Immobilier tertiaire : la rive droite de Bordeaux, un pari sur l’avenir ? (8/14)

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L'ESSCA ouvrira ses portes sur la rive droite avec un campus dimensionné pour un millier d'étudiants
L'ESSCA ouvrira ses portes sur la rive droite avec un campus dimensionné pour un millier d'étudiants (Crédits : BMA)
Longtemps boudé, la rive droite de la Garonne a repris des couleurs depuis quelques années. Les observateurs prêtent à ce territoire peu dense un véritable potentiel qui reste encore à exploiter pleinement mais sur lequel pèse quelques interrogations.

"Cela fait une douzaine d'années que j'entends que la rive droite va évoluer, sourit Rémi Cocuelle, manager général d'Arthur Loyd Bordeaux. Cela reste possible car les atouts fondamentaux restent les mêmes et le potentiel est intéressant. Le développement de l'habitat dans le quartier de la Bastide et les opérations Bastide Niel et Brazza feront peut-être évoluer la situation." Le projet Bastide Niel remonte à 2006, époque des premières consultations. Cette ZAC validée en conseil communautaire en juillet 2009 vise à reconvertir des friches. A dominante logement, cette opération sur 35 hectares prévoit malgré tout 27.000 m2 de bureaux. La zone, délimitée au nord par la rue Bouthier et l'avenue Thiers et au sud-ouest, le quai de Queyries et la rue Hortense, enserre l'écosystème alternatif Darwin. Ce qui n'est pas sans faire l'objet de vives tensions, qui ont trouvé un exutoire judiciaire depuis plusieurs mois. Darwin est aujourd'hui le 2e site le plus visité de Bordeaux après le Miroir d'eau et accueille des activités économiques, associatives, sportives... tout en défendant fortement les thématiques environnementales. Cet écosystème aventureux, reconnu bien au-delà de l'Hexagone, a poussé de manière anarchique mais pérenne. Il revendique à travers les entités qu'il abrite ou soutient plus de 500 équivalents temps plein et plus de 18 millions d'euros de salaire. En particulier, Darwin accueille une des pépinières d'entreprises de la Ville, Le Campement, un espace de coworking (290 € HT par mois et par poste), des bureaux fermés (affichant complet, avec une liste d'attente longue comme le bras)... Mais il estime aussi que le développement qui démarre de la ZAC Bastide Niel met en péril son existence et son développement. La ZAC accueillera également un campus de l'école de management ESSCA, dimensionné pour un millier d'étudiants.

Plus au nord, Brazza émerge dans un contexte plus apaisé. Faisant face au quartier des Chartrons, proche du pont levant Chaban-Delmas, cette opération s'imagine en chaînant manquant entre Bastide-Niel et les Bassins à flot de la rive gauche. Brazza doit s'étendre sur près de 53 hectares et voir la construction de quasiment 5.000 logements. Les activités tertiaires, mêlant bureaux, hôtellerie et commerces, bénéficieront de 77.500 m2 de surfaces de plancher. Brazza se veut comme un poumon vert et compte exploiter de nouvelles voies telles que les volumes capables, logements et ateliers d'artisan à prix réduits dont les acquéreurs s'engageront à réaliser les aménagements. Raccordé aux lignes de bus, le quartier ne sera pas desservi par le tramway. Les premières livraisons sont attendues en 2020.

Le futur quartier du Belvédère se tiendra quant à lui plus au sud, au débouché du point Saint-Jean. Cette opération est intégrée au sein d'Euratlantique. Lui aussi prévoit de mixer bureaux, logements et activités à horizon 2022. Chez Tourny Meyer, on ne cache pas ses doutes : "Côté quartier de la Bastide, il y a du potentiel mais les investisseurs ne la voient pas comme du centre-ville. Côté Belvédère, c'est au milieu de nulle part pour le moment, sans transports en commun ni services. La seule condition qui ferait que ça marche, c'est que la rive gauche en face, vers Belcier et la gare, affiche complet. Sans compter que la fermeture aux voitures du Pont de pierre et les retards du pont Simone Veil ont envoyé un signal extrêmement négatif vis-à-vis de la rive droite." Alexandre Cieux (CBRE) est plus enthousiaste : "Brazza est moins bien localisé que le Belvédère et ça ne l'a pas empêché de très bien marcher en précommercialisation. Tout dépendra du prix et des transports en commun mais cette offre trouvera un public séduit par la proximité de la gare Saint-Jean. Le Belvédère n'en est pas plus éloigné que la Cité numérique à Bègles, la vue sur la Garonne sera incroyable. Les logements se vendent déjà alors que la livraison n'est pas prévue avant 2022 pour les premiers bâtiments."

Au sens des acteurs de l'immobilier, les communes limitrophes que sont Cenon, Bouliac, Floirac, Lormont, Latresne, Bassens... sont regroupées sous le vocable « rive droite ». Le marché y est beaucoup plus diffus.

Bordeaux rive droite

Loyer moyen : 200 à 210 €/m2 dans le neuf, 160 à 180 € en seconde main

Loyer top : 230 €/m2 dans le neuf, 220 € en seconde main

Source : estimations La Tribune

Les plus : cadre de travail agréable, faible densité

Les moins : desserte en transports en commun et services encore limités.

Rive droite (Lormont, Cenon, Bouliac...)

Loyer moyen : 140 €/m2 dans le neuf, 122 € en seconde main

Loyer top : 145 €/m2 dans le neuf, 130 € en seconde main

Source : BNP Paribas Real Estate / OIEB

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Cet article est issu du vaste dossier consacré à l'immobilier tertiaire paru dans l'hebdomadaire de La Tribune du 27 septembre. Déjà paru sur notre site :

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