Immobilier d'entreprise (OIEB) : malgré le Covid Bordeaux Métropole toujours attractive

Le marché de l'immobilier d'entreprise a fait plus que résister dans l'agglomération de Bordeaux au cours du troisième trimestre. Alors que le marché des bureaux s'est redressé, celui des entrepôts et locaux d'activité a battu des records. La messe n'est pas encore dite, mais la pandémie de Covid-19 pourrait épargner l'essentiel de cette activité d'ici la fin de l'année.

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Le marché des entrepôts a tout simplement doublé de volume depuis l'an dernier dans l'agglomération de Bordeaux. Ici un entrepôt de Cdiscount à Cestas.
Le marché des entrepôts a tout simplement doublé de volume depuis l'an dernier dans l'agglomération de Bordeaux. Ici un entrepôt de Cdiscount à Cestas. (Crédits : Exotec)

Malgré un contexte général plutôt sombre, il y a de bonnes nouvelles à tirer de la dernière étude chiffrée sur l'évolution du marché de l'immobilier d'entreprise au troisième trimestre à Bordeaux Métropole et plus largement dans la grande agglomération.

Parce que l'enquête dévoilée à ce sujet par l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise de Bordeaux Métropole (OIEB), dans le cadre d'une étude réalisée avec l'A'urba (Agence d'urbanisme de Bordeaux Aquitaine), montre que, s'il a lourdement chuté sous le coup du Covid-19 au premier semestre, le marché du bureau s'est bien redressé au troisième trimestre, tandis que les transactions en locaux d'activité et entrepôts ont, de leur côté, littéralement explosées !

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Au troisième trimestre (sur neuf mois) le volume des locaux d'activités échangés a ainsi bondi de +86 % par rapport à la même période en 2019, à 103.770 m2 ! Alors que le nombre de transactions dépasse à peine celui de 2019, à 89 au troisième trimestre 2020 contre 82 un an auparavant... Autrement-dit, c'est la taille des opérations qui a énormément gonflé.

Un vrai boom sur les entrepôts et locaux d'activité

Si la hausse est forte d'une année sur l'autre, elle l'est aussi entre le premier semestre et le troisième trimestre 2020, où ont été échangés 46.800 m2, soit +82,2 %. L'évolution sur le segment de marché des entrepôts est encore plus renversante. Entre le premier semestre et le troisième trimestre 2020 les volumes échangés ont grimpé de +98 %, à 57.700 m2, et ils ont carrément doublé sur un an ! C'est ainsi que, sur neuf mois, le volume des surfaces échangées est passé de 58.400 m2 au troisième trimestre 2019 à 116.500 m2 au troisième trimestre 2020 !

Mouvement ascendant que l'on retrouve aussi dans l'évolution du nombre de transactions, passé de 11 à 26 entre les troisièmes trimestres 2019 et 2020.

"C'est assez fou puisque là, au troisième trimestre 2020, nous en sommes déjà au niveau de ce qui a été échangé sur toute l'année 2019 !" se réjouit Simon de Marchi, le président de l'OIEB.

En consolidé, le volume total des opérations comptabilisées au troisième trimestre 2020 s'élève à 220.200 m2 échangés (au travers de 115 transactions), soit une hausse globale de +92,9 % sur un an.

L'axe Bordeaux-Libourne vire en tête

L'explication de ce mouvement contre-cyclique vient de la montée en flèche du nombre d'opérations réalisées en comptes propres, dont la plus importante est celle signée par JouéClub, la coopérative bordelaise implantée dans toute la France, qui a signé à Cestas (communauté de communes de Cestas-Canéjan, à la frontière de Bordeaux Métropole), dans la zone Sud/Sud-Ouest de l'étude, pour un ensemble de 28.540 m2 d'entrepôts en classe A.

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Si, géographiquement, le secteur Sud/Sud-Ouest est toujours dynamique, avec un total de 94.000 m2 échangés au cours des neuf premiers mois de cette année (dont 63.000 m2 d'entrepôts), c'est la Rive droite, sur l'axe Bordeaux-Libourne, qui mène le bal, à 108.000 m2 (75.500 m2 d'entrepôts). Le secteur Nord, à cheval sur le Médoc et le Blayais, occupe la troisième place, à 79.500 m2 (58.500 m2 d'entrepôts) et l'Ouest, avec Mérignac, la quatrième, à 39.700 m2, dont 25.500 m2 de locaux d'activité. Bordeaux ferme le ban avec un volume de 3.800 m2 échangés.

Bordeaux Métropole répulsive pour les entrepôts ?

"L'évolution du marché des entrepôts a un côté préoccupant puisque 54 % des transactions s'effectue hors de Bordeaux Métropole. Cette dernière étant handicapée par les tensions foncières et surtout les contraintes environnementales, qui n'incitent pas les entreprises à choisir Bordeaux Métropole en première intention en matière d'entrepôts", a relevé en substance Alexandre Cieux, vice-président de l'OIEB, lors de la présentation.

Au troisième trimestre 2020, le volume des échanges sur le marché des bureaux a dépassé, à 48.700 m2, celui enregistré au premier semestre, qui s'est écrasé contre la barre des 42.300 m2. Au final le rebond du troisième trimestre est salué par l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise de Bordeaux Métropole.

"Le volume global depuis le début de l'année s'établit à 90.200 m2 pour 194 transactions. Ces excellents résultats s'expliquent par deux constats, tout d'abord la progression des transactions dans le neuf, avec +27.500 m2 au troisième trimestre, par rapport à un niveau particulièrement bas au premier semestre. Ensuite cette progression tient au nombre de transactions, en forte croissance, certainement avec un effet de rattrapage mais aussi une dynamique toujours présente dans la métropole", relève l'Observatoire.

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Un atterrissage anticipé à plus de 100.000 m2 pour les bureaux

Une situation que Simon de Marchi a éclairée plus franchement.

"Nous sommes plutôt étonnés parce qu'il y avait beaucoup d'incertitudes et que nous n'avions pas de visibilité. Donc ces chiffres sont plutôt bons et promettent un atterrissage du marché des bureaux à Bordeaux à plus de 100.000 m2 en fin d'année, ce qui sera bien compte tenu d'un début d'année franchement négatif", a observé en substance le président de l'Observatoire.

Comme d'habitude Bordeaux reste en tête de ce classement, avec 29.200 m2 de surfaces échangées, et en particulier l'installation de Back Market sur 4.900 m2 aux Bassins à flot ou la prise de 2.900 m2 par le studio Asobo dans le quartier Euratlantique.

Bordeaux est néanmoins talonné par la zone Ouest, avec 28.100 m2, dont une opération propre de 12.000 m2 menée par un grand compte de l'assurance à Mérignac. Sachant que le Sud/Sud-Ouest est également très proche, à 24.900 m2 de surfaces échangées. Les zones Nord et Rive droite (4.000 m2 chacune) sont par contre totalement décrochées de ce marché. Fait marquant relevé par l'OIEB : la montée en puissance du nombre de transactions portant sur des surfaces inférieures à 200 m2

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