Surfaces commerciales : vers une baisse durable de la demande en Gironde ?

Pas de rebond pour les surfaces commerciales en Gironde. En 2021, les créations et extensions autorisées ont représenté une superficie totale de 20.000 m2. C'est trois fois moins que lors des pics de 2018 et 2019. Cette dégringolade amorcée en 2020 avec le Covid traduit aussi les nouvelles contraintes environnementales qui s'imposent aux promoteurs et opérateurs commerciaux.

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Une demande d'extension a été validée en 2021 pour la galerie des Grands Hommes à Bordeaux.
Une demande d'extension a été validée en 2021 pour la galerie des Grands Hommes à Bordeaux. (Crédits : Bernard Blanc)

Jamais depuis la création des Commissions départementales d'aménagement commercial (CDAC) les niveaux n'avaient été si bas sur deux années consécutives. En 2021, 20.000 m2 de création ou d'extension de surfaces commerciales ont été autorisés en Gironde par cette autorité compétente. C'est légèrement plus qu'en 2020, année particulièrement éprouvée par le Covid, avec 17.000 m². Mais cela confirme que l'implantation des projets commerciaux arrive aussi à saturation foncière et s'aligne peu à peu avec la demande.

La CDAC girondine, qui regroupe collectivités territoriales et organes représentatifs (UFC que chosir, A'Urba...), a validé 19 dossiers sur les 21 instruits en 2021, représentant au total plus de 22.000 m2 de demandes. Les deux refus concernent une demande d'extension du magasin de vêtements Zara, rue Sainte-Catherine à Bordeaux, et et la création d'un magasin de déstockage Noz à Sainte-Eulalie. Les enseignes ont chacune déposé un recours devant la commission nationale compétente. 22.000 m2 c'est une baisse de -70 % par rapport au millésime 2019 qui, avec 75.000 m2, avait atteint un sommet en raison notamment des 31.000 m2 autorisés pour le seul projet de la Rue bordelaise à Bordeaux Euratlantique.

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Point d'équilibre

Au total, les créations de nouveaux aménagements commerciaux représentent 74 % des surfaces demandées, aussi bien sur des parcelles vierges que pour des reprises d'infrastructures vacantes et parfois en friche. Comme à son habitude, le secteur alimentaire est le plus gros pourvoyeur, avec 38 % du total des surfaces demandées, notamment pour des extensions (Super U à Galgon, Carrefour market à Bordeaux Grands Hommes - dont le bâtiment vient par ailleurs d'être racheté - ou encore Lidl à Floirac et Villenave d'Ornon).

L'aire métropolitaine de Bordeaux confirme son attractivité commerciale puisqu'elle attire 47 % des m2 demandés en 2021. Néanmoins, cette zone connaît une baisse importante de 28 % des surfaces demandées. Le signe, aussi, d'un rééquilibrage des implantations entre le territoire centre et les autres en quête de dynamisme.

Avec deux années autour de 20.000 m2 autorisés, les exercices 2020 et 2021 marquent une rupture avec la décennie précédente qui affichait une moyenne oscillant autour de 70.000 m2 annuels. Cette baisse générale s'explique par le ralentissement marqué des activités dû à la crise Covid mais est aussi le signe d'une tendance économique de fond sur le territoire girondin.

"Nous avons, pendant un certain nombre d'années, connu un développement extrêmement fort, partout en Gironde et à commencer par la Métropole. Mais à un moment donné, c'est le marché qui doit réguler. Il faut que l'offre commerciale corresponde quantitativement à la consommation du territoire. On est pas très loin des zones d'équilibre", développe Wolf Stolpner, élu à la CCI Bordeaux Gironde.

Moins d'artificialisation des sols

Ce ralentissement de la croissance des surfaces commerciales s'explique aussi par l'entrée en vigueur des nouvelles orientations législatives plus contraignantes. Les articles 215 et 216 de la loi climat et résilience du 22 août 2021 interdisent d'accorder une autorisation d'exploitation commerciale pour tout projet de moins de 3.000 m2 impliquant une artificialisation des sols. Au-delà, l'accord est soumis à l'autorité préfectorale ou à étude d'impact.

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Un cadre environnemental qui constitue un tournant pour les enseignes commerciales. Et plus largement pour les entreprises. "Dans les cinq ou dix années qui viennent, nous allons devoir revoir notre logiciel de pensée. Jusqu'ici, on ne pouvait pas dissocier l'idée de développement économique de celle d'aménagement foncier", évoquait ainsi William Ballue, directeur d'Invest in Bordeaux, ce 16 mai lors de la présentation de la plateforme RSE de la municipalité. Pas de quoi enterrer pour autant les commerces physiques même si, de plus en plus, la vente en ligne s'affirme comme le canal dominant.

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