Immobilier de bureaux : Bordeaux à la loupe (1/14)

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(Crédits : Reuters)
Le marché de l'immobilier de bureaux a battu de nouveaux records au premier semestre 2019 dans la métropole bordelaise. Mais dynamique ne veut pas dire lisible : nombre de dirigeants d'entreprises se retrouvent perdus au moment de s'installer en bord de Garonne ou de déménager. Croisant témoignages et regards de professionnels, cette enquête en plusieurs volets a pour but de donner quelques clés concrètes de lecture.

"Les bureaux, pour une société, c'est un confort de travail, c'est une image donnée aux clients et, de plus en plus, c'est un critère de recrutement", résume un professionnel bordelais du secteur. C'est aussi un casse-tête pour les dirigeants. Emilie Cravea peut en témoigner. "J'ai créé mon activité seule il y a sept ans, dans des locaux en hyper-centre de Bordeaux", explique la fondatrice de l'organisme de formation professionnelle Modula Formation (10 formateurs et 6 permanents). L'immeuble a été vendu à un marchand de biens qui a engagé de lourds travaux pour le transformer en partie en plusieurs appartements." Découragée par les travaux qui compliquent la vie de l'entreprise, la dirigeante et son associée s'excentrent vers les boulevards, pour plus cher et moins spacieux. "Mais l'activité a fortement progressé depuis trois ans, il nous fallait encore plus grand. Avec mon associée nous avons, sans doute naïvement, cherché à acheter nos propres locaux. Nous étions dans une logique patrimoniale en anticipant sur notre retraite qui ne sera pas grosse. Mais les professionnels de l'immobilier nous ont tous dits la même chose : à Bordeaux il est impossible de trouver des locaux bénéficiant de l'agrément ERP (Etablissement recevant du public), nécessaire pourtant pour notre activité. Dans le même temps, ce que nous pouvions visiter partait extrêmement vite. Il nous est arrivé de visiter un bien et de le voir partir sous nos yeux, l'acquéreur au téléphone l'achetant pour sa seule localisation, sans même y avoir mis les pieds. Nous avons donc fait le choix de faire un coup de poker : opter pour la location à Bordeaux-Lac de locaux de 350 m2 accessibles en transports en commun et par la rocade, avec une rampe d'accès, des couloirs larges... mais pas d'agrément ERP. Très vite nous avons déposé un dossier pour l'obtenir et il nous a été octroyé. Sans cet agrément, nous n'aurions pas pu rester." L'histoire se termine bien mais Emilie Cravea le concède : "Plus nous nous développons, plus nous avons besoin d'espace et plus le mirage de la propriété s'éloigne."

Attention au capacitaire et au volume des parties communes

Rhinov cherche, elle, bien plus grand. La startup est installée dans les Ateliers Louis Blériot à Bègles, au sud de Bordeaux, où elle emploie une soixantaine de personnes. Spécialisée dans la simulation en 3D d'aménagements d'intérieur pour les professionnels comme pour les particuliers, elle connaît un fort développement conjugué à la prise de contrôle d'une majorité du capital par le groupe Maisons du monde, annoncée en juin dernier. Ce qui va la conduire à embaucher 60 décorateurs d'intérieurs dans les prochains mois. Dirigeant de Rhinov, Bastien Paquereau s'est donc mis à la recherche d'un espace de 1.500 m2 de bureaux, visant le Sud de l'agglomération et une bonne desserte en transports en commun. Son constat après six mois de recherche :

"L'offre est rare et les garanties demandées très élevées pour une entreprise comme la nôtre qui ne compte que quelques exercices. J'ai surtout été frappé par deux choses : des bureaux neufs qui ont un capacitaire (capacité d'accueil maximale, NDLR) très réduit et des ratios de parties communes énormes. J'ai visité notamment un plateau était annoncé à 1.500 m2 mais qui comportait, dans les faits, 35 % de surfaces partagées ou non exploitables. Enfin, les durées des baux ne sont pas adaptées et les possibilités d'évolution des locaux sont souvent très restreintes. Notre plan de développement prévoit plus de 200 salariés à moyen terme. Si on va plus vite, le bail ne nous permettra pas d'avoir toutes nos équipes au même endroit et il faudra chercher des bureaux de complément. Si on va plus lentement, il faudra trouver des solutions."

Archidvisor, plus petite, est dans le même cas. La plateforme de mise en relation avec des architectes actuellement hébergée à la Pépinière éco-créative des Chartrons, après avoir été pensionnaire de l'Auberge d'Unitec, s'attelle au sujet. "Nous sommes une startup en croissance donc nous n'avons pas de visibilité sur notre effectif ou nos finances au-delà de six mois ou un an, explique son CEO et cofondateur Adrien Martin. Donc un bail 3-6-9 ans classique n'était pas envisageable pour nous jusque-là et ça reste très compliqué de s'engager sur trois ans. On est 11 aujourd'hui mais avec les équipes de Wanteeed et de FitMyRun, avec qui on cohabite depuis le début, nous sommes une quarantaine donc nous cherchons ensemble autour de 300 m2 pour avoir de la marge sur la croissance de l'effectif. On est prêt à y consacrer entre 6.000 et 7.000 € par mois pour 300 m2. On vise le centre-ville, en particulier les Chartrons / Bassins à flot. C'est obligatoire pour nous d'être dans le centre et à proximité des transports pour attirer des profils intéressants. On mise sur la...

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