En matière d'immobilier il y a tous les bruits qui courent autour des capacités financières des acheteurs, des attentes des vendeurs, des taux et conditions de crédit et des stratégies des agents immobiliers. Et puis il y a la réalité des prix des transactions effectivement signées devant les notaires. Et ces données sur l'année 2022 (*), présentées par la Chambre des notaires de Gironde ce 24 février, écartent encore une fois le scénario d'un retournement du marché ou même d'une légère baisse tant la quasi-totalité des indicateurs restent positifs.
« Les prix ont globalement continué à augmenter en 2022 en Gironde qui reste en tête des départements les plus chers. Le prix au m2 médian des appartements anciens a augmenté de +2,8 %, celui des appartements neufs de +2,3 % et celui des maisons de +6,4%. De son côté, Bordeaux reste comme en 2021 au 2e rang des grandes villes françaises les plus chères derrière Lyon », synthétise ainsi Me Matthieu Vincens de Tapol, le président de la Chambre.
Signe d'un retour du marché à une situation plus raisonnable, après un prix au m2 qui a gagné en Gironde 1.000 euros en dix ans dans l'ancien comme dans le neuf, le volume des ventes a ralenti l'an dernier. Avec 32.000 transactions dans l'ancien en Gironde, l'année 2022 est en repli de -4,3 % par rapport au record enregistré en 2021 mais reste à un niveau supérieur à ceux de 2017, 2018 et 2019. Le nombre de ventes de maisons anciennes, qui pèse la moitié du total, a chuté de -8,4 % tandis que les cessions d'appartements anciens et neufs restent dynamiques.
À Bordeaux, le marché plie mais ne rompt pas
L'heure n'est donc clairement pas au retournement en Gironde même si son principal moteur, le marché bordelais, a désormais atteint une forme de plafond et confirme être en phase de stabilisation après des années de flambée. Les biens y restent plus longtemps sur le marché et sont davantage scrutés et négociés grâce à un rééquilibrage du rapport de force entre vendeurs et acquéreurs, au profit de ces derniers. En clair, tous les biens ne partent plus à n'importe quel prix et les défauts sont davantage pénalisants pour les vendeurs.
Ainsi, à Bordeaux, le prix médian des appartements anciens stagne au niveau très élevé de 4.640 €/m2 (+0,3 % sur un an) quand celui des maisons gagne +3,5 % à 528.000 euros. Le quartier Hôtel de ville/Quinconces reste le plus cher tandis que Fondaudège, Caudéran et la gare Saint-Jean connaissent une légère baisse de prix.
Sept biens vendus en juin 2022 à Bordeaux :
En revanche, le marché des appartements neufs décroche légèrement de -1,5 % à 4.720 €/m2 pour se rapprocher de celui des appartements anciens. Une baisse qui ne devrait pas durer tant la rareté de l'offre qui s'annonce pour les prochains mois en Gironde devrait à nouveau tirer les prix vers le haut. Avec 4.100 unités, les logements mis en chantier dans le département sont en effet en chute libre en 2022 : -40 % sur un an et -60% par apport à 2019. C'est à peine mieux pour les logements autorisés qui, avec 5.500 unités, progressent de +2 % sur un an mais reculent de 31 % par rapport 2019, laissant craindre un douloureux trou d'air dans l'offre d'ici 18 mois.
Le reste du département continue sa flambée
Malgré ces bémols, « l'attractivité de Bordeaux continue à bénéficier à l'ensemble du département », évacue Me Matthieu Vincens de Tapol, soulignant l'autre tendance à l'œuvre selon lui : « 2022 confirme l'envie pavillonnaire comme lieu de vie, investissement de retraite, lieu de travail, de sport et de bien être ». Et les prix s'en ressentent puisqu'au-delà de Bordeaux ils sont orientés à la hausse dans toute l'agglomération et tout le département avec parfois des augmentations très significatives.
L'agglomération bordelaise affiche ainsi des hausses de prix des appartements anciens (+4,2 % à 3.470€/m2), des appartements neufs (+3,9 %à 4.500 €/m2), des maisons anciennes (+2,7 % à 381.000 euros) et des terrains à bâtir (+1,7 % à 220.000 euros). Les évolutions des prix des maisons sont particulièrement marquantes à Bruges (+13,7 %), au Bouscat (+9,1 %), à Cestas (+9 %), Blanquefort (+9,7 %), Mérignac (+8,2 %) et Floirac (+8 %). En revanche, ils diminuent très légèrement à Talence (-3,3 %) et Eysines (-1,1 %).
L'attrait pour le littoral, du Bassin d'Arcachon à la pointe du Médoc, ne se dément pas. Le prix des maisons sur le Bassin bondit ainsi de 16 % sur un an (à 490.000 euros) avec, toutefois, des écarts de un à trois entre le Pyla et Lège-Cap-ferret, d'une part, et Biganos ou Marcheprime, d'autre part. Le Médoc n'est pas en reste avec près de 10 % de hausse des prix des maisons qui flambent notamment à Lacanau (+16 %) à Hourtin (+15 %) ou Ludon-Médoc (+17 %).
Mais la tendance est aussi très dynamique à l'intérieur des terres girondines avec des prix en hausse pour les maisons dans le Nord Gironde (+12 % à 203.00 euros), le Libournais (+5 % à 236.000 euros), l'Entre-deux-Mers (+4,3 % à 230.000 euros) et le Sud Garonne (+5,1 % à 258.000 euros) où les hausses dépassent les 15 % à Langon, Bazas et Castres-Gironde.
Confiance affichée pour 2023
Pourtant ces dynamiques ne traduisent pas encore l'impact des hausses des taux et le resserrement des règles de crédit immobilier intervenues ces derniers mois, sur fond d'inflation et de baisse du pouvoir d'achat. Autant d'éléments de nature à fragiliser le marché en 2023 ? Pas nécessairement selon Me Matthieu Vincens de Tapol :
« Le coût de fonctionnement des immeubles augmente et l'obtention des crédits est plus hasardeuse, on peut donc s'attendre à un marché plus linéaire au premier semestre 2023 et, peut-être, une reprise au second semestre. Mais, malgré les quelques turbulences de ce début d'année, les fondamentaux démographiques sont très bons et les biens sont de qualité donc le marché reste solide. Les investisseurs sont aussi au rendez-vous et il y a des opportunités économiques et écologiques à réaliser avec les incitations des pouvoirs publics. »
Outre le dispositif Ma Prime Renov', les notaires mettent également en avant le doublement à 21.400 euros du montant des travaux énergétiques permettant un déficit foncier sur les revenus locatifs d'un propriétaire investisseur.
(*) Il s'agit des données de la base Perval enregistrées en Gironde du 1er décembre 2021 au 1er décembre 2022 et comparées aux données précédentes du 1er décembre 2020 au 1er décembre 2021. Les prix sont donnés nets, c'est-à-dire hors droits, hors commissions, hors frais et hors mobiliers.
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