Rue bordelaise : une offre commerciale revue et surveillée à Euratlantique

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Porté par le promoteur Apsys et l'EPA Bordeaux Euratlantique, le projet de Rue Bordelaise prévoit d'ouvrir une large avenue commerçante entre la gare Saint-Jean et la Garonne.
Porté par le promoteur Apsys et l'EPA Bordeaux Euratlantique, le projet de Rue Bordelaise prévoit d'ouvrir une large avenue commerçante entre la gare Saint-Jean et la Garonne. (Crédits : Apsys / Maison Edouard François)
Surfaces dédiées à l'économie sociale et solidaire, parc réalisé en priorité et offre commerciale ajustée et ajustable : le maire écologiste de Bordeaux et l'EPA Euratlantique ont présenté le nouveau visage du vaste projet de Rue Bordelaise, près de la gare Saint-Jean. Porté par le promoteur privé Apsys pour 450 millions d'euros, il prévoit le percement d'une large avenue piétonne commerçante et 67.000 m2 de nouveau bâti.

Comment passer d'un "centre commercial à ciel ouvert", relevant "d'un urbanisme anachronique" et "d'une bétonisation totale" à un projet "écologiquement acceptable" sans surcoût pour le contribuable bordelais ? C'est cette équation complexe que Pierre Hurmic, le maire de Bordeaux et président de l'EPA Bordeaux Euratlantique, cherche à résoudre depuis le mois de septembre dernier.

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100 millions d'euros en jeu

Très critique sur le sujet pendant la campagne électorale, l'élu écologiste a été contraint de brutalement composer avec le principe de réalité après son élection :

"Il est apparu clairement qu'en raison du contrat signé avec Apsys et validé le 9 mars 2020, c'est-à-dire à une semaine du 1er tour des élections municipales, stopper le projet aurait eu un coût de 100 millions d'euros pour les collectivités locales et l'EPA, sans pour autant avoir de projet à la place mais en entraînant d'importants retards sur les autres aménagements du quartier. Nous avons donc décidé de ne pas annuler le projet mais de lui faire prendre une nouvelle trajectoire", se justifie Pierre Hurmic.

Son adjoint à l'urbanisme, Bernard Louis-Blanc, expliquait pourtant encore à La Tribune début novembre que la mairie était "fermement opposée au projet de la Rue bordelais et l'a fait clairement savoir à l'EPA qui doit désormais présenter en détail une stratégie de sortie de ce projet. Pierre Hurmic n'est absolument pas favorable à la marchandisation de la ville."

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Le projet, porté par le promoteur Apsys pour 450 millions d'euros et par l'EPA à hauteur de 50 millions d'euros, a déjà obtenu son permis de construire déposé dès l'été 2019 et validé, sans aucun recours à l'automne 2019. Il prévoit le percement d'une avenue de 19 mètres de large entre la gare Saint-Jean et les quais de la Garonne accompagné de la construction de 67.000 m2 de nouveau bâti, dont la moitié de création nette de surfaces commerciales, mais aussi des logements, des bureaux et hôtels.

Une offre commerciale ajustée

Quelle sera la nouvelle trajectoire validée à l'unanimité par le conseil d'administration de l'EPA Euratlantique ce mercredi 20 janvier ? On attendait des annonces en matière de végétalisation ou d'espaces verts, mais c'est en réalité dans son contenu que le projet évolue le plus. La version initiale prévoyait déjà des espaces verts, 40 % de toitures végétalisées, des arbres en pleine terre et un concept de "rue parc". "On avait déjà fait évoluer les critères de végétalisation pour les porter objectivement très haut. Les négociations avec Apsys ont donc davantage porté sur la nature même du projet", confirme Alexandre Villatte, le directeur général par intérim d'Euratlantique.

Concrètement, la nouvelle mouture de la Rue Bordelaise, ou rue Saget, comme l'appelle désormais la mairie, comprendra 2.000 m2 de surfaces commerciales dédiées à des acteurs de l'économie sociale et solidaire choisis par les collectivités : une moitié sera gérée par Apsys, l'autre par la mairie de Bordeaux. Une maison des associations est également prévue sur 800 m2 tandis que les surfaces dédiées aux logements sont revues à la hausse pour passer de 4.000 m2 à 6.200 m2 dont 35 % de logements locatifs sociaux, au détriment de l'offre hôtelière.

Bordeaux Euratlantique Rue Bordelaise

Visuel de la future Rue bordelaise (crédits  Apsys / Maison Edouard François)

Une offre commerciale ajustable

L'autre évolution du projet c'est le caractère évolutif de son offre commerciale. "Personne, y compris les experts du sujet que nous avons consultés, n'est capable de dire ce que sera le commerce de centre-ville en 2027 ou 2028. Ce projet va se construire et évoluer pendant des dizaines d'années en même temps que les évolutions de la ville. C'est pour cela qu'il est essentiel d'avoir la garantie de pouvoir le faire évoluer", souligne Pierre Hurmic. Le maire et président de l'EPA a donc obtenu la création d'un "comité des enseignes", réunissant le promoteur, les élus locaux, l'EPA, la CCI et la Chambre de métiers, "pour veiller positivement sur les enseignes commerciales qui s'installeront." Sa première réunion se tiendra avant la fin 2021 puis sur un rythme annuel et Apsys y présentera des études d'impact sur le tissu commercial bordelais afin de proposer une nouvelle offre qui soit la plus pertinente et complémentaire possible.

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Sans aucune base légale, ni pouvoir contraignant, ce "comité des enseignes" sera-t-il entendu ?

"Apsys accepte de jouer la transparence et la concertation sur ce sujet. Le comité des enseignes aura un droit de regard et de consultation des habitants et je vois mal un promoteur aller contre ses décisions même si légalement c'est lui qui a le dernier mot", répond Pierre Hurmic, qui a également obtenu des garanties sur l'ouverture au public de la Rue bordelaise en permanence : 24h/24 et 7 jours/7.

Le sujet de l'offre commerciale avait déjà été identifié par les équipes d'Euratlantique. L'ancien directeur général Stéphane De Faÿ reconnaissant que c'était un point faible de ses premières réalisations. "On n'a pas su pivoter sur cette question suffisamment tôt. Soyons clair : le mal originel c'est qu'on n'a pas encadré les loyers commerciaux et qu'on ne s'est pas assez posé la question de à qui on s'adresse : à des investisseurs de toute la France ou aux futurs habitants du quartier ?", expliquait-il à La Tribune en novembre dernier avant de détailler les ajustements prévus.

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Bordeaux Euratlantique Rue Bordelaise

Visuel de la future Rue bordelaise (crédits  Apsys / Maison Edouard François)

Logistique et ferme urbaine

Le projet fera également de la place à une ferme urbaine et des jardins partagés sur 1.200 m2 et renoncera en deux vagues à la moitié des 1.000 places de stationnement prévues au profit d'espaces dédiés à la logistique urbaine. Enfin, le parc Descas, qui s'étendra sur deux hectares le long de la Garonne, sera réalisé en priorité pour être livré avant le reste du projet. Une inversion de calendrier qui devrait permettre une livraison de l'ensemble à l'horizon 2027/2028 après trois à quatre ans de travaux. Le parc Descas étant désormais promis dès 2023/2024.

Autant de modifications de calendrier et de changements d'usages qui, à en croire le maire et les représentants de l'EPA et de l'Etat, ne remettent pas en cause l'équilibre global du projet et ne coûteront rien aux contribuables bordelais ni à l'Etat. C'est donc le promoteur Apsys qui prendra à sa charge le surcoût évalué par l'EPA Euratlantique "entre 10 et 20 millions d'euros", soit une hausse du budget de l'ordre de 3 %.

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L'opposition critique

De son côté, le marcheur Thomas Cazenave (Renouveau Bordeaux), qui avait vertement critiqué le projet de Rue bordelaise défendu par l'ancien maire Nicolas Florian, avant de se rallier à ce dernier en vue du second tour de l'élection municipale, estime que le compte n'y est pas après ce toilettage du projet. Il dénonce "un nouvel acte de renoncement" et demande un débat en conseil municipal et poursuit :

"Si le quartier de la gare doit poursuivre sa transformation, il y avait d'autres projets que celui consistant à créer un centre commercial à ciel ouvert [...] Le comité des enseignes annoncé comme gage de protection par Pierre Hurmic n'offrira aucune garantie et constitue un trompe l'œil dans la mesure où en dernier lieu c'est bien le promoteur qui décide."

Pierre Hurmic a affirmé qu'un débat sur le projet de Rue bordelaise se tiendrait prochainement tant au conseil municipal qu'au conseil métropolitain.

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