Pour tenter de juguler la flambée des prix de l'immobilier ces dernières années dans l'agglomération, la ville de Bordeaux encourage les projets en bail réel solidaire, permettant d'acheter à des prix accessibles en dissociant la propriété du foncier de celle du bâti. Sur le marché locatif, en plus de l'encadrement des loyers en vigueur depuis le 15 juillet 2022, c'est un autre dispositif de démembrement de la propriété qui a fait son apparition sur le marché bordelais : l'usufruit locatif social ou intermédiaire.
Le principe de ce mécanisme créé en 2006 ? Dissocier temporairement la propriété du bien immobilier de son usage réel. Cela permet à des acquéreurs, particuliers ou institutionnels (banques, assurances, mutuelles, fonds de pension, etc.) de devenir propriétaire d'un appartement avec une décote de l'ordre d'un tiers par rapport au prix de marché : soit, par exemple, 165.000 euros au lieu de 250.000 euros. En contrepartie, l'usufruit locatif du logement est cédé pendant 15 à 20 ans à un bailleur social qui perçoit les loyers dont le montant est fixé par la loi à des niveaux inférieurs au marché. En clair, cela permet de mettre sur le marché des logements locatifs sociaux ou intermédiaires pendant une vingtaine d'années en mobilisant l'épargne privée au lieu de l'argent public.
Plusieurs projets à Bordeaux
Dans le sillage de Perl, l'acteur historique qui a défriché le marché français dans les années 2000, Inter Invest s'est mis à l'usufruit locatif en 2018 et compte déjà trois programmes à Bordeaux. Le premier - Héritage Saint-Michel, réalisé avec Idéal Groupe et CDC Habitat - a été livré début 2020 tandis que le second - Square Saint Louis avec Linkcity, Nhood et Domofrance - l'a été fin 2022 avec 130 studios étudiants proposés en usufruit locatif. Désormais, c'est sur la rive droite qu'Inter Invest s'est associé avec Cardinal Promotion et Vilogia Privilège pour une nouvelle opération de 59 appartements du studio au cinq pièces proposés en usufruit locatif intermédiaire.
Baptisée « Habiter est une échappée belle », l'opération totalise 135 logements répartis en trois bâtiments de neuf étages. Elle est située rue Charles Chaigneau, au nord du nouveau quartier Bordeaux Brazza. « La durée du démembrement est fixée à 16 ans et les 59 appartements sont accessibles à partir de 91.850 euros, pour un studio, avec une décote de 34 % et un prix moyen en nue-propriété de 3.698 €/m2 contre un prix moyen de marché de 5.600 €/m2 », indique Inter Invest, qui est l'une des trois entreprises parties prenantes de cette opération, comme l'explique Benjamin Prod'homme, directeur des partenariats grands comptes :
« Cardinal Promotion réalise l'opération en tant que maître d'œuvre. Nous faisons l'acquisition de deux bâtiments et nous assurons le montage du démembrement : d'une part la vente aux investisseurs et, d'autre part, la vente de l'usufruit locatif à Vilogia Privilège qui assurera la gestion locative avec des baux adaptés. »
Pour Inter Invest, groupe indépendant basé à Paris, c'est la 20e opération de ce type menée en France depuis 2018, surtout en Île-de-France et dans les grandes métropoles puisque plus le marché est cher, plus cet outil est pertinent. L'entreprise, qui se rémunère classiquement sur la marge réalisée sur la revente des biens, emploie 175 personnes pour 300 millions d'euros d'actifs sous gestion fin 2022. De son côté, le promoteur lyonnais Cardinal Promotion cèdera les 76 autres logements sur le marché libre ainsi qu'au bailleur social Domofrance.
Développer le logement intermédiaire
Vilogia Privilège est la filiale dédiée au logement intermédiaire du groupe Vilogia, une entreprise sociale de l'habitat originaire du Nord. Non comptabilisé comme logement social dans le cadre de la loi SRU, le logement locatif intermédiaire est proposé à des loyers inférieurs de 10 à 15 % au prix du marché pour permettre aux jeunes actifs sous conditions de ressources de se loger dans les grandes villes sans trop se ruiner. À Bordeaux, en zone B1, cela se traduit par un loyer maximum de 10,93 €/m2 soit, par exemple, un T4 de 112 m2 à 1.157 €/mois (1.400 €/mois charges comprises).
Du côté des investisseurs particuliers, pour qui il s'agit le plus souvent de préparer la retraite, l'investissement n'est pas bloqué puisqu'il n'y a pas de dispositif de défiscalisation. « Les acquéreurs peuvent revendre l'appartement à tout moment avec, en général, une plus-value rapide puisque la décote sur le prix de vente diminue mécaniquement avec le temps », assure Benjamin Prod'homme. Et s'il conserve l'appartement pendant seize ans, le nue-propriétaire devient pleinement propriétaire et peut ensuite en faire ce qu'il en veut puisque le bail entre Vilogia et le locataire s'éteint automatiquement à cette date. Le propriétaire peut l'occuper, le mettre en location ou le vendre. « Sur les opérations en usufruit locatif déjà débouclées sur le marché, on constate que la plupart des propriétaires continuent à louer leur bien », précise Benjamin Prod'homme. S'agissant de l'opération à Bordeaux Brazza, le permis de construire a été obtenu et la livraison des logements est prévue pour le troisième trimestre 2025. La commercialisation vient tout juste de débuter et devrait durer trois mois.
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