Dès le mois d'octobre 2017, le Comité ouvrier du logement (COL), une société coopérative HLM basée dans le Pays basque depuis 1951 (*), a créé la Coopérative foncière Aquitaine. A l'époque c'est le deuxième office foncier solidaire (OFS) de France, un organisme d'un nouveau genre autorisé par la loi Alur en 2014. Et deux ans après sa création, ce pionnier du foncier solidaire livre, ce jeudi 19 décembre 2019, son premier programme de cinq logements réalisés en bail réel solidaire, c'est-à-dire en dissociant la propriété du foncier et du bâti.

Une décote de l'ordre de 40 %

Concrètement, cinq ménages respectant des plafonds de ressources (environ 3.500 € de revenus mensuels pour un couple avec un enfant) ont acheté des T4 de 85 m2 avec jardin au sein de la résidence Kaminoa, à Espelette (Pyrénées-Atlantiques) autour de 2.000 €/m2 quand les prix du foncier y avoisinent plutôt les 3.200 €/m2, soit une décote d'environ 40 %. En contrepartie, les ménages sont bien propriétaires de leur logement mais pas du foncier et ils doivent donc s'acquitter auprès de l'OFS d'un loyer d'environ 1 € par m2 (soit 90 €/mois) qui s'ajoute à leur mensualité d'emprunt due à la banque.

Cette opération qui permet une baisse de 40 % du prix d'achat est la première du genre en France mais est appelée à faire des petits dans les années qui viennent. Julien Denormandie, le ministre chargé de la Ville et du Logement, présent à Espelette ce 19 décembre, tient à saluer et encourager cette initiative du COL :

"Je crois beaucoup en ce dispositif. Il a déjà séduit de nombreuses collectivités et bailleurs sociaux. Elles y trouvent un outil innovant pour contrecarrer la spéculation foncière et permettre aux constructeurs publics et privés de sortir des logements moins chers. Avec la loi Elan, nous avons donné un coup d'accélérateur au dispositif. Des programmes sont maintenant lancés partout en France, et déjà une vingtaine d'OFS se sont créés en 2 ans. Celui d'Espelette tient toutes ses promesses. Il y a une vraie demande, y compris en zone rurale."

Un impact social à long terme

"Le COL est historiquement engagé dans l'habitat participatif et on s'est donc intéressé de près aux offices fonciers solidaire en amont de la loi Alur pour être opérationnel le plus vite possible", résume Imed Robbana, le directeur général du COL. "Pourtant le sujet n'était pas évident a priori en France où l'attachement au foncier est réputé très fort. Mais, dans les faits, on n'a pas vu de frein et les logements en Vefa sont partis en 45 jours. En réalité, les gens ont fait leur calcul et ont arbitré en fonction alors même qu'on parle d'une maison avec jardin où la dimension foncière est bien plus présente que pour un appartement par exemple !"

Et avec le recul, Imed Robbana est entièrement convaincu par la pertinence d'un tel outil, particulièrement en zone tendue. "L'office foncier solidaire est une vraie révolution de notre point de vue parce qu'il va permettre de développer une offre accessible au plus grand nombre et pérenne dans le temps puisque les prix à la revente sont encadrés, limitant de fait les possibilités de plus-value", explique-t-il. A la revente, le prix du logement est en effet plafonné au prix d'achat auquel s'ajoute l'évolution de l'Indice du coût de la construction (ICC) sur la période et le coût d'éventuels travaux. Et le nouvel acquéreur doit lui aussi respecter les plafonds de revenus.

"Le gros avantage pour les collectivités locales, c'est que ces logements sont comptabilisés dans les taux de logements sociaux prévus par la loi SRU et ne sortent donc jamais du champ social. Cela vient corriger un biais de l'accession sociale qui permet de retrouver sur la côte basque des logements vendus initialement en accession sociale mais qui, à l'issue de la période de dix ans, sont revendus plus du double du prix de départ", précise Imed Robbana. Les bailleurs sociaux aussi devraient y trouver leur compte. Incités par l'Etat à vendre leur parc pour dégager des fonds propres, ils ont tout intérêt à céder leurs logements via un OFS puisque ces logements resteront alors dans le champ social et dans le décompte SRU.

Un outil très pertinent en zone tendue

Cette première expérience est tellement concluante aux yeux du COL que l'organisme HLM a décidé de migrer l'ensemble de son activité d'accession sociale à la propriété (soit 250 à 300 logements neufs chaque année) sur des opérations en bail réel solidaire, solution jugée "plus simple et plus efficace". 500 logements sont ainsi en cours de développement en Nouvelle-Aquitaine dont plus de 150 en 2020 et 2021 : dans le Pays basque (140 logements), à Pau (15 logements) et à Bordeaux Métropole où 95 logements sont en construction à Bordeaux (Brazza, Chartrons et Euratlantique) et 22 autres à Villenave-d'Ornon. Car, paradoxalement, plus le foncier est cher, plus le modèle économique de l'office foncier solidaire est facile à équilibrer.

"Le mécanisme du foncier solidaire permet d'intervenir sur du logement existant, en centre-ville notamment. Mais dans des centres-bourgs en zone rurale, le modèle économique ne fonctionne pas sans d'importantes subventions publiques car il faut ajouter au prix du foncier celui de la réhabilitation du bâti, qui est souvent assez lourde, tandis que la commercialisation est plus aléatoire puisqu'il y a moins de demande et que le gain sur le foncier est proportionnellement moindre", détaille Imed Robbana. "A l'inverse, en zone tendue, le foncier est très cher mais le lissage de son coût sur 60 ou 80 ans grâce aux prêts dédiés de la Caisse des dépôts n'est pas réellement un problème pour l'OFS. Et on est sûr de vendre le logement puisque la demande est forte et que le gain lié au coût du foncier est proportionnellement plus important dans le bilan global."

9.200 logements en France d'ici 2024

Comme à Lyon, à Bordeaux, la question de l'office foncier solidaire est sur la table. Bordeaux Métropole a scruté de très près la démarche de la Coopérative foncière Aquitaine et songerait même à entrer au capital de cette société coopérative d'intérêt collectif (Scic). Parallèlement, le bureau de la Métropole a acté son soutien et son entrée au capital d'un OFS en cours de création par plusieurs bailleurs sociaux girondins (Axanis, Aquitanis, Mesolia et le Toit Girondin) tandis que Gironde Habitat est partie prenante du projet développé par le COL à Euratlantique. Par ailleurs, dans le cadre de la campagne électorale, le candidat LREM Thomas Cazenave a fait de la montée en puissance de l'OFS l'une de ses propositions phares en matière de logement : "Nous voulons investir 300 M€ d'argent public en six ans pour mettre sur le marché immobilier bordelais 7.000 logements à moitié prix en dissociant l'acquisition du foncier et du bâti".

Le programme développé par le COL à Villenave-d'Ornon (crédits : COL)

Plus largement, selon le décompte du cabinet Espacité arrêté en octobre 2019, 19 OFS ont été agréés en France et une vingtaine d'autres sont en cours de création. Au niveau national, 500 logements neufs devraient être livrés en bail réel solidaire dès 2020 et au moins 9.200 à l'horizon 2024. La Nouvelle-Aquitaine pèse 18 % de ce total.

(*) Le COL est une société coopérative d'intérêt collectif (Scic) active dans l'accession sociale et le logement locatif social au Pays basque et dans les Landes. Elle emploie 46 salariés et construit entre 350 et 400 logements par an. Elle compte à son capital des coopérateurs, des salariés, des organismes HLM et de nombreuses collectivités territoriales dont notamment les départements des Pyrénées-Atlantiques et des Landes, et les agglomérations du Pays basque, de Pau et de Seignosse.