L'Observatoire de l'immobilier d'entreprise de Bordeaux Métropole (OIEB), dont Simon de Marchi (Altea) est le nouveau président, fonction dans laquelle il vient de remplacer Rodolphe de Malet (Cushman & Wakefield), a dévoilé hier jeudi les chiffres du marché de l'immobilier d'entreprise à Bordeaux Métropole pour le 1er semestre 2019, dans la nouvelle tour Innova, à Euratlantique, qui mixe neuf étages de bureaux surmontés de sept étages de logements (agences Bernard Bühler et Hobo Architecture). Le tout se présentant comme un ensemble de deux cubes : celui du haut reposant en quasi porte-à-faux sur celui du bas grâce à un groupe de piliers.

Avec 93.400 m2 de surfaces de bureaux échangés pendant ces six premiers mois de 2019, au travers de 168 transactions, le marché bordelais a atteint un plus haut sans précédent dans la métropole bordelaise. Evolution qui représente une hausse de +13 % par rapport à la même période en 2018. Sachant qu'au 1er semestre 2018 le marché du bureau métropolitain avait lui-même enregistré une augmentation de +5,5 % par rapport à la même période en 2017, via 178 transactions.

Le big bang immobilier de Dassault Aviation

Cette hausse record a été en particulier alimentée par l'opération lancée en compte propre à Mérignac par Dassault Aviation, qui jauge la bagatelle de 25.800 m2, destinés à accueillir les équipes d'étude, de développement et de soutien après-vente, avec une capacité de 1.500 postes de travail. La part du neuf, qui avait fortement progressé au 1er semestre 2018, à +55,4 %, est restée quasi stable au 1er semestre 2019 avec 45 % de l'ensemble des transactions, grâce à Dassault Aviation. Les ventes représentent 15 % de la totalité des transactions, et les locations 85 %.

L'OIEB a également fait l'analyse des motivations des acteurs. Les déménagements ou développement d'entreprises représentent ainsi l'écrasante majorité des opérations réalisées sur le marché des bureaux au 1er semestre 2019, à hauteur de 85 % des transactions, contre 5 % pour les créations d'entreprises, et 14 % pour les nouvelles implantations. Une part intéressante pour ces dernières mais encore à la marge, que les professionnels de l'immobilier d'entreprise aimeraient voir s'orienter franchement à la hausse. Histoire d'avoir une forte attractivité à l'extérieur y compris sur ce marché de l'immobilier d'entreprise.

Flambée des prix dans "l'ultra-centre de Bordeaux"

Boosté par l'opération de Dassault Aviation à Mérignac, le secteur Ouest (Le Haillan, Mérignac, Pessac), toujours dynamique, prend - une fois n'est pas coutume - le dessus avec 39.700 m2, devant Bordeaux, à 32.800 m2. Mais l'information clé de cette première analyse de marché du bureau cuvée 2019 tient sans doute dans le fait que le cœur du centre-ville de Bordeaux, borné en particulier par le "Triangle d'or", la place Gambetta ou encore le haut de la place des Quinconces, a vu le prix de ses bureaux grimper au point de provoquer un déséquilibre. Ce marché de l'ancien de prestige n'est sans doute pas un très grand moteur pour l'immobilier d'entreprise métropolitain mais il fait en l'occurrence office de marqueur.

"La rareté des biens provoque une flambée des prix dans l'ultra-centre, ça flambe tellement que plus personne ne bouge ! Ceux qui sont déjà installés dans l'ultra-centre bordelais parce qu'il leur faut une belle adresse n'osent plus déménager pour prendre des locaux plus grands. C'est trop risqué si l'on veut rester dans le quartier. Parce qu'il n'y a plus d'offres et donc plus de transactions. C'est comme ça que nous en arrivons à des prix top (le plus élevé du marché sur un nombre de transactions donné) à 300 €/m2 : c'est du jamais vu ! Les locaux à 300-400 m2 sont absolument introuvables. Toutes les enseignes prestigieuses qui voulaient une belle adresse à Bordeaux pour s'y installer ou s'agrandir en sont réduites à partir à Euratlantique" déroule ce professionnel très averti sur l'évolution du marché dans la place bordelaise.

Entrepôts : des investisseurs peu sensibles

La hausse est également de mise, mais à un autre niveau, dans le tout nouveau quartier Euratlantique, où le bureaux neufs se vendent à une valeur prime (loyer facial moyen le plus élevé pour des produits neufs standards haut-de-gamme situés aux meilleurs endroits) de 210 €/m2. L'évolution du marché des entrepôts n'est pas calée sur la même dynamique puisqu'avec 84.900 m2 échangés au 1er semestre 2019, au travers de 64 transactions, il affiche un recul de -5 % par rapport à la même période en 2018. Epoque où il avait déjà enregistré une baisse semestrielle de -25 % par rapport à la même période de 2017.

Entre le 1er semestre 2017 et le 1er semestre 2019, le marché des entrepôts a ainsi reculé de -28,8 % à Bordeaux Métropole (sur un périmètre en réalité très élargi au-delà des frontières du domaine métropolitain), aussi bien vers le Médoc, qui intègre au titre de l'étude une opération de 24.000 m2 chez un négociant en vins à Arsac, que l'Entre-Deux-Mers.

Selon la même source, le programme Aire 2 (Aménager, innover, redessiner, entreprendre) lancé par la Métropole pourrait être - même s'il vise d'abord les artisans et les PME - bénéfique pour les locaux d'activité et les entrepôts. Sur ce segment de marché, la métropole manquerait d'une offre à la hauteur de son marché potentiel.

"Quand on propose des offres, le marché répond mais les investisseurs ne sont pas très sensibilisés à ce marché et les promoteurs immobiliers ont l'impression qu'ils vont prendre des risques s'ils y vont. Pour être plus clair, il faut savoir que sur ce marché, il n'y pas de stock" complète le même spécialiste.

Ce dernier rajoute toutefois qu'étant donné les surfaces développées par les entrepôts, il suffirait d'un petit nombre de belles opérations pour redresser le bilan. Le marché du bureau pourrait quant à lui réaliser une année exceptionnelle, autour de 180.000 m2. Ne reste plus qu'à trouver des solutions pour le marché des locaux d'activité et entrepôts.