Pourquoi les espaces partagés vont prendre de plus en plus de poids (9/14)

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Spaces ouvre sur 5.600 m2 à proximité de la gare Saint-Jean
Spaces ouvre sur 5.600 m2 à proximité de la gare Saint-Jean (Crédits : Maud Caillet)
Bordeaux est arrivée en tête des métropoles françaises les plus actives en matière de coworking avec 10 nouvelles ouvertures de site en 2018, selon le décompte de BNP Paribas Real Estate. Déjà porteur, le marché est amené à encore progresser.

Impossible de tous les citer. Bordeaux a vu fleurir ces quatre dernières années un nombre considérable d'espaces de travail partagés. Il faut d'ailleurs les distinguer en deux catégories : ceux qui proposent aux travailleurs indépendants de s'installer à un poste de travail où bon leur semble, pendant quelques heures, jours ou mois, l'essence même du coworking. Et les autres, la majorité, qui proposent également des bureaux fermés en complément des espaces partagés. La plupart des acteurs en conviennent : il est plus facile de faire tourner économiquement un site en mixant les deux approches, les bureaux partagés apportant une récurrence du chiffre d'affaires que ne permet pas forcément le coworking dont les adeptes sont nécessairement plus "volatils".

A Bordeaux, au milieu de la myriade de lieux, Mama Works a fait figure de pionnier parmi les grands espaces en s'implantant sur 2.800 m2 dans le quartier des Bassins à flot. Il a été suivi par Héméra, qui en s'étendant sur 1.900 m2, propose 200 places de travail (350 €/poste/mois pour un bureau privé mobilier inclus) et fait revivre l'ancien site industriel du fabricant d'alcool Marie Brizard, rue Fondaudège. Porté et financé par le groupe Legendre Immobilier, Whoorks, bâtiment de 8.000 m2 pour 350 postes de travail, a ouvert en début d'année et est occupé pour moitié par la société Betclic. Trois mastodontes supplémentaires s'apprêtent à entrer dans l'arène. Spaces a ouvert ses portes le 16 septembre, affichant 5.600 m2 à proximité de la gare Saint-Jean. Un acteur qui n'est pas novice puisqu'il appartient au groupe IWG, qui œuvre également sous la marque Regus. Propriétaire d'une grande partie de la Cité numérique à Bègles, Covivio (ex-Foncière des régions) y crée un immense espace de bureaux partagés et de coworking, Wellio, qui sera inauguré dans quelques semaines. Enfin, le 3e projet est le plus discret car ses fondateurs, la famille qui dirigeait la marque de vêtements DDP, viennent de fignoler les détails. L'ancien siège social de Bègles est en cours de transformation. Sur 2.500 m2, il a vocation à devenir un nouvel écosystème d'accueil d'entreprises du numérique. Jestocke.com est l'une des premières startups à y poser ses valises.

Un marché à évangéliser

Flotterait-il donc comme un parfum de rivalité en bord de Garonne ? Si personne ne nie une certaine concurrence, tous les acteurs s'accordent à dire que la multiplication de ce type d'espaces répond à un besoin réel et évangélise le marché.

"Quand une entreprise fait son calcul, mesure le taux d'occupation de certains de ses espaces et le temps passé à gérer ses problématiques immobilières, elle se rend souvent compte qu'il est plus rationnel d'opter pour du bureau partagé. Ce système convient particulièrement aux entreprises qui n'ont pas envie de gérer tout ce qui n'est pas leur cœur de métier ou qui cherchent à éviter trop de contraintes d'engagement, estime Julien Parrou-Duboscq, cofondateur d'Héméra. Progressivement, le sujet va au-delà des startups et commence à toucher des entreprises plus matures. Je ne serai pas surpris qu'à court terme, des grands groupes y viennent et installent des équipes dans les lieux attractifs, comme le fait la firme Red Bull. De leur côté, les petites surfaces seront peut-être amenées à se spécialiser."

Julien Agreda, responsable de Spaces Bordeaux, observe "différents types de demandes :

"Beaucoup de compagnies parisiennes qui créent une antenne de deux ou trois personnes à Bordeaux ; des autoentrepreneurs qui démarrent leur activité et qui, en l'absence de prévisionnel de chiffre d'affaires, ont besoin d'une solution flexible ; des grands comptes qui ont des missions importantes mais limitées dans le temps à Bordeaux et qui ne veulent donc pas s'engager sur un bail de trois ans ; et enfin plusieurs entreprises françaises dont le rayonnement est international et qui sont en négociations pour prendre des plateaux entiers de plusieurs dizaines de postes de travail. Les locataires peuvent y repeindre les murs, installer des écrans, organiser des rendez-vous, aménager leurs espaces comme ils le souhaitent."

Tarif : comptez 550 € par mois pour un bureau partagé compact accueillant deux ou trois personnes, comprenant tous les services et l'accès aux espaces partagés, hors le consommable. Le responsable de Spaces Bordeaux voit lui aussi le gâteau grossir dans les prochaines années et avertit :

"Il nous reste donc à améliorer la communication car trop d'entrepreneurs focalisent sur le coworking et l'associent aux startups et aux travailleurs indépendants. Or, le coworking, chez nous comme chez la plupart des autres opérateurs du marché, est minoritaire par rapport à la part du bureau partagé. Chez Spaces, il concerne environ 900 m2 sur 5.600 au total."

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Un loyer mensuel moyen de 250 €/m2 à Bordeaux

Selon l'étude de BNP Real Estate portant sur l'année 2018, les espaces de bureaux partagés bordelais disposent de 720 m2 en moyenne pour un loyer mensuel de 250 €/m2, contre 1.050 m2 pour 260 €/m2 à Lyon et 700 m2 pour 270 €/m2 à Nantes.

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Cet article est issu du vaste dossier consacré à l'immobilier tertiaire paru dans l'hebdomadaire de La Tribune du 27 septembre. Déjà paru sur notre site :

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Commentaires
a écrit le 04/11/2019 à 14:40 :
Il est appréciable de lire un article un article bien documenté sur le coworking, décrivant la réalité du marché. Cependant, il se focalise uniquement sur les "grands espaces" opérés le plus souvent par des acteurs immobiliers historiques, et occulte complètement les espaces de taille plus modeste qui, sont tout de même les plus nombreux sur Bordeaux.
Il est par exemple fait mention de Mama Works, qui a ouvert en Mars 2018, en tant que pionnier parmi les grands espaces. Un espace comme Coolworking, situé en plein centre, a lui, ouvert en 2012. Ses 475m² ne lui permettent certes pas de figurer parmi les "grands espaces", mais il occupe néanmoins une place importante dans le paysage du coworking à Bordeaux, et ce, depuis le début du phénomène.
Réponse de le 07/11/2019 à 15:08 :
Bonjour et merci pour votre commentaire. Comme nous l'indiquons, MamaWorks fait figure de pionnier local parmi les gros acteurs, mais bien sûr pas parmi les petits. Nous avons déjà eu l'occasion de nous intéresser de plus près aux espaces de taille plus réduite, par exemple ici :
https://objectifaquitaine.latribune.fr/business/2018-04-26/coworking-les-espaces-les-plus-petits-doivent-se-poser-de-vraies-questions-strategiques-776746.html
Dans l'article d'aujourd'hui, on a fait attention aux mots, autant que possible, en préférant parler de bureaux ou d'espaces partagés plus que de coworking, qui recouvrent en fin de compte des clients différents. Nous étions dans le cadre d'un dossier sur l'immobilier tertiaire, ceci expliquant cela.

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