Si l'attractivité de Bordeaux n'est plus à prouver, en matière d'hébergement, c'est désormais au-delà de la métropole que les changements se font le plus sentir. "Il y a une évolution favorable pour les villes de taille moyenne", reconnait Thierry Guérin, président de la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier) en Gironde qui précise que tout le département est désormais concerné par une hausse de la demande en matière immobilière. "La limite des 20 kilomètres autour de Bordeaux est d'ailleurs repoussée."

"Ce phénomène n'est pas nouveau", insiste Thierry Guérin. On l'observe depuis l'augmentation des prix sur Bordeaux, en particulier depuis 2017 avec la mise en service de la LGV.  En revanche, le déconfinement a accéléré la demande des maisons avec jardin. Et si le marché sur le bassin d'Arcachon est un peu à part, c'est tout l'axe entre Bordeaux et le bassin qui se tend. Les Bordelais regardent du côté de Saint-Loubès, Libourne, Langon, La Réole ou Castillon-la-Bataille."

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En témoigne Christelle Lalanne, pour l'agence Transaxia à La Réole :

"Nous n'avons pas touché terre pendant trois mois après le confinement, c'était le grand boom. Et récemment, juste avant le deuxième confinement, un couple qui vivait en appartement à Bègles, dans la métropole bordelaise, a signé pour une maison avec 1,5 hectare de jardin. Ils ne voulaient plus être entassés. Ils ont déménagé par choix."

Marmande, dans le département voisin du Lot et Garonne, n'est, dans ce contexte, pas en reste avec de nouveaux arrivants qui cherchent, là aussi, à se mettre au vert. Mireille Ducos, propriétaire de l'agence Ducos Immobilier à Beaupuy, près de Marmande, estime que la demande a augmenté de 30 % depuis le déconfinement et qu'elle est surtout Bordelaise. "On a eu un après confinement plus que dynamique avec des ventes qui sont passées du simple au quadruple", confirme Grégoire Souillé, également à Marmande. Il ne s'y attendait d'ailleurs pas. "L'immobilier ne se marie pas trop avec l'inconnu, admet-il. Mais certains ont pu avancer des projets en se disant que cela ne servait à rien d'attendre."

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Des prix abordables mais en légère hausse

Si ces villes attirent, c'est notamment parce que les prix y sont raisonnables. "A Langon, pour une maison, il faut compter en moyenne 1.900 euros le m2 tandis qu'à la Réole on est plutôt à 1.600 euros", précise ainsi Thierry Effie, directeur d'agence à la Bourse de l'immobilier de Langon. "A la Réole, on peut avoir une maison avec jardin et piscine pour moins de 250.000 euros", assure pour sa part Christelle Lalanne, tandis qu'à Marmande, Mireille Ducos explique qu'avec une fourchette de prix entre 280.000 et 320.000 euros, on peut avoir une belle maison de 120 à 150 m2 avec 1.500 ou 3.000 m2 de terrain. "Avec 150.000 on a un T2 à Bordeaux et, à Marmande, une villa de plain pied", souligne enfin Grégoire Souillé.

Pour autant, si certains annoncent des prix stables, selon les retours de Thierry Guérin, "les prix ont tendance à monter en périphérie. Une agence de Saint-Loubès évoque, par exemple, +10 % sur les logements sur 24 mois et +20 % sur les terrains à bâtir." La Bourse de l'Immobilier, à Langon, annonce, pour sa part, une hausse de 7 à 8 % entre 2018 et 2020. La faute aux investisseurs ? Ils sont en tout cas au rendez-vous selon plusieurs agents immobiliers.

Marmande, en Lot-et-Garonne, est à 1h de train ou de voiture de Bordeaux (crédits Val-de-Garonne Agglomération)

Une mobilité essentielle

Si ces villes moyennes attirent, c'est aussi grâce à une mobilité facilité, insiste également chacun d'eux. Il y a la gare, l'autoroute. "Le réseau ferré a été refait et le RER métropolitain, s'il est efficace, sera parfait. Il bénéficiera à tous les girondins", reconnait Thierry Guérin.

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Mais qu'en est-il des Parisiens ? Cherchent-ils aussi à s'installer dans ces villes alentours ? "Il n'y a pas plus de Parisiens que d'habitude", assure Pascale Bourgoin de l'agence Century 21, à Langon. "Ce sont plus les Bordelais qui fuient les Parisiens qui arrivent à Bordeaux et font monter les prix. Tout se décale", analyse, de son côté, Christelle Lalanne.

La clientèle reste donc surtout locale, sauf pour Christophe Bertin du cabinet I-Immobilier à Libourne qui propose de l'immobilier plutôt haut de gamme : des corps de ferme, des châteaux. 80 % de sa clientèle est, pour le coup, extérieure à la Gironde. " Bordeaux étant saturée, ils cherchent autour, et à Libourne il y a toutes les commodités et il est facile de rentrer dans Bordeaux." Le problème qui va en revanche se poser à tous, c'est le manque de biens pour pouvoir répondre à la demande. "On va aller à la pêche au mandat", annonce Mireille Ducos. Mais pour l'instant, l'activité vente est à l'arrêt. Le reconfinement impose la pause !

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En Gironde, les prix en hausse sur un an :

Les terrains à bâtir (selon les actes définitifs de vente enregistrés par la Chambre des notaires de Gironde entre le 31 août 2019 et le 31 juillet 2020) :

• +12 % à Bordeaux Métropole
• +10 % sur le Bassin d'Arcachon
• +14 % dans l'Entre-deux-mers (à 83.000 euros en moyenne contre 180.000 euros à Bordeaux Métropole)

Les maisons anciennes (selon les avants-contrats enregistré sur la base de données Perval à fin août 2020) :

• +9,1 % en Gironde,
• +14,3 % sur le Bassin d'Arcachon
• +21,7 % dans le Sud Garonne
• +15,8 % dans l'Entre-deux-Mers
• +5,3 % dans le Médoc
• -2,5 % dans le Nord Gironde.

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Cet article fait partie de notre dossier de novembre consacré au marché immobilier dans la région bordelaise :

• "A Bordeaux, on va ralentir le flux de constructions neuves" Bernard-Louis Blanc (1/2)
• "L'objectif numéro un est de sortir du tout béton à Bordeaux" Bernard-Louis Blanc (2/2)
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