L'Oiso a déniché un marché immobilier super robuste : l'agglomération de La Rochelle

La dernière étude de l'Observatoire immobilier du Sud-Ouest (Oiso) montre que l'énorme crise sanitaire et économique qui balaie le pays semble n'avoir qu'effleuré le marché immobilier rochelais. Tandis que celui du sud des Landes et du Pays basque connait des problèmes d'alimentation et que les stocks disponibles sont désormais dans le rouge autour de Pau.
Vue du vieux port de La Rochelle
Vue du vieux port de La Rochelle (Crédits : © Charles LIMA - Fotolia.com)

Lors de son dernier point sur l'évolution du marché immobilier du 27 novembre l'Observatoire immobilier du Sud-Ouest (Oiso) s'est penché en détail sur les agglomérations de La Rochelle, du Pays basque et du sud des Landes, et de Pau. Trois marchés immobiliers dynamiques en Nouvelle-Aquitaine même si la Communauté d'agglomération de La Rochelle est sans conteste celui qui semble être en meilleure forme dans la région.

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En ces temps de crise généralisée, l'évolution du marché du neuf prend dans la Communauté d'agglomération La Rochelle des allures de victoire, avec un recul des transactions qui, au cours des neuf premiers mois de 2020, n'a pas dépassé -4 % sur un an, avec 571 ventes ! L'élément le plus frappant est sans doute qu'au moment le plus fort de la crise provoquée par le confinement, au 2e trimestre 2020, le nombre de transactions immobilières dans le neuf n'y a reculé que de 2,2 % ! Avec 170 transactions au lieu de 174 au 2e trimestre 2019...

Des mouvements de yoyo pas inquiétants sur les prix

Sur les neuf premiers mois de 2020, la ville de La Rochelle capte à elle seule plus de 50 % des ventes enregistrées dans la communauté d'agglomération. Avec 10 mois de stock théorique la Communauté d'agglomération de La Rochelle n'est pas encore en crise de pénurie (elle se situe autour de six mois) mais témoigne du dynamisme du marché. Le stock théorique net est ainsi de 764 logements à l'offre au 1er trimestre 2020 contre 654 au 3e trimestre. Il avait beaucoup monté entre le 4e trimestre 2019 (549 logements) et le 1er trimestre 2020 (+39 %), ce qui a permis d'alimenter l'ensemble des ventes les mois suivants.

Après un plus haut au-dessus de 4.400 €/m2 au 4e trimestre 2019, les prix de vente des logements neufs ont baissé jusqu'à toucher un plus bas à 3.900 €/m2 au 2e trimestre 2020, avant de remonter à 4.105 €/m2 au 3e trimestre. Dans le même temps les prix affichés à la vente ont touché un plus bas au 4e trimestre 2019, à un peu moins de 4.000 €/m2, avant d'atteindre un plus haut au-dessus de 4.700 €/m2 au 2e trimestre 2020, pour atterrir à 4.370 €/m2. L'Oiso conclut à une année 2020 positive grâce à la bonne alimentation du marché en début d'année et à l'attractivité de la communauté d'agglomération. Le risque identifié étant celui d'un manque d'approvisionnement du marché en nouveaux biens.

Sud des Landes et Pays basque : les propriétaires sur la côte

La région Sud Aquitaine étudiée par l'Oiso regroupe le sud des Landes, composé des communautés de communes Maremne-Adour-Côte-Sud et du Seignanx, et l'énorme communauté d'agglomération du Pays basque. L'une de ses premières caractéristiques est sans doute que dans cette région maritime, à cheval sur Pays basque et Gascogne, les propriétaires-occupants sont ultra-majoritaires -à l'exception de Bidart et Ondres- le long de la côte (d'Hendaye à Vieux-Boucau-les-Bains), alors que les investisseurs se retrouvent dans l'arrière-pays, d'Espelette à Saint-Vincent-de-Tyrosse.

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Dans cette région où les investissements immobiliers venus d'Espagne, en particulier du Pays basque sud, pèsent lourd depuis des années, sans compter la forte attractivité nationale du sud des Landes, les prix sont élevés. Au 3e trimestre 2020 les logements neufs se sont vendus en moyenne à 4.340 €/m2, en très légère augmentation par rapport au 2e trimestre, après un plus haut supérieur à 4.500 €/m2 au 1er trimestre.

Recul marqué des mises en ventes dans l'espace basco-landais

Les prix affichés à la vente dans cette région du sud de la Gascogne et du nord du Pays basque ont également connu un mouvement de yoyo, passant d'un plus bas à près de 4.100 €/m2 au 1er trimestre 2020, à un plus haut à 4.800 €/m2 au 2e trimestre, avant d'atterrir à 4.300 €/m2 au 3e trimestre de cette année. Les ventes de logements neufs dans cet ensemble sud des Landes et Pays basque ont enregistré une baisse de 29 % sur un an au cours des neufs premiers mois de 2020, avec 790 ventes.

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Les mises en ventes affichent une baisse très nette et même supérieure à celle des ventes, puisqu'elles reculent de -31 % sur un an, à 588 logements. Ce qui constitue bien sûr un risque structurel pour l'alimentation du marché. L'Oiso annonce même une tendance accusée vers la pénurie de logements neufs, avec un stock théorique ramené à 452 logements à la fin du 3e trimestre 2020, contre 716 un an plus tôt, au 3e trimestre 2019, soit un recul de -36,8 % !

Début de crise sur les stocks à Pau

Cette pénurie de stock de logements neufs est désormais avérée pour la Communauté d'agglomération de Pau, qui entre en phase de crise. Car les 78 logements qu'elle affiche à l'offre au 3e trimestre 2020 ne représentent que six mois de stock théorique. Situation qui est typiquement celle d'une crise. Sur un an le nombre de logements disponibles à l'offre dans la Communauté d'agglomération de Pau, qui était de 190 au 3e trimestre 2019, chute de -58,9 %. Les ventes, avec 116 logements neufs vendus sur les neuf premiers mois de 2020, sont en recul de 51 % sur un an.

La crise qui va se déclencher dans le domaine des stocks va de pair avec la mise en panne brutale du système d'alimentation du marché. Comme le souligne l'Oiso, l'arrivée à son terme de la loi Pinel, qui permet de financer la construction de logements via la défiscalisation, provoque un effondrement des mises en ventes, qui dévissent de -72 % sur les neuf premiers mois de 2020, avec 24 mises en ventes... Par rapport aux trois premiers trimestres de 2018 (551 mises en ventes), cette chute est de -95,6 % !

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Commentaire 1
à écrit le 11/12/2020 à 21:41
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Très bon article.

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