Maison individuelle (Oiso) : le prix du terrain à bâtir continue de flamber en Gironde

Le marché du terrain à bâtir continue d'être frappé par la pénurie de l'offre et la montée des prix en Nouvelle-Aquitaine. Ce qui est typiquement le cas en Gironde, où la pression ne cesse de grimper sur les prix, au point de préfigurer un début de crise, comme le dévoile la dernière étude présentée par l'Observatoire immobilier du Sud-Ouest (Oiso).
Une maison à ossature bois et son terrain en bordure de forêt.
Une maison à ossature bois et son terrain en bordure de forêt. (Crédits : Ginkgo)

François Cheminade (Nexity), 1er vice-président de l'Observatoire immobilier du Sud-Ouest (Oiso)  en charge du foncier, a confirmé dans son webinaire du 27 novembre dernier l'ampleur de la crise qui touche la parcelle à bâtir, dont la tonicité est liée au marché du logement individuel en secteur diffus.

"Au 1er semestre 2020, le nombre de mises en ventes en Nouvelle-Aquitaine était de 340 lots, en recul de -62 % sur un an, par rapport au 1er semestre 2019, et de -55 % comparé au 2e semestre 2019", a commencé François Cheminade.

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L'indicateur des ventes a également souffert du contexte de crise mais pas dans les mêmes proportions que les mises en ventes. Avec 653 ventes enregistrées au 1er semestre, ces dernières affichent ainsi une baisse de -32 % sur un an mais également de -32 % par rapport au 2e semestre 2019. Du côté des terrains à bâtir mis à l'offre, la situation n'a pas connu de très grands bouleversements au cours des dernières mois.

De Royan, l'activité la plus forte s'est déplacée au sud des Landes

En 2018, quand le nombre de ces lots mis en vente était passé en Nouvelle-Aquitaine au-dessous de la barre des 2.000, François Cheminade avait souligné "les étals sont vides". Depuis, le marché régional n'a pas repris le dessus et la région comptait 1.436 terrains à l'offre au 1e semestre 2020, en recul de -27 % par rapport au 1er semestre 2019 !

En un an, la partie la plus active du marché s'est déplacée. Alors qu'en 2019 c'est le Royannais (sur la bordure nord-est de l'estuaire de la Gironde) qui s'était montré le plus actif, avec 20 % des terrains constructibles de la région réservés à la vente, un an plus tard, au 1er semestre 2020, c'est le secteur du Sud des Landes, qui a pris la tête.

"Les réservations à la vente dépassent les 20 % dans le sud des Landes, c'est un secteur très, très dynamique. Le nord de la Gironde reste dynamique mais beaucoup moins qu'en 2019", éclaire François Cheminade.

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En plus du noyau métropolitain bordelais, au 1er semestre 2020, le marché du lot à bâtir est également dynamique dans le Royannais, les régions de Rochefort et Saintes, toujours en Charente-Maritime, l'agglomération de Périgueux et celle de Pau.

Les six marchés clés du 1er semestre 2020

  • C'est la Gironde qui enregistre la plus forte baisse du nombre de terrains vendus au 1er semestre 2020, à -47 %, pour 220 ventes. Avec des lots plus petits mais qui se vendent plus chers qu'il y a un an... Soit une parcelle-type de 605 m2 négociée à 152.000 euros, contre 653 m2 pour 130.000 euros au 1er semestre 2019. La pression du marché a ainsi entrainé une réduction de 48 m2 de la surface de la parcelle-type (-7,3 %) et une hausse de 22.000 euros de son prix de vente (+16,9 %).
  • En Charente-Maritime la taille de la parcelle a au contraire augmenté de 19 m2, à 440 m2, pour un prix stable fixé à 62.000 euros, avec une baisse marquante du nombre des ventes, ramené à 170 (-46 %).
  • L'orientation est comparable mais moins marquée dans les Landes, autre département maritime où le nombre des ventes (127) a reculé de -15 % sur un an. La taille de la parcelle a augmenté sur place de 42 m2, à 671 m2, et le prix baissé de 42.000 euros !
  • Le nombre de ventes de lots à bâtir a au contraire augmenté dans les Pyrénées-Atlantiques, de +11 % pour 71 transactions. Avec une très forte hausse de la taille moyenne de la parcelle : qui gagne 209 m2 supplémentaires (+32,7 % !), à 866 m2, et un recul très notable du prix, en baisse de 26.000 euros, à 76.000 euros !
  • Phénomène un peu marginal les ventes de terrains à bâtir en Dordogne, qui partaient de très bas, ont littéralement explosé, avec une hausse de 925 % pour 41 ventes... Tandis que les prix restent stables, à 34.000 euros, la taille du lot à construire augmente de 13 m2, à 997 m2....
  • Dernier acteur notable du marché, le Lot-et-Garonne voit ses ventes de lots à bâtir grimper de +85 %. Mais là aussi il convient de relativiser puisque le bilan est au final de 24 ventes, pour des lots qui perdent 2 m2 de surface moyenne, avec un prix en recul de 4.000 euros, à 50.000 euros.

Moins de transactions à Arcachon mais plus de mises en ventes

La focale de l'enquête de l'Oiso ne se fait pas suffisamment fine pour étudier l'évolution du marché du terrain à bâtir au sein de Bordeaux Métropole. L'Oiso éclaire toutefois l'évolution dynamique de la Métropole par rapport aux autres territoires de la Gironde, y compris les plus proches. Il apparait ainsi que Bordeaux Métropole est complètement encerclée par un anneau territorial composé de Bordeaux Rive gauche et Bordeaux Rive droite, où le marché s'est montré très actif, avec plus de 20 % des transactions girondines.

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Le marché métropolitain représentant de son côté, comme celui du Sud Gironde, entre 15 et 20 % des échanges du département, devant le Nord Gironde (Médoc/Blayais) et Arcachon (Bassin/Sud Médoc). Cette région baptisée Arcachon a néanmoins beaucoup fait, avec le territoire Bordeaux Rive gauche, pour alimenter le marché au 1er semestre 2020, en générant plus de 20 % des mises en ventes en Gironde. Le secteur Bordeaux Rive droite étant de son côté à moins de 10 %.

Un pression croissante pour des ventes à plus de 170.000 euros

Ce que l'étude montre très nettement, c'est la très forte tendance à la hausse qui se révèle en Gironde, où la proportion des ventes de lots à bâtir de 170.000 euros et plus, ne cesse de progresser. Inférieure à 10 % aux 2e semestre 2017 et 1er semestre 2018, la proportion de ventes à 170.000 euros et plus, qui tangentait sans discontinuer les 30 % depuis le 2e semestre 2018, à dépassé cette limite symbolique au 1er semestre 2020.

Ce mouvement augure d'une montée accélérée des tensions financières dans la construction des logements individuels. D'autant plus qu'à l'heure actuelle les terrains constituant l'offre disponible sur le marché évoluent, pour plus de 40 % des cas, dans cette tranche financièrement fatidique des 170.000 euros et plus...

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