Immmobilier tertiaire : à l'Ouest de Bordeaux, du nouveau (6/14)

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Le programme du 45e Parallèle et ses 28.000 m2 de bureaux
Le programme du 45e Parallèle et ses 28.000 m2 de bureaux (Crédits : D.R)
Mérignac, Pessac... L'ouest de l'agglomération bordelaise ne doit pas être sous-estimé : il concentre près de 40 % de la demande placée réalisée au premier semestre 2019 en matière d'immobilier de bureaux. Un volume très important, certes tiré par l'opération massive de Dassault qui tutoie les 29.000 m2, mais qui témoigne d'une attractivité toujours solide. En s'intéressant à ce territoire, La Tribune poursuit son tour d'horizon de l'immobilier tertiaire métropolitain.

A l'Ouest, ça bouge : les parcs tertiaires construits dans les années 90 ne répondant plus aux attentes, ils se rénovent. Le mouvement devrait se poursuivre grâce à deux opérations d'intérêt métropolitain qui seront structurantes : Bordeaux Inno Campus et Bordeaux Aéroparc. Ces dernières n'en sont qu'à leur démarrage ; le travail souterrain n'est donc pas encore visible. La première, Inno Campus, s'articulera sur 1.500 hectares et doit permettre d'accueillir 10.000 emplois supplémentaires d'ici 2030. Bordeaux Aéroparc s'étend quant à elle sur 2.515 hectares et trois communes, avec 400 ha à aménager. L'opération nécessite un investissement public de 130 M€ et doit abriter à terme 40.000 emplois.

Comme beaucoup de professionnels de l'immobilier, Valery Carron est loin de condamner la périphérie au profit de la ville-centre :

"N'oublions pas que Mérignac accueille le premier parc tertiaire de l'agglomération", rappelle le directeur associé de BNP Real Estate Transactions. "Au-delà de la présence de l'aéroport, l'arrivée prochaine du tramway, dans quelques années, sera un véritable plus pour ce territoire. On y voit arriver des immeubles de 5.000 à 10.000 m2 prisés par les grandes entreprises. Wooden Park, ensemble de trois bâtiments développant plus de 6.000 m2, s'est loué rapidement par nos équipes ; le programme du 45e Parallèle et ses 28.000 m2 de bureaux va aussi renforcer l'offre à deux pas de l'aéroport."

Un creux avant 2021

Plusieurs professionnels anticipent toutefois un creux à venir de plusieurs mois, comme du reste Euratlantique. Le stock dans l'ouest est faible et certains anticipent déjà un report des nouvelles implantations vers les communes limitrophes d'Eysines, du Haillan et de Bruges. 2021 devrait voir la livraison de plusieurs bâtiments. La présence des Dassault, Thales... dans l'ouest de l'agglomération intéresse naturellement leurs sous-traitants.

Pessac, elle, est un bon compromis pour un acteur évoluant à la croisée de l'université, de l'industrie, de la recherche, de la santé. Une coloration liée à la présence de la fac et de nombreuses écoles, d'acteurs de la photonique, de la proximité du CHU de Bordeaux et de ses différentes entités, résultante également de l'activité de la société d'économie mixte Route des lasers. Cette dernière va prolonger son activité avec le parc d'activités Ampéris. Ce dernier, en cours d'aménagement, est situé à l'emplacement de l'ancien site industriel de Thales. D'une surface de 11 hectares, il connaît son premier occupant : Serma Energy, plateforme d'expertise et d'essais dédiée aux batteries et à l'électronique de puissance du groupe français.

Mérignac et l'ouest de l'agglo

Loyer moyen : 147 €/m2 dans le neuf, 119 € en seconde main

Loyer top : 155 €/m2 dans le neuf, 135 € en seconde main

Source : BNP Paribas Real Estate / OIEB

Les plus : grandes surfaces, espaces verts, immeubles neufs ou en cours de restructuration, proximité de l'aéroport et de ses connexions internationales, tramway en approche

Les moins : circuler en voiture y est très compliqué. Y attirer les jeunes collaborateurs de l'univers technologique n'est pas simple. Peu d'offres sur le marché en attendant que le stock regonfle en 2021.

Pessac et le Sud-Ouest

Loyer moyen : 139 €/m2 dans le neuf, 122 € en seconde main

Loyer top : 148 €/m2 dans le neuf, 128 € en seconde main

Source : BNP Paribas Real Estate / OIEB

Les plus : grosse coloration technologique et présence de nombreuses écoles

Les moins : accessibilité compliquée en voiture, comme Mérignac

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Cet article est issu du vaste dossier consacré à l'immobilier tertiaire paru dans l'hebdomadaire de La Tribune du 27 septembre. Déjà paru sur notre site :

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