C'est l'heure des grandes manœuvres chez inCité. En septembre, le bailleur social financé par des acteurs publics et privés a accueilli un nouveau directeur général en la personne de Quentin Bertrand, 37 ans, déjà employé par la société d'économie mixte depuis 2013. Après huit ans de présidence de Benoît Gandin, la nomination intervient au moment d'engager des chantiers d'envergures inédites pour le bailleur qui gère 2.000 logements sociaux sur Bordeaux pour 15,6 millions d'euros de chiffre d'affaires en 2022.
Huit ans de rénovations au Grand Parc
Le premier défi concerne la rénovation thermique de 1.000 logements dans le quartier du Grand Parc à Bordeaux. « C'est un parc ancien, construit dans les années 1950/60, qui va nécessiter des grosses opérations de rénovation : on est sur des logements classés C ou D, le but est de gagner une à deux étiquettes », dévoile à La Tribune le directeur général. Une surélévation d'un ou deux immeubles est également en réflexion, alors que le Grand Parc, dans son périmètre Quartier prioritaire de la ville, compte déjà 85 % de logements sociaux et va accueillir une nouvelle tour.
Le calendrier prévoit une assistance à maîtrise d'ouvrage en 2024, qui accompagnera le montage technique et administratif du projet, afin de lancer le chantier dans l'idéal en 2025. L'opération va représenter six à sept ans de travaux pour un montant à investir compris, selon une première estimation, entre 15 et 20 millions d'euros. Elle intervient alors que Aquitanis a déjà réalisé une œuvre semblable sur ses actifs du quartier et que Vilogia s'apprête également à le faire.
« C'est une opération à grands enjeux, tant en termes de capacité financière que d'ingénierie à monter puisque on n'a jamais fait quelque chose d'une telle ampleur à inCité », pose Quentin Bertrand. Et ce n'est pas le contexte qui va l'aider. Entre la hausse des taux d'intérêts et l'inéligibilité du bailleur au prêt de la Caisse des dépôts pour la rénovation thermique, la soutenabilité financière de l'opération va offrir quelques casse-têtes à l'agence. Alors que son ratio d'endettement est deux fois moins élevé que la moyenne nationale des bailleurs, inCité veut continuer à cultiver une rationalité budgétaire. Son directeur le résume ainsi : « On a des capacités à s'endetter mais il ne faut pas qu'on le fasse à tout prix et à n'importe quel coût. »
Diversifier l'économie de proximité
Autre grande mission, confiée au bailleur social par Bordeaux Métropole : doubler ses surfaces commerciales d'ici 2030. Car, au-delà du logement, inCité doit désormais aussi participer au dynamisme et au rééquilibrage de l'économie de proximité. Dans les deux prochaines années, la direction annonce déjà que son parc locatif dédié à des activités commerciales va passer de 15.000 à 27.000 m2. En relevant non plus seulement de la seule ville de Bordeaux, mais de quinze communes de la Métropole. Le mot d'ordre dicté par les élus tient surtout à la diversification.
Actionnariat public et privé Bordeaux Métropole (31 %), la Banque des territoires (29 %) et la ville de Bordeaux (24 %) sont les trois principaux actionnaires d'inCité. La Caisse d'Épargne Aquitaine Poitou-Charentes détient 10 % devant la CCI Bordeaux Gironde (4 %), Action Logement le Crédit Mutuel Arkéa (moins de 1%). Le bailleur emploie 71 personnes.
« Demain, on va produire de l'activité artisanale, de l'activité de production, un peu de tertiaire. Pour l'instant pas trop de logistique mais j'aimerais qu'on puisse le faire. Là où on parlait jusqu'en 2020 de commerce de proximité, j'emploie désormais le terme d'économie de proximité », recadre Quentin Bertrand. En portant une attention particulière à rassembler des activités dans le tissu urbain plutôt qu'à les éparpiller. « Aujourd'hui, la pire des choses c'est d'avoir un linéaire commercial très lâche. Notre but est de reconcentrer pour recréer une polarité et à partir de là on pourra envisager d'avoir une dynamique commerciale. »
L'objectif semble facile à tenir pour le bailleur puisqu'il a bénéficié d'une augmentation de capital de sept millions d'euros et qu'il dit avoir déjà trouvé plusieurs milliers de m2. Mais pour autant, comme ce volet n'est pas subventionné par la puissance publique, inCité doit adapter des prix locatifs suffisamment hauts pour générer une rentabilité. Le capital investi doit l'être à bon escient, sans quoi le bailleur n'aura pas de seconde chance. « L'objectif n'est pas de dilapider ce capital et de dire à la Métropole et à ville qu'on a tout perdu et qu'il faut nous en redonner si on veut faire plus », balaye le directeur général. De l'investissement prudent et réfléchi, tel l'impératif qui s'impose désormais à tous les acteurs dans un contexte de crise du logement partie pour durer.
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