Le marché de l'immobilier du neuf collectif continue à être largement miné par la baisse du nombre de mises en ventes en Gironde et à Bordeaux Métropole, alors qu'au contraire les prix poursuivent leur ascension. Autrement-dit, les vitrines se vident mais les clients veulent toujours acheter. Selon la dernière étude du cabinet Adéquation pour le compte de l'Observatoire immobilier du Sud-Ouest, présentée ce mardi 13 décembre, les mises en ventes ont continué à reculer au 3e trimestre 2022. Avec 596 logements, elles accusent une chute de 52,1 % par rapport au 3e trimestre 2020 (1.245 unités).
Un phénomène analogue est à l'œuvre à Bordeaux Métropole, dont l'Oiso présente les résultats cumulés sur les trois premiers trimestres 2022 et non le seul 3e trimestre. Cumul 2022 qui donne 1.521 logements mis en vente pendant les neuf premiers mois de 2022 contre 2.579 pendant la même période en 2021 (-24 %) et 2.762 en 2020 (-26 %). Ces deux dernières années sont elles-mêmes en décrochage par rapport au pic de 2018 (6.064 mises en ventes sur douze mois) et 2017 (4.626 mises en ventes sur douze mois). Une rupture qui a déjà été commentée à plusieurs reprises et qui met notamment en lumière l'effet l'arrivée en bout de course commerciale des grands programmes aménagés lancés par Alain Juppé, comme Ginko, Bastide-Niel ou les Bassins à flot.
Les ventes en chute de -21 % sur un an
À ce phénomène de cycle s'ajoute aussi la réaction de très nombreux maires de la métropole, qui doivent faire face à une opposition toujours plus marquée de la part des habitants aux nouveaux programmes de construction. À Bordeaux intra-muros la courbe des mises en ventes plonge nettement avec une chute de 43 % entre 2021 et 2022 (de 722 à 411 logements) et de 67 % par rapport à 2020 (de 1.245 à 411) ! Le nombre des ventes nettes n'échappe pas à ce mouvement général, aussi bien en Gironde qu'à Bordeaux Métropole, puisque l'évolution des mises en ventes, qui alimentent le marché, joue un rôle important dans son orientation.
Au 3e trimestre 2022, le nombre de ventes représente ainsi 561 logements en Gironde contre 679 un an plus tôt (-21 %) et 808 au 3e trimestre 2020 (-44 %). Par contre, en Gironde, sous influence de la hausse bordelaise, les prix restent en moyenne farouchement accrochés à la hausse. Le prix de vente du neuf (hors stationnement) grimpe ainsi à 4.654 euros le mètre carré, en hausse de +5,6 % sur un an, soit une progression de 249 €/m2. Une hausse en accélération continue depuis fin 2020.
Bordeaux Métropole continue à concentrer l'essentiel du marché
« Plus de 75 % des ventes se font à Bordeaux Métropole. Le résiduel du marché se négocie sur le littoral. L'essentiel des ventes à investisseurs a également lieu à Bordeaux Métropole et sur le littoral, nord et sud (du Médoc au sud du Bassin d'Arcachon -Ndr) », éclaire Christophe Duportal.
Le président de l'Oiso rappelle qu'en 2017 Bordeaux Métropole avait enregistré 5.700 ventes contre 2.870 en 2021, soit une chute de 49,6 %. Avec 1.765 ventes enregistrés pendant les neuf premiers mois l'année 2022 s'annonce encore moins bonne et affiche dans l'immédiat un recul de 14 %.
Cliquez sur l'image pour l'agrandir. Prix de vente et évolution par commune de Bordeaux Métropole (crédits : Observatoire de l'immobilier du Sud-Ouest).
Témoin de la très haute tension qui règne sur le marché de l'immobilier neuf à Bordeaux Métropole : au 3e trimestre 2022 le prix de vente, à 4.695 €/m2 (soit +5 % sur un an), était supérieur à celui de l'offre, calé à 4.620 €/m2. Sachant que les deux courbes se sont croisées au 2e trimestre 2022. Quand le prix payé au vendeur est supérieur à celui qui était annoncé par ce dernier la tension se rapproche en général de son maximum.
Les trios les plus coûteux Bordeaux Métropole : Bordeaux :
Des stocks très élevés mais souvent en chantier
Les stocks sont élevés mais, à cause de l'orientation sous haute pression du marché immobilier, ils ne représentent pas selon l'Oiso de risque particulier en terme de disponibilités. Au niveau girondin, le stock représente 3.046 unités au 3e trimestre 2022 contre 3.710 un an plus tôt, soit une baisse de -17,8 %. Ce recul est plus accentué si l'on remonte au 3e trimestre 2020, où 4.294 logements étaient en stock. Soit une baisse de -29 %. Ramené au périmètre de Bordeaux Métropole, la situation est assez comparable, avec 2.709 logements à l'offre, en recul de -19 % sur un an.
Rappelons que le niveau de crise par risque de rupture de l'offre se situe autour de six mois de temps de commercialisation, tandis qu'à plus de douze mois la menace est inverse avec un trop plein d'offre.
« Le niveau des stocks correspond à celui de 2017 et représente treize mois et demi de commercialisation. C'est étonnant mais ce niveau de stock ne représente en l'occurrence aucun danger, car il se situe sur un territoire non détendu où les ventes vont très vite. Les stocks sont les plus importants dans la ville centre », analyse le président de l'Oiso.
Apparemment très peu de logements en stock ont été livrés : 58 % des unités à l'offre sont encore en chantier. Comme l'a souligné Christophe Duportal, la situation difficile que traverse le marché de l'immobilier neuf à Bordeaux Métropole n'est pas un cas isolé. Les métropoles de Lyon, Montpellier, Nantes, Rennes et Toulouse connaissent des situations comparables.
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