Euratlantique ne fait pas, et ne fera jamais, l'unanimité tant l'architecture des bâtiments qui la composent tranche avec les habitudes locales. Les premières constructions sorties de terre n'ont effectivement pas grand-chose de commun avec les petits volumes ramassés et la pierre blonde. Reste que l'opération d'intérêt national (OIN), la plus vaste du genre actuellement en France, prévue pour durer jusqu'en 2027, gagne pour le moment le pari qui lui a été assigné : reconfigurer une vaste zone de 738 hectares, à cheval sur trois communes, autour de la gare Saint-Jean, à la faveur de la création de la ligne à grande vitesse plaçant Bordeaux à 2h04 de Paris. Pensée comme un "hub européen des affaires", Euratlantique proposera à terme, en plus du logement, 500.000 m2 de surfaces de bureau. L'offre y est quasi-exclusivement neuve. BNP Paribas Real Estate s'y est installée il y a deux ans et ne regrette pas :

"Euratlantique a de vrais atouts, juge son directeur Transaction à Bordeaux, Valery Carron. Spontanément, on pense à la proximité de la gare Saint-Jean et du TGV qui emmène à Paris Montparnasse en deux heures mais on oublie le TER. Nous avons des collaborateurs qui vivent à Libourne ou Saint-André-Cubzac et qui ont abandonné la voiture, optant pour le train. Certains de nos voisins font le même constat et ont même libéré des places de parking. L'offre de services, les commerces de proximité sont encore en train de se créer mais nous n'en sommes qu'à la première phase d'Euratlantique. D'une façon générale, les chefs d'entreprise situent bien ce nouveau quartier de gare, mais ils ne connaissent pas forcement l'offre proposée sur place. Le tramway n'est pas loin non plus. Aujourd'hui, on y trouve des surfaces allant de 200 à 4.000 m2 disponibles de suite, mais un trou d'air s'annonce en 2020. La commercialisation des premières opérations a été très rapide. Il faudra attendre 2021 pour que le stock se regonfle et se diversifie."

Les prix moyens pratiqués aujourd'hui dans le neuf oscillent entre 195 et 200 €/m2 mais dans les prochains mois, ils devraient grimper à 210 voire 220 €/m2.

Fin de la timidité

"Deux types d'entreprises sont venues s'installer : celles qui souhaitaient regrouper plusieurs sites et celles qui étaient en croissance", note Stéphan de Faÿ, directeur général de l'Etablissement public d'aménagement Bordeaux Euratlantique. "Le trou dans l'offre qui s'annonce en 2020 avait été anticipé depuis au moins quatre ans et ne sera que temporaire puisque de nouveaux bâtiments seront achevés en 2021. Rappelons-nous qu'il y a quelques années, il n'y avait aucune coordination entre les différentes opérations d'aménagement et que le discours ambiant évoquait des craintes de sur-stock. Bordeaux faisait preuve de timidité. Le marché a, depuis, décollé. Je suis d'accord avec ceux qui disent qu'il faut cesser de trop montrer les muscles mais dans le même temps, il ne faut pas non plus baisser les bras. Nous devons continuer à nous battre dans cette compétition française. Faire venir des entreprises exogènes prend énormément de temps, et le travail qu'on y consacre n'est pas une garantie de succès."

OnePoint fait partie de ces gros poissons. La société de services numériques a choisi d'installer son méga-campus sur le territoire d'Euratlantique, moyennant un investissement de 100 M€. Non loin de la Cité numérique, destinée par ses promoteurs à devenir "le bâtiment-totem" de l'univers tech de la métropole à la place de l'ancien centre de tri postal de Bègles. La première tranche a été livrée et les premières entreprises sont installées, telles que Sanofi. Un peu perdue bien que desservie par le tramway, encore engoncée dans les travaux, la Cité numérique demandera du temps pour être jugée. Covivio (ex-Foncière des régions) est devenue propriétaire de la majorité des espaces, ainsi que quelques entreprises qui ont fait le choix de l'acquisition de leurs bureaux. "Il reste quelques surfaces à vendre, divisibles, mais ce n'est pas plus mal de les garder un peu, en guise de soupape pour absorber les flux et donner la possibilité à de nouveaux projets de se développer", estime Stéphan de Faÿ.

La Cité numérique est l'un des points d'attractivité d'Euratlantique (Agence Appa)

Un pont qui pose question

Euratlantique a quand même une sale épine dans le pied : le pont Simone Veil. Ou plutôt l'absence de pont. L'ouvrage était censé desservir le quartier et faire le lien avec la rive droite de la Garonne. Une nécessité alors que le Pont de pierre a été fermé à la circulation automobile. Problème : les déboires juridiques récents ont stoppé le chantier et font que personne n'est, à ce jour, capable d'imaginer à quelle date sera coupé le ruban. Problématique alors qu'on a tendance à oublier qu'Euratlantique se prolonge sur la rive droite de la Garonne avec notamment le futur quartier du Belvédère, qui reste à aménager au droit du pont Saint-Jean. Au cœur de la ZAC Garonne Eiffel, le Belvédère est intégré à l'opération Bordeaux Euratlantique. Lui aussi prévoit de mixer bureaux, logements et activités à horizon 2022. Chez Tourny Meyer, on ne cache pas ses doutes :

"Côté quartier de la Bastide, il y a du potentiel mais les investisseurs ne la voient pas comme du centre-ville. Côté Belvédère, c'est au milieu de nulle part pour le moment, sans transports en commun ni services. La seule condition qui ferait que ça marche, c'est que la rive gauche en face, vers Belcier et la gare, affiche complet. Sans compter que la fermeture aux voitures du Pont de pierre et les retards du pont Simone Veil ont envoyé un signal extrêmement négatif vis-à-vis de la rive droite. »

Alexandre Cieux est plus enthousiaste :

"Brazza est moins bien localisé que le Belvédère et ça ne l'a pas empêché de très bien marcher en précommercialisation. Tout dépendra du prix et des transports en commun mais cette offre trouvera un public séduit par la proximité de la gare Saint-Jean. Le Belvédère n'en est pas plus éloigné que la Cité numérique à Bègles, la vue sur la Garonne sera incroyable. Les logements se vendent déjà alors que la livraison n'est pas prévue avant 2022 pour les premiers bâtiments."

Euratlantique à la loupe

Prix moyen : 195 €/m2 dans le neuf, 160 € en seconde main

Prix top : 210 €/m2 dans le neuf, 168 € en seconde main

Source : BNP Paribas Real Estate / OIEB

Les plus : malgré le trou d'air à venir en 2020, la zone représente, à ce jour, le plus important réservoir de nouvelles constructions de bureaux. La gare Saint-Jean offre un accès direct à Paris Montparnasse en deux petites heures, mais aussi aux gares girondines.

Les moins : les services commencent à peine à pointer leur nez et le secteur est en travaux pour un long moment. L'accessibilité en transports en commun fait débat. Tarifs élevés qui devraient encore grimper.

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Cet article est issu du vaste dossier consacré à l'immobilier tertiaire paru dans l'hebdomadaire de La Tribune du 27 septembre. Déjà paru sur notre site :

• Immobilier de bureau : Bordeaux à la loupe (1/14)
• Loyers, surfaces, secteurs... Tous les chiffres de l'immobilier tertiaire bordelais (2/14)
• Immobilier de bureaux : "Le cycle de Bordeaux n'est pas fini" (3/14)
• Immobilier tertiaire : un hyper-centre de Bordeaux inaccessible ? (4/14)

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