Bordeaux Métropole, les ventes dans l'immobilier neuf chutent de 40 % (3/11)

Nous avons réactualisé cet article paru dans les colonnes de La Tribune Hebdo datée du 12 octobre (sous le titre "Bordeaux Métropole veut faire plier le marché immobilier") avec les dernières données chiffrées du marché immobilier du neuf rendues publiques, mardi 6 novembre, à l'Arkéa Aréna de Bordeaux par l'Observatoire immobilier du Sud-Ouest (Oiso). Certaines des données de l'Oiso, qui portent sur les trois premiers trimestres de l'année 2018, seront intégrées dans les prochains articles de cette enquête.

Depuis 2012 et son choc immobilier national déclenché par la suppression par le gouvernement Fillon, fin 2011, du PTZ (prêt à taux zéro), compensé à compter de 2015 par le plan de relance du logement, avec la loi Pinel, les ventes dans le neuf n'avaient plus baissé à Bordeaux Métropole hormis une petite érosion anecdotique de 3 % début 2017. C'est sans doute pourquoi le renversement de tendance sur les trois premiers trimestres de 2018 est si impressionnant puisqu'il se traduit par une brutale correction que l'on pourrait prendre pour un effondrement du marché, puisque le nombre de logements neufs vendus chute de 40 % entre les 3e trimestres 2017 (1.401) et 2018 (839). L'évolution est à peine moins brutale quand on examine cette tendance sur neuf mois, avec un recul des ventes dans le neuf de 33,5 % enregistré entre les trois premiers trimestres 2017 (4.347) et les trois premiers de 2018 (2.888).

Le diagnostic du retour à la normale

Pour Xavier Longin, directeur associé du cabinet Adéquation, qui a mené cette enquête statistique sur le marché immobilier pour l'Oiso, l'évolution actuelle marque un retour au niveau des ventes dans le neuf d'avant 2016, "avec un troisième trimestre 2018 plus creux que les autres".

Il s'agirait donc d'un retour à la normale après une phase de surchauffe aigüe. Un diagnostic largement partagé. Laurent Mathiolon, qui achève son mandat de président à la tête de l'Oiso, ne veux pas entendre parler d'arguments politiques et veux en rester aux faits plutôt qu'à leur interprétation.

"On regarde les chiffres et l'on comprend qu'il s'agit d'un retour à la normale après des années 2016 et 2017 exceptionnelles. Il y a des données nationales qui jouent sur l'investissement dans l'immobilier, comme l'instauration du prélèvement de l'impôt à la source ou encore la création de l'impôt sur la fortune immobilière, qui remplace l'impôt de solidarité sur la fortune, ce qui dissuade certains investisseurs d'aller dans la pierre. Et puis la montée des prix dans l'immobilier à Bordeaux Métropole a fini par réduire la rentabilité des investissements", éclaire le président de l'Oiso.

Le prix du mètre carré neuf a touché son plus haut

Ce décrochage purement mécanique des ventes s'est déclenché quand la barre des 3.700 €/m2 a été dépassée dans les zones de Bordeaux Métropole rive gauche nord et sud (l'ouest de la Métropole) et celle des 4.500 €/m2 à Bordeaux intra-muros, avec des effets en cascade. Ainsi l'offre de logements à la vente (collectif et individuel groupé) a brutalement grimpé de +34 % au 3e trimestre 2018, tout comme la durée d'écoulement des stocks, qui est passée à toute vitesse de la zone rouge des cinq mois, qui augure d'un risque d'effondrement du marché par manque de biens à vendre, à celle très confortable des 13 mois (la bonne moyenne étant à 12 mois) !

Une offre disponible qui se constitue de 3.514 logements, "il s'agit de logements sur plans, qui ne sont pas construits", rassure Laurent Mathiolon. Et puis au 3e trimestre 2018 la part des investisseurs a chuté de 46 %... Une évolution négative pour l'offre locative, qui reste alimentée par ces investissements. Mais la correction du marché immobilier sur ces neuf premiers mois 2018 est si brutale qu'elle emporte aussi dans la tourmente les ventes à occupants, dont la part chute de 32 % au 3e trimestre. Au final le marché immobilier s'est détendu, malgré ces fortes secousses, avec des résultats qui sous d'autres latitudes moins bien régulées qu'en France auraient pu être annonciatrices d'une crise.

Un marché miné par trop de malthusianisme ?

Aux mesures politiques lourdement impactantes pour le marché immobilier national prises par le gouvernement d'Edouard Philippe, « qui a tout de même eu l'intelligence de ne pas supprimer la loi Pinel » souligne Laurent Mathiolon, s'ajoutent des tensions purement bordelaises. Même si Arnaud Roussel-Prouvost, nouveau président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) de Nouvelle-Aquitaine, ne méconnaît pas la force de l'évolution du marché national, il dénonce avec fermeté la politique urbaine menée dans la plupart des municipalités de la métropole bordelaise.

"Le nombre de permis de construire délivrés dans les communes de Bordeaux Métropole est insuffisant et la plupart des élus sont dans une position absolument électoraliste. Les municipales de 2020 se rapprochent et beaucoup d'entre eux se méfient de l'adage "maire bâtisseur maire battu". Donc ils brident la construction en disant qu'il a déjà été trop construit. Ils ne se préoccupent plus des demandes de logements non satisfaites. C'est aussi ce qui explique la chute des ventes à occupants propriétaires, tandis que le nombre d'investisseurs qui font construire s'effondre !", tonne Arnaud Roussel-Prouvost.

Bras de fer avec les promoteurs

De fait en 2018 les élus de Bordeaux Métropole ont fait monter la pression sur les promoteurs, déjà dans leur collimateur. En rejoignant l'Etablissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine, après des années de tergiversations, le conseil de Bordeaux Métropole s'est décidé à montrer les dents, menaçant les promoteurs immobiliers de préempter les terrains constructibles pour peser à la baisse sur le marché.

Jacques Mangon, vice-président de Bordeaux Métropole en charge de l'urbanisme et du foncier réglementé, et Alain Juppé, président de la Métropole, ont même réuni la FPI et de nombreux promoteurs immobiliers pour leur signifier qu'ils devraient bientôt faire baisser le prix du foncier de 40 % !

Quand les élus veulent faire plier le marché

Alors il ne fait pas de doute que Jacques Mangon, le patron de l'urbanisme métropolitain, puisse se réjouir intérieurement de cette chute des ventes et du coup du ralentissement de la hausse des prix dans le neuf. Parce que cette figure de proue de Communauté d'Avenir, la coalition de droite et du centre menée par Alain Juppé, qui a balayé aux municipales de 2014 la majorité socialiste à la tête de l'ex-Communauté urbaine de Bordeaux en focalisant ses attaques sur la métropole millionnaire et la construction, veut à tout prix reprendre la main sur le marché immobilier. Pharmacien, maire (centre-droit) de Saint-Médard-en-Jalles, diplômé de Sciences Po Bordeaux, Jacques Mangon n'en doute pas une seconde : s'ils le veulent, et à condition de se coordonner, les maires de la Métropole ont les moyens de faire plier le marché immobilier.

Le diagnostic du patron de l'urbanisme est que la planification il y a 15 ans de la relance de Bordeaux, ville qui ne faisait alors pas vraiment envie au reste de la France, et de sa communauté urbaine (devenue ensuite métropole) ont trop bien fonctionné et que la machine s'est emballée. Il s'agit donc aujourd'hui pour les élus métropolitains de reprendre en main la trajectoire du marché immobilier, faute de quoi ils sont convaincus qu'ils perdront le contrôle de leur politique urbaine.

Y aurait-il déjà le feu dans le marché de l'ancien ?

Les élus de Bordeaux Métropole sont peut-être en train de réussir leur pari d'infléchir le volume des constructions à la baisse, mais ils ne peuvent pas annuler l'attraction de la Métropole. Autrement-dit en cas de trop fortes tensions la demande va se reporter sur d'autres marchés, à commencer -ce qui semble être déjà le cas- sur celui de l'ancien. Quand on l'interroge à ce sujet Jacques Mangon répond que le marché de l'ancien se divise en deux compartiments différents.

"Il y a le très haut de gamme, comme au centre de Bordeaux, un segment de marché sur lequel il est vrai nous n'avons aucun moyen de pression. Et puis il y a l'ancien classique : un marché qui est corrélé à celui du neuf. Il subit des fluctuations de prix décalées mais pas contre-cycliques, il suit le mouvement. Si les prix dans le neuf sont trop élevés, alors les acheteurs se rabattent sur ce segment de marché de l'ancien classique", décortique l'élu.

L'argument selon lequel le marché de l'ancien, qui représente globalement plus de 60 % des échanges, n'est pas régulable le fait bondir.

"A Bordeaux Métropole, In Cité (société d'économie mixte créée en 1957 -Ndlr) intervient précisément sur ce marché de l'ancien classique pour préempter l'ancien dégradé, le mettre à niveau puis le remettre sur le marché. L'idée c'est que les gens d'ici puissent accéder à la propriété dans de bonnes conditions", riposte le patron de l'urbanisme.

Il n'en reste pas moins que le président de l'Oiso pointe comme un phénomène purement bordelais la forte montée des prix dans l'ancien, qui dépasse dans plusieurs quartiers celle du neuf. Une chose est sûre, le marché haut-de-gamme se porte plutôt bien dans l'ancien. Installé à Bordeaux depuis 2014 le groupe parisien Barnes, spécialisé dans l'immobilier de luxe, répond toujours présent et vient de lancer son baromètre des dix villes de Gironde où il faut investir. Sur ces dix villes à forte valeur ajoutée immobilière une seule, Arcachon, n'est pas située à Bordeaux Métropole...

-------------------------

Au cours des prochains jours, nous publierons notre enquête complète, "Immobilier à Bordeaux : l'heure du retournement ?" dédiée aux tenants et aux aboutissants du marché immobilier de la métropole et parue dans La Tribune Hebdo datée du 12 octobre 2018. Il est possible de consulter la version numérique en format pdf ici.

Les autres volets du dossier sont accessibles ici :