Immobilier : en Nouvelle-Aquitaine les propriétaires gardent leurs logements 13 ans

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L'écart moyen des prix immobiliers est de 39 % entre le centre de Bordeaux (ici la rue Porte Dijeaux) et sa couronne.
L'écart moyen des prix immobiliers est de 39 % entre le centre de Bordeaux (ici la rue Porte Dijeaux) et sa couronne. (Crédits : Agence APPA)
La dernière étude de l’Insee démontre l’importance du parc locatif dans le parcours résidentiel des habitants de la région. Elle éclaire aussi d’intéressantes évolutions sur l’accession à la propriété et la répartition spatiale des ménages les plus riches. En général ces derniers se concentrent dans les centres-villes, sauf quand ils abandonnent ces zones centrales au profit de la périphérie.

Dans sa dernière étude (Insee Analyses), l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) se penche sur la mobilité dans l'habitat en Nouvelle-Aquitaine. Titrée "Parc locatif : un rôle majeur dans les trajectoires résidentielles", cette étude confirme que les propriétaires immobiliers changent moins fréquemment de logements que les locataires.

"En Nouvelle-Aquitaine, un locataire occupe son logement 5 ans en moyenne dans le secteur libre et 7,5 ans dans le secteur social, alors qu'un propriétaire le conserve 13 ans" précise ainsi l'Insee dans cette étude qui porte sur l'année 2015. Si le parc locatif social, qui reste le mieux régulé, enregistre les rotations les plus importantes, avec 12 % d'entrées et 11 % de sorties, c'est le secteur locatif libre qui totalise la plus grande proportion de mobilités, avec 22 % de ménages entrants, dont 10 % au seul titre des jeunes qui quittent le domicile parental. L'étude de l'Insee intègre également l'évolution des prix, qui joue un rôle clé quand les ménages veulent accéder à la propriété.

Des prix plus bas au centre de Tulle qu'à la périphérie

Si le coût d'acquisition d'un logement est en moyenne trois fois supérieur en Gironde par rapport à la Creuse, l'institut a mesuré des divergences de prix bien plus impressionnantes. L'écart de prix est ainsi de 1 à 7 en moyenne entre les achats immobiliers les moins chers en Creuse et les plus élevés dans l'île de Ré. D'autre part dans les 25 grandes aires urbaines néo-aquitaines, "plus les prix dans les pôles urbains sont élevés et plus l'écart avec la couronne est important". Cet écart de prix entre centre et couronne est ainsi de 65 % dans l'aire de La Rochelle, 43 % dans celle de Royan et 39 % pour Bordeaux.

A l'inverse quelques rares villes suivent un schéma urbain à l'Américaine, avec un déclassement du centre-ville au profit de la couronne. C'est le cas de Tulle (chef-lieu de la Corrèze) et de Villeneuve-sur-Lot où les prix en couronne sont plus élevés respectivement de 25 % et 9 %. L'étude de l'Insee montre également l'importance de l'attraction territoriale sur l'accès au logement locatif. Pour l'ensemble du parc locatif les entrants sont ainsi plus nombreux que les sortants dans les aires urbaines de Bayonne, Bordeaux et La Rochelle. Une tendance qui attise naturellement la tension sur le parc de logements. Avec à la clé une pression haussière du prix des propriétés qui nourrit à son tour l'augmentation du coût des locations.

L'autonomie des jeunes, moteur de la location

Cette évolution ne se limite à trois grandes aires urbaines, elle touche aussi celles d'Arcachon - La Teste-de-Buch et de Royan. L'Insee observe que les rotations dans le parc locatif propriétaire sont bien plus équilibrées dans les autres aires urbaines de la région, même si "les arrivées dépassent les départs dans la location, dans les aires de Limoges, Pau et Poitiers notamment, et ce uniquement en lien avec les départs du logement familial". Le parc locatif social suit sa propre évolution et en 2015 les aires de Bayonne, La Rochelle, Libourne et Royan "se distinguent par des entrants bien plus nombreux que les sortants". En particulier à Bayonne où de nouveaux logements sociaux ont été livrés l'année d'avant l'étude, en 2014.

L'accession des jeunes à l'autonomie résidentielle est sans doute le moteur principal des taux de rotation, particulièrement pour la location dans le secteur libre.

"A 25 ans, on dénombre 120 déménagements pour 100 ménages stables, les départs du domicile parental y contribuant pour moitié". Comme le souligne l'étude, quel que soit le niveau de vie, "la propension à déménager décroît rapidement avec l'âge".

Elle passe ainsi de 50 % pour la classe d'âge des 30 ans à 30 % pour celle des 35 ans.

Logement social : près de 2 ans d'attente sur la côte basque

Ce recul ne se dément pas mais évolue plus progressivement par la suite. Constitution d'une famille, ancrage professionnel, accès à la propriété ou préservation de la qualité de vie sont autant de freins aux déménagements : après 60 ans, seulement 15 ménages optent pour une mobilité, contre 100 ménages stables. A 30 ans les mises en couple motivent le quart des déménagements (mis à part les départs du domicile familial), mais seulement 12 % après 50 ans. A noter que la constitution de nouveaux couples est à l'origine de 29 % des déménagements "aux alentours de 40 ans" et que cette proportion remonte à 50 % à 50 ans "pour décroître au-delà". Autre fait saillant : à partir de 35 ans ce sont les couples les plus pauvres et les plus riches qui déménagent le plus. Tandis que les premiers sont poussés par le manque de confort, la précarité de l'emploi ou encore le coût du loyer à se diriger vers le parc social, les seconds ont plutôt tendance à bouger dans le cadre de l'accession à la propriété.

L'Insee confirme la réalité de ce qui pourrait passer pour un cliché, le penchant marqué des Français pour la propriété immobilière : au plan national 43 % des ménages en capacité de changer de logement souhaiteraient être propriétaires. Le parc social est en cours de rattrapage dans l'ex-Aquitaine mais la situation semble plus positive à l'échelle néo-aquitaine puisque le temps d'attente pour accéder à un logement de ce type est en moyenne de neuf mois, soit trois mois de moins que la moyenne nationale. Il n'en reste pas moins qu'il faut 14 mois d'attente à La Rochelle, autour de 16 mois dans le bassin d'Arcachon et un peu moins de 2 ans sur les côtes basques et du sud des Landes.

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