Immobilier tertiaire : Mériadeck et Bordeaux Lac, proches du centre-ville... sans l'être (7/14)

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Mériadeck, quartier administratif par excellence où l'on trouve étonnamment un certain nombre de bureaux à l'achat
Mériadeck, quartier administratif par excellence où l'on trouve étonnamment un certain nombre de bureaux à l'achat (Crédits : Marc Ryckaert / Wikimedia)
Mériadeck et Bordeaux-Lac font actuellement figure de mal-aimés. Proches du centre-ville, ils proposent un parc souvent vieillissant, mais on peut y trouver des bons plans. La Tribune poursuit son tour d'horizon de l'immobilier tertiaire en s'intéressant également au projet innovant de coworking industriel baptisé Factory Lake à Bordeaux-Lac.

Le quartier de Mériadeck, qui abrite notamment le siège de Bordeaux Métropole, celui du Conseil régional de Nouvelle-Aquitaine, celui de La Poste... est à 5 minutes à pied de l'hyper-centre et de la mairie, mais il est pourtant considéré comme hors du centre-ville par les entrepreneurs comme par les professionnels de l'immobilier de bureaux. Pas glamour avec son esthétique "moderniste" tout droit sortie des années 60, abritant un centre commercial, Mériadeck affiche pourtant des tarifs intéressants au m2 mais attention : la plupart des constructions ont trente ou quarante ans. Si le prix facial est alléchant, il faut donc prévoir des charges qui peuvent doubler par rapport à celles constatées dans des constructions récentes, tirant jusqu'aux 50 €/m2 voir 70 €/m2, affirment plusieurs professionnels.

"Mériadeck est principalement un marché d'administrations, résume Valery Carron chez BNP Paribas Real Estate. Mais il évolue. Tout le monde ou presque a dû rénover et même plutôt restructurer, comme La Poste qui est en plein travaux. En mettant de côté ces gros acteurs, la demande porte essentiellement sur des surfaces de 200 à 500 m2, notamment à l'acquisition."

La place Ravezies est elle aussi victime du même syndrome du "centre-ville étendu". La zone, où vient d'être construit le siège régional d'EDF, se développait jusqu'à ce que l'émergence de l'opération Bassins à flot entre en concurrence frontale. Un peu plus éloigné, au nord de la ville, la zone de Bordeaux Lac est aussi dans le même cas. La plupart des constructions ont vieilli et si l'on n'est pas regardant sur les prestations, il n'est pas rare d'y trouver des bureaux tombés à 90 € le m2. Mais il faut être vigilant pour éviter les mauvaises surprises en matière de charges... "Bordeaux Lac est un marché curieux, et il est même plusieurs marchés à la fois, indique Patrice Dupouy, directeur associé de Tourny Meyer Bordeaux. On peut séparer le quartier en deux parties : la zone hôtelière et celle de la Jallère, près du stade et du Parc des expositions. Cette dernière mériterait sûrement une réflexion sur le développement d'opérations tertiaires destinées aux PME, avec des volumes réduits, des loyers attractifs et du stationnement."

Mériadeck et Bordeaux-Lac

Loyer moyen : 155 €/m2 dans le neuf, 122 € en seconde main

Loyer top : 165 €/m2 dans le neuf, 142 € en seconde main

Source : BNP Paribas Real Estate / OIEB

Les plus : Mériadeck et Ravezies sont proches de l'hyper-centre en transports en commun

Les moins : Le parc est vieillissant, attention aux charges

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La Factory Lake sortira de terre à Bordeaux-Lac

Factory Lake à Bordeaux

Après six déménagements en dix ans, tous liés à la croissance de son entreprise, Alexandre de Roumefort connaît par cœur les arcanes des baux. La société qu'il a fondée, U'rself, s'adresse aux réseaux d'enseignes. Sa solution prend la forme d'une plateforme marketing mettant à la disposition des points de vente l'ensemble des supports de communication de la marque, s'adossant à une usine de production de pointe. En forte croissance, U'rself a opté pour la construction de ses propres locaux. A Bordeaux-Lac, proche de la rocade ce qui fait sens pour son activité nécessitant un accès rapide aux infrastructures routières, ce projet s'étendra sur 6.000 m2. Il hébergera sur la moitié de cette surface les activités de U'rself. Le solde sera destiné à être "le premier coworking industriel de Nouvelle-Aquitaine". Factory Lake proposera des cellules indépendantes et modulaires à louer, des espaces de vie communs... à destination des entreprises qui gravitent dans l'univers industriel. Des quais de chargement, des caristes... seront à disposition. Dans cette opération, Alexandre de Roumefort est associé à Stephen Apoux, qui en sera le directeur général. Si le succès est au rendez-vous, la réserve foncière permettra d'envisager d'agrandir la Factory Lake. La livraison du premier bâtiment est programmée pour septembre 2020. L'investissement nécessite un investissement de 4,5 millions d'euros.

Factory Lake à Bordeaux

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Cet article est issu du vaste dossier consacré à l'immobilier tertiaire paru dans l'hebdomadaire de La Tribune du 27 septembre. Déjà paru sur notre site :

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