux commerciaux se multiplient à Bordeaux. (Crédits : DR)
L’Observatoire de l’immobilier d’entreprise de Bordeaux Métropole (OIEB) le confirme : le marché du bureau a bien démarré au 1er trimestre 2019. La tendance est différente pour les locaux d’activité et entrepôts, segment revisité ce jeudi matin par l’agence Arthur Loyd Bordeaux, qui a éclairé un marché plus rare : celui des commerces.

Le marché du bureau se porte bien à Bordeaux et devrait connaître une année 2019 tout à fait correcte. L'OIEB, présidé par Rodolphe de Malet, a ainsi dévoilé les résultats du 1er trimestre 2019 qui montrent qu'avec 34.200 m2 de surfaces louées ou vendues, le marché du bureau bordelais a mieux démarré qu'en 2018, où 31.200 m2 avaient été échangés, soit +9,6 %. A noter que 40 % de ces transactions sont dues à un déménagement, 38 % à un développement et 11 % à une extension. En 2018 l'OIEB avait mesuré une activité élevée sur ce marché du bureau bordelais, avec 149.000 m2 placés. Cette évolution témoignait pourtant d'un recul significatif par rapport à 2017, où le marché a été capable d'absorber 165.000 m2, soit un recul de -9,6 %. Mais comme l'ont déjà souligné Rodolphe de Malet et l'équipe de l'OIEB, le marché du bureau bordelais évolue désormais dans une nouvelle catégorie qu'il ne pouvait pas approcher auparavant et dont il ne devrait plus sortir.

Analyse qui fait consensus chez les professionnels de la place bordelaise et que n'a pas démenti l'équipe de l'agence Arthur Loyd Bordeaux ce jeudi matin, où elle recevait les professionnels.

"C'est la quatrième plaquette Arthur Loyd Bordeaux que nous réalisons et c'est la première fois que nous la présentons en public. J'ai créé cette agence Arthur Loyd en 2010 après avoir revendu mon affaire. Arthur Loyd Bordeaux, dont Rémi Cocuelle est le manager général, s'appuie aujourd'hui sur une équipe de 14 personnes" a en substance éclairé Jean-Raymond Bunel, directeur général, qui a également précisé qu'Arthur Loyd, qui compte plus de 70 agences en France, a commercialisé un total de 3,2 millions de mètres carrés, avec 350 collaborateurs et pour un chiffre d'affaires de 48,5 M€.

Des prévisions positives pour 2020 et 2021

Rémi Cocuelle a souligné que l'année 2019 devrait être pour le marché du bureau équivalente à 2018 : soit une tendance tout à fait positive. Etant donné les programmes en cours de développement, il a pronostiqué des 2020 et 2021 au cours desquelles le marché du bureau devrait se consolider autour de 150.000 m2 placés. Les tarifs les plus élevés, en prime, à 200 €/m2, trouvent preneurs et devraient se développer à Euratlantique.

Contrairement à celui du bureau, le marché des locaux d'activité et entrepôts n'a pas démarré de façon très positive cette année. L'OIEB pointe ainsi 31.500 m2 de locaux d'activité et entrepôts échangés au cours du 1e trimestre 2019 contre 39.300 m2 l'an dernier, soit un recul très net à -19,8 %. Entre 2018 et 2019 le nombre de transactions est passé de 44 à 31 et Philippe Faurie, responsable de ce secteur à Arthur Loyd Bordeaux, a notamment pointé du doigt la hausse des prix du foncier. Expliquant que sa rareté poussait les prix à des niveaux déraisonnables.

Restructurer les parcs d'activité : un vrai sujet

"Les terrains commencent à devenir aussi chers que les bâtiments et dans ces conditions les banquiers ne suivent pas", a-t-il averti. Une situation aggravée par l'état d'obsolescence des stocks disponibles. "Sur les 294.300 m2 de locaux d'activité et entrepôts en stock, les deux-tiers sont difficilement commercialisables" a-t-il tranché.

D'où l'émergence d'un nouveau marché qui devrait rapidement se développer, celui de la rénovation et de la restructuration des vieux parcs d'activité : "ça va devenir un vrai sujet" a souligné Philippe Faurie. Beaucoup moins bien connu que les deux précédents, le marché immobilier du commerce n'est pas simplement anecdotique. Isabelle Balanger, qui s'en occupe à l'agence Arthur Loyd Bordeaux, a ainsi confirmé que le mouvement des Gilets jaunes avait impacté les commerces du centre-ville de Bordeaux, entrainant des fermetures et des cessions. Ce qui a mis sur le marché de nouveaux baux en disponibilité.

Commerce : des loyers stratosphériques

Isabelle Balanger a souligné que les travaux de rénovation programmés place Gambetta et la restructuration des trois tours d'Allianz quartier Mériadeck sont de bonnes nouvelles pour l'immobilier commercial. Les loyers des commerces en centre-ville n'ont rien à voir avec le marché des bureaux et se négocient entre 1.000 et 2.200 €/m2 : du cours Clémenceau au quartier des Grands hommes en passant par la Promenade Sainte-Catherine. Un marché haut de gamme qui est à l'équilibre. De ce point de vue, le déménagement de Weston du cours Clémenceau au cours de l'Intendance est un événement local mais sensible. A l'extérieur du centre-ville, dans les deuxième et troisième couronnes, les locomotives commerciales sont alimentaires et commencent à se déplacer plus loin faute de place. C'est ainsi que de gros projets de ce type sont en préparation au Barp ou à Cavignac.

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