Difficile d'éluder la question de la démographie dès lors qu'on se penche sur l'immobilier et, comme le fait l'Oiso, sur les terrains à bâtir. L'intervention ce matin de Camille Garcelon, lors de la réunion annuelle de l'Observatoire, était donc éclairante car elle a permis de rappeler des éléments déjà communiqués par le passé mais pas toujours bien ancrés dans les têtes au moment d'analyser le marché immobilier. Urbaniste chargé d'études à l'Agence d'urbanisme de Bordeaux Métropole (A'urba), elle a ainsi rappelé que la métropole bordelaise est "un territoire extrêmement dynamique avec 7 % de croissance démographique entre 2011 et 2015 », sur la 3e marche nationale dans le segment des territoires comparables.

Bordeaux d'abord, puis Arcachon ensuite, montrent de vraies capacités d'attraction. Le phénomène n'est pas nouveau, relève Camille Garcelon, mais un virage dans le déploiement au sein du département peut être constaté. Depuis 2010, le poids de la métropole s'est stabilisé un peu en dessous des 50 % de la population du département et le taux de croissance de Bordeaux Métropole est redevenu supérieur à celui du reste de la Gironde. Ce phénomène de recentrage est néanmoins à relativiser car le bassin d'Arcachon, le pays de Montesquieu... connaissent aussi de fortes croissances de leur population.

Camille Garcelon a mis l'accent sur la forte augmentation du nombre de personnes seules et sur le vieillissement de la population. Elle a également pointé qu'avec près de 7.000 familles supplémentaires entre 2009 et 2014 sur Bordeaux Métropole, le départ massif de cette population vers les 1ère et 2e couronnes semble plus contenu qu'il y a quelques années. Ce maintien des familles sur le territoire métropolitain se voit dans les chiffres, ce dernier cumulant 55 % des naissances girondines en 2016 et des effectifs scolaires en progression de 15 % entre 2009 et 2017. Faut-il y voir un rajeunissement de la population métropolitaine ? Il serait alors très relatif au regard du vieillissement de la population, la part des plus de 65 ans ayant poussé de +12 % entre 2009 et 2014. Un phénomène appelé à prendre de l'ampleur et dont on peine à mesurer les conséquences sur l'offre urbaine. Un tiers du parc des maisons individuelles qui va changer de mains dans les dix prochaines années dans la métropole bordelaise. Sera-t-il réinvesti par les ménages plus jeunes ou rasé pour créer de nouvelles formes urbaines ? Mystère.

Prix flambés et Franciliens boucs émissaires

L'urbaniste de l'A'urba s'est aussi intéressée aux flux entre les territoires. Si la Gironde compte 1,49 million d'habitants, 1,3 million sont dits « stables », autrement dit, ils n'ont pas changé de logement depuis un an. Parmi les nouveaux arrivants, l'on observe une sur-représentation des étudiants (38 %, alors qu'ils ne composent que 23 % de la population résidente). Les cadres sont légèrement sur-représentés dans les flux d'arrivants par rapport à leur poids dans la population locale, et les retraités clairement sous-représentés. Plus largement, la métropole et le département voient leur population clairement augmenter tant les arrivées dépassent les sorties.

Me Pierre-Olivier Fournier, représentant la Chambre des notaires de la Gironde, a pour sa part livré son éclairage sur l'évolution du marché immobilier dans l'ancien. Sans surprise, à Bordeaux l'ascension se poursuit dans les appartements anciens "en raison de l'arrivée de la LGV et de l'explosion démographique ainsi que de la rareté de certains produits" avec des prix en hausse de +16,7 % sur un an. Le prix au m2 médian s'établit désormais à 4.050 € pour un appartement ancien et les écarts s'accentuent entre les différents quartiers. Du côté des maisons anciennes, la hausse des prix est de +10.3 %, avec un prix médian de 430.000 € pour une surface habitable de 110 m2. "La situation ne facilite pas la vie des primo-accédants", juge Me Fournier. "Certains acteurs parlent de bulle, la hausse semble ne pas vouloir s'arrêter."

Pour le représentant de la Chambre des notaires, cette flambée est "liée au dynamisme de Bordeaux. Il n'est pas réaliste de laisser entendre que ce sont les Franciliens nouvellement arrivés qui sont responsables de la hausse." Si la part de ces fameux Franciliens était de 30 % des acquisitions dans les appartements neufs à Bordeaux en 2017 (il faut y inclure les investisseurs), elle tombe à 12 % dans les appartements anciens.

A l'échelle de la métropole cette fois, la hausse des prix constatée sur un an est de +6,9 % pour les appartements anciens et de +4,9 % pour les maisons. Pour le notaire, "la baisse des volumes viendra de la hausse des prix, les taux bas ne pourront pas compenser et l'attentisme finira par dominer".

Pas de terrains, pas d'offres et donc pas de ventes

Xavier Longin, directeur général associé de la société Adéquation, experte des marchés fonciers et immobiliers, a ensuite présenté les chiffres des terrains à bâtir appuyé par François Cheminade, premier vice-président de l'Oiso en charge de ce sujet. Le bilan de l'activité en terrain à bâtir au 1er semestre 2018 montre "un marché sous tension faute d'alimentation suffisante avec 821 terrains mis en vente, soit -32 % par rapport au 1er semestre 2017, en Nouvelle-Aquitaine", précise Xavier Longin. Les ventes sont sous la barre des 1.000 ventes et reculent de 28 %. L'offre commerciale s'établit, toujours au 1er semestre en Nouvelle-Aquitaine, à 1.733 terrains à vendre, soit 10,5 mois de stock, "un ratio extrêmement faible. La demande est pourtant très présente mais il y a de vraies difficultés à alimenter le marché avec une pénurie de terrains." Les courbes constatées en Charente-Maritime, dans le Landes, en Gironde... présentent le même schéma avec une offre très orientée à la baisse.

En Gironde, 320 lots ont été mis en vente au 1er semestre 2018, 346 ventes de terrains à bâtir ont été enregistrées et 395 terrains sont sur le marché, soit sept mois de stock. Tous ces indicateurs baissent de 30 % ou plus par rapport au 1er semestre 2017. Et il est peu probable qu'une véritable amélioration se produise au 2e semestre de cette année. "Il faut sept mois pour écouler une opération. Même les lots anciens sur le marché car peu attractifs finissent par partir", note François Cheminade.

La surface moyenne des parcelles vendues est de 640 m2, en baisse de 38 m2, pour un prix moyen ventes de 107.000 €, à +18.000 euros. Les terrains sont donc moins grands mais plus chers !

La localisation de l'activité est aussi intéressante car elle montre que la rive droite de Bordeaux (hors territoire métropolitain) est plus en retrait par rapport à 2017. Son poids est en baisse, en-dessous de 30 % des ventes, au profit du Nord-Gironde principalement, et d'Arcachon qui reprend des couleurs. "Cela s'explique par le fait que si la pénurie est valable partout, son intensité diffère, pointe Xavier Longin. Cette pénurie des terrains à bâtir est très présente, logiquement, à Bordeaux Métropole mais aussi sur la rive droite où l'offre est faible." En élargissant l'horizon, les ventes de terrains à bâtir reculent partout : la Charente-Maritime s'en sort avec -18 % mais le Lot-et-Garonne dégringole à - 62 %.

De retour en Gironde :

"On a du mal à trouver du foncier, beaucoup d'opérations se font au-delà du Scot de l'aire métropolitaine bordelaise et de ses 90 communes, donc à 45 minutes ou 1 heure de trajet de Bordeaux. (...) Le nord du département, le Médoc, ne sont pas les endroits où les services sont les plus développés et les transports les plus aisés. L'offre n'est pas au bon endroit, assène François Cheminade. Les plans locaux d'urbanisme mettent énormément de temps à sortir dans les communes du Scot bordelais, quand ils sortent. Ce qui explique le faible nombre de terrains disponibles."

Une réflexion vient alors de la salle, cinglante :

"On est sur une pénurie organisée, car on n'est pas plus feignants que l'an dernier. La question est de savoir ce que nos politiques ont dans la tête ? Avec les chiffres présentés et les 230.000 € de budget moyen des primo-accédants, il y a une inadéquation totale entre ce qu'on produit, ce que les gens peuvent se payer et la politique du logement qui fait grandir la métropole à grands coups d'argent public. Les dogmes politiques vont nous coûter cher et paralyser l'économie du bâtiment."

Et c'est ainsi que tout le monde se renvoie la balle : les maires sont accusés de bloquer la mise à disposition de terrains pour endiguer l'étalement urbain, et demandent aux professionnels de prévoir des lots mieux dimensionnés au regard des moyens des acquéreurs. Problème : certains de ces derniers, n'ont pas du tout envie de densité et de proximité, comme le montre parfaitement la situation dans le Bassin d'Arcachon, et n'ont pas renoncé à la maison avec grand jardin. Comment concilier le "rêve pavillonnaire" des citoyens, la volonté de limiter l'étalement urbain des collectivités, le fait de rendre acceptable la densité urbaine dans les zones périurbaines, et les besoins importants en production de logements liés à la démographie ? Le chantier reste ouvert.

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Ce bilan annuel des terrains à bâtir effectué par l'Oiso était le dernier sous cette forme. L'association, qui compte 177 membres adhérents, a annoncé la création d'un nouvel observatoire de la maison individuelle avec le syndicat LCA-FFB (Constructeurs et aménageurs de la Fédération française du bâtiment), l'Union nationale des aménageurs et la Fédération des promoteurs immobiliers, qui permettra à chacun de disposer de chiffres plus complets : combien coûte le terrain à bâtir mais aussi combien coûtera la construction réalisée, sur quelle taille et pour combien de personnes, par exemple. La charte signée ce matin couvre la Gironde mais sera étendue ensuite à d'autres départements.

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L'Edition Bordeaux, adossée à l'hebdomadaire du vendredi de La Tribune, est en vente chez les marchands de journaux pour encore une semaine, partout en France. Elle consacre un dossier de 24 pages au marché immobilier bordelais. Au fil des pages vous y trouverez une analyse des tendances, les prix quartier par quarter ainsi qu'une enquête sur les facteurs, loin des idées reçues, qui ont généré une flambée des prix ces dernières années dans la métropole. Il est également possible d'acheter la version PDF