Quelles sont vos priorités, dans un contexte marqué par la hausse des prix immobiliers et l'attractivité de la métropole bordelaise ?
Arnaud Roussel-Prouvost : Notre principal objectif est d'offrir une offre diversifiée de logements afin de permettre à toutes les catégories de populations de se loger dans la Métropole. Ainsi la FPI souhaite participer à l'accroissement d'une offre de logements neufs à prix maîtrisés tout en continuant à participer à la production de logements sociaux. Oui ce type de logements existe déjà dans les zones d'aménagement concerté, en particulier à Bordeaux, mais nous devons être capables de l'intégrer dans le secteur diffus. Sur un an et jusqu'au deuxième trimestre de cette année 4.829 logements ont été vendus dans la Métropole, dont 3.428 en secteur diffus. Ce qui représente 71 % du marché. Or, dans ce contexte, nous percevons un mouvement qui est en train de s'accélérer, qui relève du malthusianisme urbain avec des élus qui refusent toute idée de densité et souhaitent bloquer les permis de construire.
Vous voulez dire que la situation prend un tour critique ?
On perçoit une distorsion entre le discours tenu à Bordeaux Métropole et celui délivré dans certaines communes métropolitaines, à l'exception de Bordeaux. Or, cette stratégie malthusienne perturbe l'arrivée de nouveaux habitants, la création de nouvelles entreprises et commence à générer des blocages. Ce qui veut dire que nous allons au-devant de problématiques qui vont être sévères. Cette raréfaction des permis de construire, bien en-deçà de ce qu'il faudrait autoriser, est un facteur explosif pour le marché immobilier métropolitain. Un marché où il va devenir difficile de faire baisser les prix.
Y a-t-il des signes concrets qui vont dans le sens d'un impact négatif de cette stratégie immobilière malthusienne ?
Au premier semestre 2018 et sur un an nous avons enregistré pour la première fois une baisse des mises en vente de logements à Bordeaux Métropole. Dans le même temps la durée des stocks, le temps qu'il faut mettre pour vendre un logement, est passé de 5 mois à 9 mois C'est la conséquence de la baisse des ventes sachant que le marché est considéré à l'équilibre à 12 mois et qu'en deçà il n'arrive plus à alimenter la demande. Cette remontée du stock à 9 mois est peut-être également liée à la trop forte progression des prix. Il est possible que le marché soit arrivé à maturité, qu'il commence à se réguler, les prix trop élevés dissuadant un nombre de plus en plus grand d'acheteurs.
C'est une bonne nouvelle ?
Oui, parce que la hausse continuelle des prix est un frein aux investisseurs, au point que la part de ces derniers dans le marché métropolitain a chuté de 41 % au premier semestre 2018 ! Sur un an cela représente 720 logements en moins. Nous avons besoin des investisseurs car ils construisent pour les locataires et que tout le monde n'a pas vocation à devenir propriétaire. D'autre part, comme nous venons de l'évoquer, en atteignant son point le plus élevé la hausse des prix se transforme en contre-feu. En dissuadant les achats elle enclenche un ralentissement de la flambée des prix.
Ne pensez-vous pas que d'autres facteurs favorisent cette désaffection des investisseurs ?
Nous connaissons un ralentissement réel de l'activité immobilière particulièrement depuis le premier trimestre 2018. Nous avons vécu une année 2017 exceptionnelle avec une production très élevée qui est allée de pair avec une forte demande. Ce qui se passe aujourd'hui c'est que nous avons encore une forte demande mais que la production ne suit plus, elle ralentit. C'est dû notamment aux annonces du gouvernement qui a créé l'impôt sur la fortune immobilière, pour remplacer l'impôt de solidarité sur la fortune, ce qui peut dissuader certains investisseurs, et qui a décidé ensuite de rogner sur le prêt à taux zéro (PTZ), qui a une très forte influence sur le marché. Heureusement le gouvernement a eu la bonne idée de ne pas supprimer la loi Pinel même s'il en a réduit le champs d'application. Nous attendons cependant avec impatience les effets de la loi Elan (Evolution du logement et aménagement numérique), dont l'objectif que nous partageons pleinement est de « construire plus, mieux et moins cher ».
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Au cours des prochains jours, nous publierons notre enquête complète, "Immobilier à Bordeaux : l'heure du retournement ?" dédiée aux tenants et aux aboutissants du marché immobilier de la métropole et parue dans La Tribune Hebdo datée du 12 octobre 2018. Il est possible de consulter la version numérique en format pdf ici.
Les premiers volets du dossier sont accessibles ici :
Un projet d'usine pour minerais de batteries à 480 millions d'euros débarque en Gironde
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