Immobilier d'entreprise (OIEB) : gros coup de mou sur le marché du bureau à Bordeaux

Le mauvais résultat de ce 1e trimestre 2020 pourrait faire penser que le marché bordelais du bureau a été mis à genoux par la pandémie de coronavirus. Parce qu'avec 19.800 m2 échangés par le biais de 63 transactions au cours de ce trimestre, le marché, qui ne cessait de battre des records à la hausse depuis 2017, avec un plus haut à 200.000 m2 de bureaux échangés pendant l'année 2019, semble parti pour s'écrouler en 2020.

Pour ne prendre que deux exemples, il s'était échangé 31.200 m2 de bureaux au cours du 1e trimestre 2018 et 34.200 m2 en 2019... Pour faire court, le marché du bureau a plongé de -40 % entre janvier et mars par rapport au 1e trimestre de l'année dernière ! Le coronavirus n'est peut-être pourtant pas le super coupable anti-croissance que l'on pourrait croire.

"Ce premier trimestre 2020 est complètement poussif et le coronavirus n'y est pour presque rien ! L'effet de la pandémie nous le verrons vraiment au cours des deuxième et troisième trimestres. Il se trouve que le marché a enregistré un grand nombre de transactions au quatrième trimestre 2019 et que ça s'est calmé. Il y a eu un peu de Covid-19 dans ce premier trimestre 2020, mais très peu. C'est la subtilité de la situation", éclaire pour La Tribune Simon de Marchi, président de l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise de Bordeaux Métropole (OIEB) et directeur de programme à Altae.

Un marché surtout animé par les TPE et les PME

Le recul du marché est principalement dû à la baisse de la demande placée dans le neuf. Et il n'y pas grand-chose de positif a attendre pour le reste de l'année.

"Avec la catastrophe du Covid-19 ce ne sera pas une très bonne année. Mais le marché bordelais de l'immobilier d'entreprise a maintenu une forte dynamique pendant quatre ans et il n'y a pas de raison que cette courbe s'inverse. Bien sûr les 200.000 m2 de surfaces de bureaux échangées en 2019 à Bordeaux Métropole, c'est énorme", concède Simon de Marchi.

Simon de Marchi, président de l'OIEB

Simon de Marchi, président de l'OIEB (Agence Appa)

Le président de l'OIEB souligne qu'aujourd'hui ce sont les très petites et moyennes entreprises qui animent le marché de l'immobilier d'entreprise, avec des surfaces recherchées inférieures à 500 m2. Ce qui signifie, souligne le patron de l'OIEB, que les grosses opérations ont été remises à plus tard. Et de façon plus globale il ne pense pas que beaucoup de métropoles, à part peut-être Aix-Marseille, aient pu faire vraiment mieux que Bordeaux Métropole. Enfin, et pour être très clair, Simon de Marchi ne croit pas à un retournement historique durable.

Valorem se détache avec une opération à 3.500 m2

"Ce n'est pas parce qu'on nous avons échangé pour 19.800 m2 de bureaux au cours de ce premier trimestre que le marché bordelais va être renvoyé à sa situation d'avant 2017", assure également le président de l'OIEB. Une opération en compte propre, celle de la société Valorem, pour 3.500 m2, a néanmoins animée ce début d'année, pour un marché du neuf à 4.800 m2 et un ensemble seconde main à 11.500 m2. Comme d'habitude sur ce marché du bureau c'est Bordeaux qui tient le haut du pavé, avec 6.500 m2, devant deux secteurs au coude à coude : Sud-Ouest (5.400 m2) et Ouest (5.300 m2).

La Rive droite (Est), avec 1.400 m2, et le Nord (1.200 m2) sont lâchés. Mais c'est dans le secteur Sud-Ouest que dominent les transactions sur le neuf (3.800 m2), devant Bordeaux (2.400 m2), les régions Ouest (1.200 m2) et Rive droite (900 m2). Simon de Marchi se demande si les activités de la filière aéronautique-spatial-défense, logées à l'Ouest de la Métropole, vont être touchées par la crise qui secoue en particulier Airbus, mais constate que pour le moment ce n'est pas encore le cas.

Locaux d'activités et entrepôts en hausse de +32,6 %

Simon de Marchi juge, de façon plus panoramique, que l'économie de Bordeaux Métropole, avec ses activités diversifiées dans le numérique (Cdiscount, Betclic, etc.) et les entreprises digitales de la santé (avec les leaders Agfa HealthCare, Maincare Solutions) sans compter l'immobilier grand public, l'industrie agroalimentaire, le tourisme, le vin et l'activité portuaire est assez solide pour encaisser le choc de la crise du coronavirus.

"L'année 2020 va être très mauvaise mais le marché va rester solide car notre économie a ce qu'il faut pour rebondir. Nous allons subir un décalage qui va se compter en trimestres", analyse Simon de Marchi.

L'évolution du marché des locaux d'activités et entrepôts offre de son côté un contre-point on ne peut plus positif à celle des bureaux puisqu'avec un total de 41.800 m2 via 36 transactions, les échanges au 1e trimestre 2020 sont en hausse de 32,6 % sur un an. Sachant que le 1e trimestre 2019 avait été en recul de 19,8 % par rapport au 1e trimestre 2018. Un marché qui se divise en deux segments : les locaux d'activité, à 25.000 m2, et les entrepôts, à 16.800 m2.

"2019 n'avait pas bénéficié d'une dynamique très prononcée mais le marché des locaux d'activité et des entrepôts a connu une accélération en fin d'année qui s'est reportée jusqu'au début 2020. Le marché est bien reparti sauf qu'il ne s'est rien passé pour les entrepôts dans le secteur Sud-Ouest", jauge le président de l'OIEB.

Geodis Calberson signe une grosse transaction

Ce secteur géographique Sud-Ouest, où se trouvent notamment les communes de Cestas et Canéjan (hors Métropole), est un peu particulier puisqu'il compte déjà plusieurs grandes implantations d'entrepôts, en particulier avec ceux du géant de l'e-commerce Cdiscount. Mais c'est aussi le secteur Sud-Ouest qui a enregistré les plus importantes transactions en locaux d'activités, avec un total de 10.000 m2, contre 7.600 m2 à l'Ouest, 4.700 m2 sur la Rive droite et 2.700 m2 dans le Nord.

Ce début d'année 2020 est marqué dans les locaux d'activité par deux belles signatures : Geodis Calberson, qui prend à bail pour 6.000 m2 à Bassens, où se trouve le plus important des terminaux portuaires, et Cash Poolweb, qui s'installe à Blanquefort sur 5.445 m2. Tout comme celui des locaux d'activité, le segment de marché des entrepôts s'est montré dynamique au 1e trimestre 2020. Reste que 2020 ne sera jamais une année normale et que tout le monde le sait déjà, depuis le confinement.

Grands plateaux et espaces de coworking sur la selette

"Aujourd'hui tout le travail se fait au ralenti à cause du confinement et cela va jouer sur la suite. Ce dont on peut être sûr, c'est que les entreprises vont d'abord essayer de sécuriser leur activité, ça va être leur priorité numéro un. L'immobilier d'entreprise, la construction : autant de questions qui vont passer au second plan. Impossible de savoir encore si nous allons vers la catastrophe ou si au contraire nous allons pouvoir nous relancer et connaitre une embellie. Ce qui est probable c'est que cette crise sanitaire va avoir un impact sur les espaces de travail. Les plateaux ouverts, paysagés, avec beaucoup de salariés et les espaces de coworking risquent d'en subir les conséquences. Nous pensons que les grandes entreprises pourraient trancher la question en prenant des plateaux de 8.000 m2 au lieu de 6.000 m2, pour faire des bureaux en respectant la distanciation sociale", évalue Simon de Marchi.

Le coronavirus est en train de rebattre toutes les cartes posées sur la table et personne ne sait encore de quoi sera faite la prochaine pioche.

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En octobre 2019, La Tribune a publié un vaste dossier sur l'immobilier de bureaux à Bordeaux Métropole que vous pouvez retrouver ici :

Commentaire 1

frbonvin225 à écrit le 04/05/2020 à 17:52

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