L'Observatoire de l'immobilier du Sud-Ouest (Oiso), présidé par Christophe Duportal, s'est imposé comme la référence des études sur l'évolution du marché immobilier à Bordeaux Métropole et dans la région. Il a présenté le 12 mai dernier une analyse ciblée sur le programme Bordeaux-Euratlantique. Lancé pour une durée de 20 à 25 ans avec la création en 2010 de l'établissement public d'aménagement (EPA) Bordeaux Euratlantique, ce programme immobilier doit aboutir à la livraison de près de 25.000 logements. Désormais dirigé par Valérie Lasek, il attaque une nouvelle étape décisive de son développement.
Grand projet urbain démarré sous l'ère Juppé, Euratlantique, qui rayonne sur 730 hectares à Bègles, Bordeaux et Floirac, a la particularité d'être piloté par l'Etat et non par la Métropole, comme le sont ou l'ont été tous les autres, qu'il s'agisse des Bassins à flot, de Bastide Niel, Ginko ou Brazza. Avec cette conférence organisée dans les locaux du Campus François d'Assise, Christophe Duportal ne comptait pas remettre le couvert des dix bougies d'Euratlantique mais rembobiner le film sur une grosse décennie de programmation urbaine alors que s'amorce la deuxième partie de ce vaste chantier.
3.000 logements déjà livrés Sur les 2,5 millions de mètres carrés du programme, les bureaux et les commerces devraient chacun capter 500.000 m2. Il a été initialement prévu un million de m2 pour produire près de 25.000 logements. Au 31 décembre 2022, 3.000 logements avaient été livrés, dont 1.000 logements locatifs sociaux, 300 logements en accession encadrée (sociale ou abordable), et 1.700 logements en accession libre et locatifs intermédiaires à destination d'investisseurs institutionnels. Sur cet ensemble 1.900 logements se situent à Bordeaux rive gauche (Saint-Jean-Belcier) et 1.100 logements sur la rive droite (Garonne-Eiffel).
Mieux que les Bassins à flot, Bastide Niel et Brazza !
Selon l'Oiso comparé aux autres grands projets immobiliers lancés depuis la fin des années 2000 à Bordeaux Métropole, Euratlantique affiche les prix au mètre carré les plus bas du marché. Au 31 décembre 2022, les logements neufs proposés par Euratlantique se négociaient ainsi à 4.745 euros/m2, parking inclus, contre 5.815 euros/m2 au Bassins à flot (tarif le plus élevé) ou 5.270 euros/m2 à Brazza, un quartier qui sort de terre rive droite. Bastide-Niel, toujours en construction, affichant un prix de 5.660 euros/m2.
Cliquez sur l'image pour l'agrandir. Evolution des prix dans quatre programmes urbains bordelais depuis 2010 (crédits : Bordeaux Euratlantique).
Les histogrammes présentés par l'Oiso esquissent un motif généré par la balance investisseurs/accédants chez les acheteurs. L'opération d'intérêt national (OIN) Euratlantique compte ainsi 49 % d'investisseurs et 51 % d'accédants, dont 30 % en accession aidée et 21 % en accession libre.
Cliquez sur l'image pour l'agrandir. Part des destinations de vente par secteurs aménagés (crédits : Oiso).
Une répartition qui se retrouve à peu de choses près dans la zone d'aménagement concertée Bastide Niel, qui compte 46 % d'investisseurs et 54 % d'accédants, dont 18 % en accession aidée (ce qui est très inférieur à Euratlantique) et 36 % en accession libre. A l'inverse, examinés avec ce prisme les programmes des Bassins à flot et de Brazza se ressemblent davantage. Le premier affiche ainsi 73 % d'investisseurs contre 27 % d'accédants, dont seulement 9 % en accession aidée. Tandis que les investisseurs sont 63 % à Brazza, contre 37 % d'accédants, dont 14 % d'accession aidée.
Les promoteurs en redemandent
La part prédominante des investisseurs montre que les programmes concernés (Bassins à flot, Brazza) font la part belle à la location, tandis qu'Euratlantique se distingue par l'importance de son volet consacré à l'accession aidée à la propriété. D'où l'élogieux cadrage dressé par l'Oiso sur ce plus grand projet bordelais :
« La mixité sociale d'une part et l'encadrement des prix de l'accession à la propriété d'autre part contribuent donc à modérer les prix de sortie des logements en accession libre à l'échelle des quartiers. Objectif partagé par l'ensemble des administrateurs de Bordeaux Euratlantique, cet encadrement tient ses promesses, les prix des logements en accession livrés restant sur la moyenne métropolitaine.
De même, progressivement, l'accession s'ouvre à tous et en particulier les propriétaires occupants. Des projets démonstrateurs d'une manière d'habiter alternative, aux structures d'hébergement d'urgence, en passant par des résidences étudiantes et séniors, les quartiers aménagés par Bordeaux Euratlantique couvrent un large spectre en faveur d'une mixité sociale et générationnelle », déroule ainsi l'Observatoire.
Christophe Duportal (Agence Appa)
Euratlantique pousse le quartier de la gare en avant
Comme l'a rappelé Christophe Duportal ce grand programme urbain doit permettre de loger 50.000 nouveaux habitants répartis sur les rives gauche et droite de la Métropole. Par sa situation, sa taille et ses ambitions immobilières Euratlantique est appelé à peser lourd dans le futur urbain de la Métropole.
La partie bordelaise (rive gauche) d'Euratlantique est désormais en contact étroit avec la gare Saint-Jean, elle-même en pleine mutation depuis l'arrivée du TGV en 2017. Des évolutions qui ont rendu possible la création d'une gare routière située à l'arrière de la gare Saint-Jean. Avec à la clé le renforcement d'un nœud de communication stratégique, appelé à se développer grâce à la nouvelle liaison par tram de la gare Saint-Jean avec l'aéroport international de Bordeaux, qui vient d'être inaugurée, et la montée en puissance du RER métropolitain. La ville de Bordeaux devrait enregistrer une forte et durable croissance du quartier de la gare tout au long des prochaines années.
La patronne d'Euratlantique joue la prudence
Le marché immobilier est à coup sûr entré en crise, ce qui a fait dire à Pierre Vital, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) de Nouvelle-Aquitaine, qui participait à la conférence, qu'il s'agit d'un choc équivalent à celui du début des années 1990. C'est dans ce contexte d'effondrement de la construction neuve qu'Euratlantique va devoir poursuivre sa route en respectant cet ambitieux programme de tenue des prix et de qualité des logements jusqu'un peu au-delà de 2030. Mission impossible ? Valérie Lasek se veut pragmatique.
« Il est essentiel pour l'EPA d'accompagner la livraison des projets en cours pour ne pas dégrader la production de logements attendue notamment, ni l'aménagement des espaces publics pour animer les quartiers et bénéficier d'espaces de nature. Le congrès international Woodrise en octobre 2023 à Bordeaux, permettra en outre d'associer tous les acteurs de la construction autour du matériaux biosourcé qu'est le bois afin de poursuivre les efforts en la matière », analyse-t-elle avec prudence.
Valérie Lasek (Agence Appa)
Décarbonation : variable clé du prix du logement neuf ?
La directrice générale de l'EPA a décidé de faire appel à l'expertise de la filière immobilière pour y voir plus clair sur la meilleure approche de l'acte de construire dans ce contexte difficile.
« Dépassant le seul critère carbone, intégrant diverses dimensions environnementales et sociales, les futures modalités des programmes du territoire devront garantir la qualité des constructions, leur accessibilité pour le grand nombre et anticiper les mutations des usages », déroule l'Oiso.
Une stratégie que certains pourraient trouver trop belle pour être vraie mais que Valérie Lasek a commencé à articuler dans la réalité, avec le test d'un panel de professionnels de l'immobilier sur trois questions programmatiques : ambitions environnementales, prix de sortie des logements, niveau de charge foncière.
Elément central et hyper réaliste de cette synthèse : la décarbonation du bâtiment sera à ajuster pour maîtriser les coûts de construction et les prix de sortie. Autrement-dit il s'agira de trouver le meilleur équilibre entre construction bois et matériaux bio et géo-sourcés, tout en définissant les niveaux atteignables vis-à-vis de la RE2020 (Règlementation environnementale 2020) et réemploi des matériaux. Cette réflexion va servir à la consultation de l'EPA début 2024 pour constituer le cahier des charges destiné à traiter le cas d'une quinzaine de lots représentant 150.000 m2 supplémentaires, dont 110.000 m2 de logements. Un marché scruté de près par les promoteurs.
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