Le constat est simple et inédit : les trois plus fortes hausses mesurées dans 81 villes françaises sur un an à la fin octobre 2018 par le baromètre Seloger.com concernent des communes de Bordeaux Métropole ! Limitrophes de Bordeaux (+12,7 %), les communes de Mérignac (+13,6 %) et Pessac (+16,4 %) ont ainsi vu leurs prix exploser au cours des douze derniers mois, avec un léger décalage sur la ville centre. Très attractive et desservies par le tramway, ces deux communes de l'Ouest, à l'instar de Bruges au nord et Talence et Bègles au sud, attirent de plus en plus de ménages écartés du marché de Bordeaux Centre et à la recherche, bien souvent, d'une maison avec jardin. Il est en effet devenu quasi-impossible pour le ménage girondin moyen, qui dispose d'un budget de 200.000 €, d'acheter à Bordeaux où le montant moyen des transactions enregistrées en 2018 oscille autour de 300.000 €.

Le prix moyen au m2

Cliquez sur une commune de la carte pour obtenir des détails (Source : Meilleursagents.com, septembre 2018.)

Une métropole bientôt inaccessible ?

Cette clientèle, mais aussi les classes moyennes parfois supérieures, pourrait donc espérer se rabattre sur les villes voisines, mais la réalité s'y est aussi largement tendue ces derniers mois. "Même pour avoir une maison à 400.000 € à Pessac pour un couple avec 2 enfants et 100 m2 de jardin, ça devient très compliqué. Il ne faut pas avoir peur des travaux si on veut trouver son bonheur", prévient Stéphanie Domenc, directrice de l'agence Axel Immobilier à Pessac. Le Bouscat, Talence, mais aussi Le Haillan, Bègles ou Bruges sont aussi concernés par cette inflation. Résultat, les ménages s'éloignent bien souvent jusqu'aux frontières de la métropole, à Cestas ou Saint-Aubin-du-Médoc où les prix bondissent, voire au-delà à plusieurs dizaines de kilomètres.

Le marché de Libourne (+11 %) et de l'Entre-deux-mers (+6 %) sont ainsi happés à leur tour par la dynamique métropolitaine qui fait tache d'huile. Et au total, la Gironde, où les prix augment globalement, propose des situations particulièrement disparates sur le marché de l'immobilier comme le souligne le notaire Thibault Sudre : « Il y a d'énormes antagonismes avec, d'un côté, des maisons qui partent à 15.000 €/m2 au Cap Ferret ou à 10.000 €/m2 à Bordeaux centre et, de l'autre, des villes enclavées comme Lesparre-Médoc et Blaye où le prix moyen est en baisse et atteint tout juste 1.500 €/m2. »

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En chiffres :

• +13,2 % : la hausse du prix médian des maisons anciennes vendues à Bordeaux du 1er juillet au 30 juin 2018 (Source : chambre des notaires 33).
• +8,9 % : la hausse du prix médian des maisons anciennes vendues à Bordeaux Métropole du 1er juillet au 30 juin 2018 (Source : idem).
• +4,3 % : la hausse du prix médian des maisons anciennes vendues en Gironde du 1er juillet au 30 juin 2018 (Source : idem).

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Les jeunes couples achètent dans le neuf en collectif

Si la hausse des prix immobiliers continue à pousser de nombreuses familles modestes hors de Bordeaux Métropole pour des destinations rurales plus abordables, cette tendance lourde, à l'œuvre depuis le début des années 2000, ne résume pas toute la réalité. Comme le confirme Thierry Lagrange, directeur de l'Agence départementale d'information sur le logement (Adil) de la Gironde, des ménages même aux revenus modestes ont réussi à s'adapter à la situation.

"Les primo accédants qui viennent nous voir sont généralement de jeunes couples qui cumulent un revenu mensuel de 2.540 euros net en moyenne, soit 2,2 fois le Smic. Il y a cinq ans tout le monde cherchait encore une petite maison avec un petit jardin. Cette époque est terminée. Les gens ont compris que ce n'était plus possible. Désormais plus personne n'en parle. Ce qu'ils recherchent, c'est un appartement dans le neuf en collectif. Parce qu'avec le neuf on a droit aux aides et que les prix dans l'ancien ont flambé ".

Thierry Lagrange éclaire le tableau en précisant ensuite qu'en 2017 le coût moyen neuf d'un T3 à Bordeaux Métropole était de 196.000 €, soit des mensualités de 836 €, avec un intérêt à taux fixe. L'Adil 33, qui s'appuie sur un réseau d'antennes en zone rurale, a assuré 7.215 visites en face à face l'an dernier. L'agence ne s'intéresse pas uniquement aux locataires ou aux accédants aidés à la propriété, mais aussi aux propriétaires, qui peuvent avoir des problèmes.

Jean-Philippe Déjean

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Au cours des prochains jours, nous publierons notre enquête complète, "Immobilier à Bordeaux : l'heure du retournement ?" dédiée aux tenants et aux aboutissants du marché immobilier de la métropole et parue dans La Tribune Hebdo datée du 12 octobre 2018. Il est possible de consulter la version numérique en format pdf ici.

Les premiers volets du dossier sont accessibles ici :

Bordeaux : pourquoi la flambée des prix de l'immobilier ne pouvait plus durer (1/11)

Bordeaux Métropole, les ventes dans l'immobilier neuf chutent de 40 % (3/11)

A Bordeaux Métropole, la raréfaction des permis de construire est "un facteur explosif" (4/11)