"En dépit du sursaut des ventes qui se constate depuis la fin de l'automne 2018, le ralentissement de la hausse des prix des logements anciens se renforce, au fil des mois. En mars, le rythme annuel de progression des prix signés s'établissait ainsi à 3.4 %, contre 3.9 % il y a un an, à la même époque", observe au plan national Seloger.com dans son dernier baromètre. Attention : on parle bien de ralentissement de la hausse, et pas de baisse ! Le prix au m2 signé dans l'ancien ressort à 3.427 € au niveau national (+0,6 % sur trois mois et +3,4 % sur 1 an). Dans le neuf, il s'établit à 4.361 € en moyenne (-1,5 % sur trois mois et +1,9 % sur un an).

"Le ralentissement de la hausse des prix des appartements anciens est maintenant quasiment général. Seule Rennes connaît encore une augmentation à 2 chiffres (+ 11.3 % sur un an), confirmant les tendances des prix observées depuis août 2018. Ailleurs, dans les villes de plus de 100.000 habitants, le ralentissement est sensible comme par exemple à Bordeaux, avec une hausse de 4,7 % sur un an alors qu'en décembre 2018, les prix augmentaient encore à un rythme annuel supérieur à 10 %", relève Seloger.com. De fait, sur les trois derniers mois le prix moyen au m2 à Bordeaux s'établit à 4.634 € et sur un an, à 4.666 € (+4,7%).

Mérignac et Pessac sur la même tendance

Voisines de Bordeaux, Mérignac ressort à un prix moyen signé de 3.116 €/m2 (+4,5 % sur un an) pour les appartements anciens et Pessac à 3.017 € (+1,8 %). Un signal intéressant après des mois de contagion de la flambée des prix. Pau affiche 1.767 €/m2 (-6,2 %) toujours pour les appartements anciens, Poitiers est en revanche à 2.133 € (+11,5 %).

En observant cette fois le périmètre des métropoles, pour les appartements anciens, le prix moyen au m2 signé s'établit à 4.025 € à Bordeaux Métropole (+5,4 % sur un an) et à 4.376 € pour les maisons (+6,3 %). A titre de comparaison, la métropole de Lyon ressort à 3.987 €/m2 pour un appartement et 4.675 € pour une maison, celle de Nice à 4.182 € pour un appartement et à 5.107 € pour une maison, celles de Nantes à respectivement 3.369 €/m2 et 3.823 €/m2 et celle de Toulouse à 3.437 €/m2 et 3.563 €/m2. Seloger.com n'imagine pas de retournement spectaculaire dans les mois qui viennent, à la faveur d'une politique agressive des banques en matière de crédit immobilier avec notamment l'assouplissement des conditions d'octroi des prêts sur fond de taux historiquement bas.

Que faut-il voir dans cette inflexion, et pas inversion, des courbes ? Dirigeant de l'agence immobilière Bientôt chez soi, Philippe Gaudin distingue deux marchés : "Celui des biens inférieurs à 500.000 € pour lequel la demande reste plus modérée qu'avant mais encore soutenue grâce à l'allongement des taux de crédit, et celui des biens supérieurs à ce seuil où l'on constate un retour de la négociation et où les prix ont tendance à baisser. Globalement, beaucoup de gens qui étaient en capacité de le faire ont déménagé ces dernières années, et vont devoir attendre un peu avant de revendre. Puisqu'il y a moins de demande, les prix deviennent plus sages. Et puis si l'on regarde le classement national, Bordeaux a rattrapé son retard par rapport aux autres métropoles et est désormais en haut du podium. 15 % de progression annuelle des prix, ça ne pouvait pas durer éternellement, Bordeaux n'allait quand même pas dépasser Paris !" L'agent immobilier ne nie pas un impact psychologique : "Beaucoup de Bordelais se disent que le marché a atteint ses limites et donc qu'ils ne feront pas de plus-value à la revente. Ils sont donc moins enclins à se positionner."

Le retour de la négociation

Récemment élu président de l'Oiso, l'Observatoire de l'immobilier du Sud-Ouest, spécialisé dans le logement neuf, Pierre Vital évoque lui aussi un retour du raisonnable : "On a constaté des hausses record sur 2016 et 2017 dans le neuf avec des croissances des prix à deux chiffres, qui ont ralenti dès 2018." Le professionnel décèle plusieurs facteurs impactant le neuf :

"Les prix ont atteint des zones assez élevées et ce n'est donc pas une surprise si c'est la catégorie des investisseurs, le plus souvent friand de petites surfaces où le m2 est plus cher, qui a été la plus impactée. En 2018 leur part a plongé de - 48 % dans les acquisitions de biens neufs, avec une part globale de 31 %. La baisse du volume d'activité dans l'ancien a aussi entraîné mécaniquement une baisse des reventes pour aller vers du neuf. Par ailleurs, on relève un vrai manque d'offres dans l'accession aidée, à Euratlantique, Niel-Brazza... ce qui bloque une clientèle qui souhaiterait acquérir dans ces conditions. Il est possible également que, après les records de 2016 et 2017, les crédits immobiliers souscrits à cette époque soient trop récents pour inciter ces acquéreurs à revenir sur le marché, avec des plus-values pas assez élevées pour rembourser ces prêts de manière anticipée."

Le président de l'Oiso pointe notamment la question de l'offre :

"Nous sommes passés de 5 mois de stock dans le neuf, en-dessous de la zone rouge des 6 mois, à 11 mois aujourd'hui, ce qui permet un marché plus équilibré." Plus de choix pour l'acquéreur entraîne une relative sagesse des prix et "le retour de l'exigence." La première couronne de la métropole (Pessac, Mérignac...) semble aussi se stabiliser après des mois de forte hausse. "Certaines villes ont stoppé la construction de logements neufs, d'autres ont continué en 2e couronne et ce sont celles-là, comme Saint-Médard-en-Jalles, qui sont aujourd'hui captées par les investisseurs, note Pierre Vital. Ces derniers vont là où la rentabilité sera la meilleure, entraînant dans leur sillage une hausse des prix car ils sont prêts à consentir un petit effort de quelques milliers d'euros au moment de l'acquisition s'ils savent qu'ils pourront se rattraper sur le long terme."

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