Immobilier : à Bordeaux, les prix décrochent de -3,2 % au second semestre

C'est du jamais vu depuis six ans sur le marché immobilier bordelais. Selon les chiffres de Human Immobilier, les prix sont en baisse de -3,2 % à Bordeaux au second semestre 2021 par rapport aux six premiers mois de l'année ! Une tendance inédite qui laisse entrevoir un changement de cycle. Mais c'est surtout le marché des appartements qui décroche avec des clients désormais plus sélectifs, comme le confirme également l'agence Hosman.

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Le prix des appartements à Bordeaux, ici le quartier Ginko qui a fêté ses dix ans, connaît une nette baisse des prix au second semestre 2021, selon Human Immobilier.
Le prix des appartements à Bordeaux, ici le quartier Ginko qui a fêté ses dix ans, connaît une nette baisse des prix au second semestre 2021, selon Human Immobilier. (Crédits : Agence APPA)

"Il n'est pas impensable d'envisager sérieusement l'hypothèse d'une baisse des prix de l'immobilier à Bordeaux." En bon connaisseur du marché immobilier local, Benjamin Salah, le directeur général de Human Immobilier (ex Bourse de l'Immobilier), choisit ses mots avec précaution et discernement. Mais il se montre bien moins optimiste qu'en décembre 2020 et ses propres chiffres, solides puisque fondés sur l'activité de sa douzaine d'agences bordelaises, parlent finalement d'eux-mêmes. Sur la période du 1er juillet au 30 novembre 2021, le prix moyen d'un bien immobilier vendu à Bordeaux est de 386.000 euros, en baisse de -3,2 % par rapport au premier semestre 2021. Du jamais vu depuis le début de la flambée des prix bordelais qui a débuté en 2015.

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"C'est la première fois que j'observe depuis dix ans une hausse sensible du stock de biens à la vente au cœur des grandes villes. A Bordeaux, par rapport à il y a 18 mois, l'offre de biens en vente à doublé pour notre agence de Tourny et est de +50 % dans les agences du cours Alsace-Lorraine et des Chartrons", poursuit Benjamin Salah. Le signe que le marché local se détend un peu en raison de la combinaison de plusieurs facteurs : davantage de biens mis en vente, un peu moins d'acheteurs et, donc, des délais de vente qui s'allongent parce que les prix restent très élevés et qu'il y a, désormais, davantage de choix sur le marché.

Vers une baisse mesurée des prix ?

Cette inflexion désormais bien sensible donne donc du corps à un scénario de baisse mesurée des prix dans les mois à venir :

"On est sans doute arrivé en haut de cycle même si le marché immobilier est solide et qu'il n'y a pas de risque d'effondrement ! Mais, pour 2022, je pencherais avec beaucoup de prudence sur un légère baisse des prix à Bordeaux et en zones très urbaines et une stabilisation en zone périurbaine, à la campagne et sur la côte", pronostique Benjamin Salah, dont l'entreprise est très implantée dans le grand sud-ouest de la France, avant de rappeler que "la principale inconnue c'est la possible hausse des taux d'intérêts qui devient de plus en plus probable."

Selon le baromètre d'Empruntdirect.com, au mois de novembre 2021, les taux de crédit immobilier ont légèrement remonté avec "une hausse toutefois mesurée et observable sur tous les profils d'emprunteurs". Ils restent toutefois très proches du niveau historiquement faible atteint ces dernières années.

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Les appartements en perte de vitesse

Dans le détail, le prix des maisons reste stable à Bordeaux, autour de +/- 0 % au second semestre. C'est en réalité le marché des appartements qui décroche sensiblement avec une baisse mesurée par Human Immobilier à -5 % ! "Il y a des clients de plus en plus regardants sur la qualité des appartements et des extérieurs", note le directeur général de Human Immobilier.

Un constat fait également par Aurélien Petitjean, le directeur de l'agence Hosman à Bordeaux, qui évoque une évolution des prix à Bordeaux sur douze mois comprise entre +0,25 et +0,5 %, tous biens confondus.

"Les maisons de ville avec jardins restent aussi rares que demandées et partent toujours très vite. Ce sont les appartements qui sont plus difficiles à vendre dès lors qu'il y a un défaut ou qu'ils sont jugés un peu chers. En clair, si il y a des chambres trop petites, pas d'extérieur ou pas assez de lumière, les acheteurs ne donnent pas suite vu le niveau très élevé des prix", témoigne-t-il.

Une vraie nouveauté sur un marché local qui s'est emballé ces dernières années pour tous les types de biens ou presque.

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Un nouvel acteur sur le marché

Arrivée à Paris depuis 2018 et à Nantes et Bordeaux depuis septembre 2020, Hosman entend se démarquer des autres agences par ses outils numériques et sa commission fixe calée à 4.900 euros quel que soit le montant de la transaction. "Cette commission plus faible permet de proposer des prix justes, avec entre 10.000 et 20.000 euros d'économie sur les frais d'agence, alors même qu'une partie des acquéreurs est aujourd'hui mécaniquement exclue du marché bordelais", souligne Aurélien Petitjean.

Présent uniquement à Bordeaux Métropole, où il espère constituer une équipe de dix personnes d'ici deux ans, il observe, lui-aussi, "un ralentissement des prix sur un marché qui a été extrêmement dynamique ces cinq dernières années" mais diagnostique "une lassitude passagère liée aux confinements successifs plutôt qu'un infléchissement à la baisse, peu probable au regard de l'attractivité de Bordeaux." Selon Hosman, en 2021, le prix moyen d'un appartement dans Bordeaux est de 4.990 €/m2 tandis que le centre-ville cristallise un prix moyen flirtant près de 6.000 €/m2 avec des pics bien au-delà des 7.000 €/m2. "Pour une maison dans Bordeaux le prix moyen est de 5.600 €/m2 mais les prix fluctueront énormément en fonction de la localisation et des prestations", précise Aurélien Petitjean.

Le reste de la Métropole reste stable

L'autre tendance qui ressort des chiffres compilés par Human Immobilier au second semestre 2021, c'est que la baisse des prix ne concerne à ce stade que la ville de Bordeaux. Les autres communes de la métropole restent soit stables, à l'instar de Mérignac, Pessac, Bègles et Lormont ou en très légère hausse comme Talence. "La baisse constatée dans les centres-villes ne se retrouve pas en banlieue", note Benjamin Salah.

Même analyse chez le concurrent Hosman : "On a plusieurs cas de figure avec des vendeurs installés à Bordeaux depuis longtemps qui soit quittent Bordeaux pour aller s'installer à 40 km, vers le bassin d'Arcachon notamment, soit cherchent une maison en 2e couronne. A mon sens, le bien le plus recherché aujourd'hui c'est la maison avec jardin à Bordeaux Métropole mais hors de Bordeaux", résume Aurélien Petitjean.

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Commentaires 5
à écrit le 02/12/2021 à 17:42
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Avec Juppé les prix montaient, avec les verts les prix baissent

le 02/12/2021 à 18:02
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L'ADN des extrémistes écolos-gauchos, c'est l'idéologie, la rigidité, la contrainte

à écrit le 02/12/2021 à 16:11
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Partout les prix au M2 sont absurdes.

à écrit le 02/12/2021 à 13:20
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he oui, si les banques arretent de preter a 35 ans a des gens pas solvables, sans apport et a taux quasi gratuit, la fete risque de se terminer; ca ne sera pas plus mal, les bulles finissent toujours par degonfler

à écrit le 02/12/2021 à 13:12
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Qui malgré tout est loin d'incarner la bulle immobilière faisant que les prix sont 2 à 4 fois trop élevés et partout à tel point que les maisons continuent de s'afficher hors de prix mais négocier n'a jamais valu autant le coup gagnant jusqu'à 50% du...

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