Faisant la part belle aux façades vitrées, les immeubles typiques des quartiers d'affaires qui constituent le programme Quai 8.2 détonnent un peu à proximité immédiate de la gare et des environs. Bordeaux a toujours autant de mal avec la hauteur, qu'il va falloir pourtant apprivoiser si l'on ne veut pas poursuivre l'étalement urbain... En l'espèce, Quai 8.2 s'inscrit dans le contexte de Bordeaux Euratlantique, qui reconfigure sur trois communes la périphérie de la gare Saint-Jean. A quelques centaines de mètres de l'infrastructure ferroviaire, le programme a été conçu comme un prolongement de cette dernière, comme son nom le stipule.

Quai 8.2 associe plusieurs poids lourds, qui l'ont inauguré il y a quelques jours : Covivio (ex-Foncière des régions) et Icade sont co-investisseurs, Icade étant également co-promoteur avec Vinci Immobilier. Les 43.500 m2 répartis sur cinq bâtiments conçus par les cabinets d'architectes Ateliers 2/3/4/, MCVD Architectes et Reichen et Robert & Associés concentrent au total près de 30.000 m2 de bureaux, une résidence étudiante de 116 appartements du T1 au T3 en collocation, 2.000 m2 de commerces et deux hôtels : un Golden Tulip 4 étoiles de 11 chambres et un B&B 3 étoiles de 126 chambres, sans oublier un parking de 436 places. Icade est par ailleurs propriétaire du B&B tandis que l'autre hôtel, exploité par Louvre Hotels Group, a été vendu à un investisseur privé.

A ce jour, sont locataires Orange, Allianz Vie, Erasmus + / Education Formation, SQLI, BPI Group, Hays, Thermo Fisher, la Croix rouge... ainsi que Spaces, qui développe une offre conséquente de bureaux partagés privés saupoudrée de coworking.

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L'ensemble du programme Quai 8.2 affiche "un taux d'occupation de 87 %, relativement élevé au regard du calendrier", relève Olivier Estève, directeur général délégué de Covivio. Tant Orange qu'Allianz sont là pour longtemps puisque les entreprises ont toutes deux signé des baux de neuf ans. Bardés de certifications et labellisations obtenues, les bureaux se situent tout en haut des prix pratiqués dans le tertiaire à Bordeaux, à 210 €/m2/an hors taxes. Un positionnement premium assumé qui préfigure probablement ce qui attend la ville dans les années qui viennent pour les opérations neuves, du fait des normes de plus en plus exigeantes et des habitudes des opérateurs franciliens qui s'investissent de plus en plus dans le marché bordelais.

Wellio bientôt ouvert à la Cité numérique

Cette inauguration passée, Covivio n'en a pas fini avec Bordeaux puisque celle de Wellio aura lieu début décembre à la Cité numérique, précisément sur la commune voisine de Bègles. Destinée à devenir le "bâtiment totem" de l'économie numérique métropolitaine et régionale, cette Cité numérique a été aussi été portée par l'opérateur Bordeaux Euratlantique, avant la cession des trois-quarts des espaces à Covivio. La société y a notamment installé sa marque d'espaces de bureaux flexibles Wellio. Autrement dit, une offre tertiaire modulable, capable de s'adapter aux phases de croissance des entreprises, doublée de services issus de l'expertise de Covivio en matière d'hôtellerie. A terme, Wellio proposera à la Cité numérique, sur 3.000 m2, 280 postes de travail et 40 places de coworking. Deux espaces de bureaux, la partie événementielle ainsi que des salles de réunion seront ouvertes dans quelques semaines.

A ce jour, Covivio conserve encore deux lots de respectivement 2.700 m2 et 2.000 m2 qui sont dépourvus de locataires. "Je suis assez optimiste, poursuit Olivier Estève. Aujourd'hui, nous réglons les « bobos » liés à toute ouverture de site et nous nommons un building manager (responsable du lieu, NDLR). Chaque semaine ou presque, de nouvelles entreprises arrivent et s'installent. Nous sommes dans une logique d'écosystème qui se crée progressivement." A plus long terme, "nous avons également un foncier de 10.000 m2 disponible. Nous ne sommes pas dans l'urgence là non plus et avons le temps de réfléchir à ce qu'on pourrait y faire. Accueillir une école, des locaux, du coliving ? Ce projet pourrait avancer dès l'an prochain", estime Olivier Estève.

Non loin, la Digital Factory de OnePoint va aussi sortir de terre, aux Jardins de l'Ars. Les deux partenaires se connaissent bien : c'est Covivio qui a fait le siège parisien de OnePoint, spécialiste de la transformation digitale. A Bordeaux, elle sera l'investisseur et le développeur de ce projet d'énorme campus de 100 M€. OnePoint a co-conçu l'opération et a signé pour occuper la moitié de l'immeuble. L'autre moitié devrait être utiliser pour du coworking, en priorité pour les clients de OnePoint.

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Parallèlement, Covivio poursuit ses travaux autour de son grand projet de 700 logements dans le quartier de Bordeaux Lac. Un programme de 45.000 m2 entièrement porté par ses soins. "Nous sommes dans les phases d'autorisation, la première tranche devrait débuter en 2021", précise Olivier Estève. Le directeur général délégué de Covivio observe le marché métropolitain de près et a suivi son changement de catégorie ces dernières années. Marché qui a été notamment tiré par des opérations d'acteurs endogènes (Thales, Serma, Crédit agricole...) qui ont dopé les chiffres :

"C'est un point de vigilance mais je ne suis pas inquiet. Il y aura toujours un peu de rotation. Le marché bordelais me semble stable, tant en termes de biens que de valeurs. Les enjeux sont de garantir de la mixité dans les opérations, de garder en tête que le logement est clé, et de délivrer des infrastructures adéquates. Même si les rendements pour les investisseurs ont sans doute un peu baissé à Bordeaux, c'est quelque chose d'assez classique dans les zones qui connaissent un développement économique fort."