Immobilier : le rapport de l'Oiso est formel, le marché bordelais est entré en pénurie

Miné par les effets combinés de la baisse du nombre de permis de construire accordés au titre de 2019, la crise du Covid et le report des élections municipales, le marché de l'immobilier neuf a été à la peine l'an dernier à Bordeaux Métropole. L'Observatoire de l'immobilier du Sud-Ouest (Oiso), présidé par Pierre Vital, souligne que l'impact des nouvelles majorités municipales élues en 2020 dans la Métropole est désormais visible, avec un marché immobilier étouffé par la pénurie. Une situation de crise qui pourrait cependant n'être que ponctuelle.

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Pierre Vital, président de l'Oiso (Observatoire immobilier du Sud-OUest) et associé-fondateur d'Idéal Groupe.
Pierre Vital, président de l'Oiso (Observatoire immobilier du Sud-OUest) et associé-fondateur d'Idéal Groupe. (Crédits : Idéal Groupe)

Les sonnettes d'alarme rituellement tirées par les promoteurs immobiliers lors des élections municipales ont pris en ce début d'année 2021 une résonance qui semble inquiétante. Pierre Vital, président de l'Observatoire immobilier du Sud-Ouest (Oiso) et associé fondateur du promoteur Idéal Groupe, confirme que la situation du marché a pris un tour critique, non seulement à Bordeaux Métropole mais aussi en Gironde.

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Paramètre clé des promoteurs immobiliers pour prendre la température, le nombre de mises en vente de logements neufs a littéralement plongé, passant en Gironde de 5.636 unités en 2019 à 2.885 en 2020, soit une chute de -48,8 % ! Cette chute est du même ordre à Bordeaux Métropole entre 2019 et 2020, période pendant laquelle les mises en vente de logements ont dévissé de 4.531 à 2.403, soit -46,9 %.

"Avec l'arrivée du Covid-19 nous ne savions pas à quelle sauce nous allions être mangés. Pour expliquer cette forte baisse des mises en ventes de logements neufs en 2020, il faut être capable de savoir ce qui vient de l'impact de la pandémie et ce qui est lié aux décisions politiques en général", recadre tout d'abord le président de l'Oiso.

Tout un faisceau de causes conjoncturelles à la crise...

Pierre Vital entre ensuite dans les détails de la mécanique à l'œuvre pendant cette période marquante.

"Il faut quatre à six mois en moyenne après la délivrance du permis de construire pour mettre en vente un bien immobilier. Le niveau réduit des mises en vente en 2020 a d'abord été provoqué par la frilosité des promoteurs, qui se sont dit que cela ne servirait à pas grand-chose d'essayer de vendre au 2e trimestre car il n'y aurait personne pour acheter, à cause du Covid", rembobine Pierre Vital.

Et puis l'inertie liée à l'instruction des permis de construire a également joué. A compter de ce même 2e trimestre 2020, explique Pierre Vital, le recul du nombre de permis de construire instruits en 2019 a commencé à peser à la baisse sur le marché. Enfin le report des élections municipales de mars à juin 2020 a été le dernier bouquet dans ce premier faisceau de causes à la crise.

... Mais aussi les effets d'une nouvelle politique urbaine

Avec 270 mises en vente de logements neufs au 2e trimestre 2020, le marché de Bordeaux Métropole s'est effondré de -49,7 % par rapport au 1e trimestre 2020 (537 mises en vente) et de -82,8 % sur un an, par rapport au 2e trimestre 2019 (1.570 mises en vente).

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"C'est maintenant que nous voyons les fruits de la nouvelle politique mise en place. Avant les élections municipales de 2020 il y a eu des retards dans l'instruction des permis de construire, aujourd'hui il y a des refus de permis de construire. Avec 322 mises en vente au 1e trimestre du 2021, c'est très mauvais.

Historiquement Bordeaux est une ville qui alimente beaucoup le marché immobilier métropolitain du neuf, de l'ordre de 40 % en moyenne. Et là on peut constater un effondrement. Au 1er trimestre Bordeaux n'a représenté que 15 % des mises en vente, soit 50 logements...", éclaire Pierre Vital, qui met cette chute sur le compte des nouvelles orientations politiques.

Même frugal, Pierre Vital veut relancer les mises en ventes

Cependant le président de l'Oiso ne condamne pas les nouveaux partis pris urbanistiques de la mairie écologiste de Bordeaux, dont Pierre Hurmic est le maire.

"Je ne peux pas affirmer qu'il y aura un arrêt de la production. Nous sommes face à un à-coup provoqué par le changement de majorité politique. Bordeaux et Bordeaux Métropole sont fortement producteurs de logements neufs et il faut que cela reparte ! Le label du Bâtiment frugal bordelais va dans la bonne direction. Il y a de nouvelles règles liées à la transition écologique et à la qualité des logements qui vont s'imposer à tous et que plus personne ne conteste", tient à souligner Pierre Vital.

Mais les données chiffrées ne laissent place à aucune ambiguïté reconnait ce dernier et le marché du logement neuf à Bordeaux est, avec cette faiblesse des mises en vente qui étouffe le marché, "vraiment entré en pénurie" confirme le président de l'Oiso.

La faiblesse de la production détruit les stocks

Si le niveau des ventes de logements neufs n'a jamais été aussi bas en 2020 que depuis 2012, avec 3.205 transactions enregistrées l'an dernier contre 5.305 en 2019, soit une chute de -39,5 %, le phénomène décrit par Pierre Vital prend tout son sens quand on examine à la loupe l'évolution du marché au 1e trimestre 2021. Apparait alors une tendance dont le patron de l'Oiso souligne le caractère infernal. Ainsi au 1e trimestre 2021, les mises en vente de logements neufs à Bordeaux Métropole ont atteint le nombre de 322. Alors que les ventes constatées à la même période se montaient à 775 logements.

"Nous vendons deux fois plus de logements que ce que nous sommes capables de produire pour alimenter le marché! L'attractivité de Bordeaux et Bordeaux Métropole ne se démentent pas, ce qui provoque un fort recul des stocks de logements disponibles", analyse Pierre Vital.

Le stock moyen de logements neufs à Bordeaux Métropole, qui peut varier d'une commune à l'autre, est ainsi désormais passé à sept mois, ce qui signale une situation de pénurie et donc de crise. Une situation tendue qui ne sera peut-être que passagère, espère Pierre Vital. Parce que sans inversion de tendance les prix, qui n'ont cessé de progresser, avec un niveau moyen à 4.346 euros le mètre carré hors stationnement l'an dernier (soit +2,25 % par rapport à 2019), pourraient se mettre réellement à flamber et provoquer d'importants problèmes dans toute la Métropole.

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