Maire (PS) d'Eysines et vice-présidente de Bordeaux Métropole notamment en charge du foncier opérationnel, Christine Bost, répond à l'attaque des dirigeants de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) de Nouvelle-Aquitaine qui le 4 juillet ont dénoncé ce qu'ils estiment être un attentisme politique métropolitain financièrement coûteux pour les entreprises du bâtiment.
À cette occasion les dirigeants régionaux de la FPI ont notamment pointé un décalage entre les constructions qui auraient dues être réalisées dans le cadre du programme local de l'habitat (PLH) et celles qui ont été livrées. Le PLH étant le document stratégique adopté par les élus et fixant les objectifs de construction de logement sur le territoire.
"Le PLH indique qu'il faut construire 7.000 logements par an alors que l'an dernier la production dans la Métropole a été de 2.500 logements. Ce qui fait que nous sommes incapables de loger nos concitoyens", a ainsi souligné le vice-président de l'association Pierre Aoun.
Pour la FPI, les élus sont impliqués dans la chute des mises en ventes
Les chiffres de l'Oiso (Observatoire de l'immobilier du sud-ouest) montrent que les mises en ventes de logements neufs en collectif et individuel aménagé ont commencé à décrocher entre 2018 et 2019, passant de 5.923 à 4.604, soit un fort recul de -22,2 %, avant de chuter à nouveau de -47,4 % (de 4.604 à 2.418) entre 2019 et 2020. La situation s'est ensuite quasiment stabilisée à ces niveaux bas entre 2020 et 2021, avec une érosion limitée à -5,7 % (2.418 à 2.280).
Les promoteurs de la FPI de Nouvelle-Aquitaine voient dans cette évolution négative le résultat de prises de décisions qui trainent en longueur pour l'instruction des permis de construire. Accusant la majorité des 28 maires de la Métropole de jouer la montre. Christine Bost ne voit dans cette attaque coordonnée de la FPI qu'un procès d'intention fait aux élus par des professionnels de l'immobilier que l'intérêt général n'obsède pas. Aucune ambiguïté sur l'origine de la question qui fâche, puisqu'il s'agit bien de la délivrance des permis de construire.
"La Métropole a accordé 7.600 permis de construire en 2021"
"Le PLH dans lequel nous vivons est ancien, il a comme objectif la construction à Bordeaux Métropole de 7.500 logements par an et de 3.000 en locatif social. Maintenant si l'on se penche sur les permis de construire, nous en avons accordé souvent plus de 10.000, comme en 2018. Nous sortons en fait de plusieurs années assez toniques en nombre de permis de construire. Vous me parlez de 2.621 logements neufs vendus en 2021... Mais moi je peux vous dire que la Métropole a accordé 7.600 permis de construire en 2021, 7.200 en 2020 et 9.000 en 2019 !
Ce qui démontre que la situation actuelle n'est pas due à des élus qui traineraient des pieds pour accorder les permis de construire. Je vous rappelle que nous avons des délais à respecter et qu'il faut deux mois pour instruire une demande. C'est une procédure normée au cours de laquelle les élus ne peuvent pas faire n'importe quoi, avec une décision qui se prend à plusieurs voix. Quand une demande de permis de construire est déposée, le compteur est lancé !", recadre Christine Bost.
Christine Bost (Département de la Gironde)
Bernard Blanc avait anticipé et montré que le PLH n'est pas en cause
L'action continue de lobbying menée par la FPI en direction des élus n'est pas nouvelle, même si cette dernière semble avoir pris un virage nettement plus tranché depuis le 4 juillet. En 2020 déjà, alors qu'il venait de prendre les commandes de la politique urbaine de Bordeaux, grâce à la victoire du maire écologiste Pierre Hurmic, Bernard Blanc, pilier avec Christine Bost de la nouvelle stratégie urbanistique développée à Bordeaux et Bordeaux Métropole, s'était expliqué dans nos colonnes de La Tribune au sujet du PLH et des revendications des promoteurs.
"(...) Je l'ai déjà dit à la FPI, ce n'est pas leur rôle de définir des besoins en construction de logements, de surcroît à partir d'analyses erronées de l'évolution démographique. Si on reprend les statistiques de l'Insee, on arrive à un besoin annuel de l'ordre de 5.500 logements neufs sur la Métropole dont environ 2.000 logements à Bordeaux. La ville connaît un solde net de 2.000 nouveaux ménages par an et ils ne vont pas tous dans le neuf. Donc déjà avec 2.000 logements neufs, je suis au-dessus des besoins.
Le programme local pour l'habitat exprime le besoin politique de logements qui est évalué à 5.500 logements neufs par an avec une hausse à 7.500 logements neufs par an ces trois dernières années et pour les trois ans qui viennent. Et quand on regarde les chiffres de la construction, on voit clairement qu'on est systématiquement depuis 2008 au-delà des besoins exprimés par les élus (...)", avait-il alors remis en perspective.
Evolution de la construction de logements neufs et des objectifs du Programme local de l'habitat à Bordeaux Métropole. 121.000 logements ont été construits de 2006 à 2019, soit plus de 8.600 logements en moyenne chaque année (source : A'urba, septembre 2020).
L'allongement des délais de livraison s'explique aussi par le Covid
Il faut en moyenne deux à trois ans pour qu'un programme immobilier aboutisse, de son instruction à sa livraison. Et les promoteurs, qui ont décidé de frapper fort, tirent également à boulets rouges sur la Métropole à partir de cette position.
"Le délai de gestation d'un projet immobilier à Bordeaux Métropole a augmenté de 50 % au cours des cinq dernières années, entre 2018 et 2021. Tandis que les coûts des travaux ont grimpé de +35 % au cours de la même période", a ainsi lancé le 4 juillet dernier le vice-président de la FPI de Nouvelle-Aquitaine, Pierre Aoun.
Sans trancher sur les chiffres à la base de cette analyse, il faut tout de même réintégrer des éléments exceptionnels dans l'équation, à commencer par l'impact dévastateur de la pandémie de Covid-19 sur le déroulement des chantiers de construction, qui a connu une véritable crise en 2020, qui était également une année électorale et donc peu propice à la construction. Sans oublier de sérieuses répliques pandémiques en 2021 et les dérèglements des chaînes d'approvisionnement.
Intégrer le tissu local dans le traitement des dossiers
"Les maires ne sont pas là pour provoquer des ralentissements", rétorque Christine Bost. "N'oublions pas que les demandes de permis de construire sont régulièrement la proie d'aléas juridiques, avec des contentieux qu'il faut obligatoirement purger avant de pouvoir aboutir. Et puis il ne faut pas non plus oublier le tissu local, qui nécessite un temps de concertation en amont pour gagner du temps ensuite une fois que les difficultés ont été aplanies.
Les promoteurs ont plus intérêt à nouer le dialogue avec les élus concernés plutôt que d'aller faire des propositions exorbitantes à un propriétaire concerné par la vente de terrains ou de bâtiments, avant de devoir faire machine arrière, comme cela arrive..."
La vice-présidente veut coopérer, pas la FPI
Ainsi le credo de Christine Bost tient en un mot : coopération. Pour la vice-présidente de Bordeaux Métropole l'intérêt de cette approche coopérative de la gestion des projets immobiliers avec les populations concernées, c'est de créer "un processus itératif de modification des projets". Autrement-dit de remettre de façon répétée l'ouvrage sur le métier pour faire évoluer le projet jusqu'à obtention d'une mouture réellement consensuelle. Une voie désormais à l'opposé de celle promue par la FPI en Nouvelle-Aquitaine, puisque les promoteurs ont mis de l'inflation dans leur argumentaire et officialisé une surprenante fracture avec le monde pourtant incontournable des élus.
"Auparavant nous arrivions à avancer grâce aux villes. Aujourd'hui c'est différent, il s'est produit une rupture avec les élus urbains. Il faut que les gens comprennent que l'immobilier c'est important, que la pierre c'est ce qui dure", n'a ainsi pas craint de lancer Pierre Vital, le nouveau président de la FPI de Nouvelle-Aquitaine, qui affiche d'habitude une circonspection à toute épreuve.
"Nous ne sommes pas là pour créer de la valeur pour les promoteurs"
Fort logiquement, les élus de la FPI de Nouvelle-Aquitaine en sont arrivés à annoncer la création d'un observatoire consacré au suivi de la délivrance des permis de construire à Bordeaux Métropole. Une autre manière de mettre la pression sur les élus locaux.
"L'annonce de la création de cet observatoire, je trouve ça étrange. Cela crée un rapport de défiance, alors que la ville doit se faire ensemble. Avec l'accompagnement des populations qui vivent sur place. Un plan local d'urbanisme (PLU -Ndr) ça dure dix ou quinze ans, ce qui oblige à avancer progressivement. Il n'est pas possible de tout construire d'un seul coup parce que faire la ville demande du temps. Parce qu'il faut rendre les transformations acceptables. Les promoteurs ne peuvent pas arriver en ville, faire leur projet et disparaître. Nous ne sommes pas là pour créer de la valeur pour les promoteurs", tranche Christine Bost.
Autant dire que la rentrée immobilière à Bordeaux Métropole promet d'être chaude, pour ne pas dire brûlante.
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