La chambre des notaires de Gironde a présenté vendredi dernier à Bordeaux le bilan 2018 de l'immobilier dans le département, lors d'un événement organisé en partenariat avec le journal Sud Ouest. Le rendez-vous était sans aucun doute très riche en commentaires, tant l'envolée des prix et la gentrification font débat à Bordeaux et préoccupent nombre de nos concitoyens au quotidien. Mais La Tribune regrette à nouveau de ne pas y avoir été conviée, malgré des demandes effectuées à plusieurs reprises ces cinq dernières années, dont la dernière datant d'août 2018. Il nous faudra donc se contenter du document de synthèse publié sur le site de la Chambre des notaires, et donc des chiffres bruts.
Qu'y apprend-t-on ? Que sans grande surprise, le marché a poursuivi sa marche en avant en 2018 (plus précisément, entre novembre 2017 et fin octobre 2018). "La hausse est quasi-générale sur la métropole bordelaise alors que le marché marque un net retrait à l'extérieur. Le constat est simple et inédit : les trois plus fortes hausses mesurées dans 81 villes françaises sur un an concernent des communes de la métropole. Limitrophes de Bordeaux (+12,7%) les communes de Mérignac (+13,6%) et Pessac (+16,4%) ont vu leur prix exploser en 2018", signale Me Edouard Bentéjac, président de la Chambre, dans son édito.
La Chambre relève comme d'autres la gentrification à l'œuvre, avec des ménages éjectés de Bordeaux et obligés de s'installer aux limites de la métropole tant la flambée des prix a été violente. La part des acquéreurs cadres supérieurs est flashée à 38,9 % à Bordeaux et à 29 % dans la métropole, relève ainsi la Chambre. A titre de comparaison, les cadres et professions intellectuelles supérieures représentent 17,7 % de la population active française (source Insee - 2015). "Cependant, cette catégorie d'acheteurs, qui tend à la hausse depuis 10 ans, enregistre une baisse annuelle d'environ 3 points à Bordeaux. Ce constat est d'autant plus marqué sur le collectif neuf où leur part perd 9 points, à 38%, atteignant ainsi son plus bas niveau depuis dix ans." Signe d'un recul des investisseurs locatifs et de la fin de l' « effet LGV » ?
Les prix médians dans le département de la Gironde sont constatés à 3.260 €/m2 pour les appartements anciens (+10,2 %), à 3.990 €/m2 pour les appartements neufs (+2,8 %), à 242.000 € pour les maisons anciennes (+3,2 %) et à 110 €/m2 pour les terrains à bâtir (-13 %). Mais le marché connaît bien sûr des pics. Dans la métropole bordelaise, le prix de vente médian des maisons anciennes par exemple a touché les 320.000 € (+9 %). Lormont, Tresses et Saint-Jean-d'-Illac sont les trois seules communes de la métropole où les prix de vente médian des maisons anciennes ont diminué en 2018.
Source : Chambre des notaires de la Gironde
En mettant la focale sur Bordeaux, 2018 a vu les prix dans l'ancien pousser fort, à + 17,8 % alors qu'ils ont symboliquement baissé de -0,2 % dans le neuf. Le prix médian, dans les deux cas, tourne autour de 4.210 €/m2.
L'étude des notaires offre quelques déclinaisons territoriales. Sur le bassin d'Arcachon, les prix médians dans l'ancien augmentent de 9,7 %, le logement individuel tirant le collectif où les tarifs sont stables. A Arcachon, le prix médian constaté pour une maison ancienne est de 545.000 € (+14 % en un an). Mais la rétention des biens par les propriétaires semble se réduire depuis 2016 / 2017 environ. Dans le Médoc, le prix médian des maisons anciennes grimpe de 4,6 %. Les notaires relèvent que la part des acquéreurs de 60 ans et plus y a gagné près de 10 points en 10 ans. Pauillac cultive un paradoxe : le prix de l'hectare de vigne y atteint 1,65 million d'euros, soit le top niveau, alors que le prix médian d'une maison y est de 125.000 euros, tout en bas du classement médocain. Dans l'Entre-Deux-Mers, la tendance est similaire.
La Chambre des notaires apporte malgré tout deux bémols, qui sont constatés depuis maintenant quelques mois : un point d'inflexion du marché semble avoir été atteint. En témoignent la chute de -40 % du volume des biens vendus neufs, malgré des prix en légère progression (+2,8 % sur la Gironde) et celle du prix des terrains à bâtir (-9 %). Même le marché de l'ancien est impacté et connaît "un net ralentissement des ventes à fin octobre 2018 : -1% pour les maisons et +1% pour les appartements contre environ +15% un an plus tôt", toujours sur la Gironde.
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