Immobilier (Oiso) : forte baisse des ventes de logements neufs à Bordeaux Métropole

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La surchauffe du prix du mètre carré à Bordeaux intra-boulevards pousse les  investisseurs à l'extérieur et attire les placements patrimoniaux.
La surchauffe du prix du mètre carré à Bordeaux intra-boulevards pousse les investisseurs à l'extérieur et attire les placements patrimoniaux. (Crédits : iStock)
L’Observatoire de l’immobilier du Sud-Ouest (Oiso) a confirmé ce vendredi matin que les ventes de logements neufs ont plongé en 2018 à Bordeaux Métropole. Pour autant la vitesse ultra rapide de commercialisation, qui menaçait en 2017 de tourner à la crise de pénurie, est revenue à la normale, et le volume des ventes reste nettement supérieur à celui de 2015.

Comme les professionnels de la promotion immobilière le pressentaient, le nombre de ventes de logements neufs a reculé à Bordeaux Métropole l'an dernier. Avec 4.117 ventes, cette baisse est même très marquée par rapport à 2017 (-29%). Dans ce domaine, l'année 2017 marque toutefois un plus haut historique, à 5.772 ventes, contre 5.708 en 2016. Parce que le volume moyen des ventes a été très nettement inférieur au cours des années précédentes, au point que le niveau de 2018 reste clairement supérieur à celui de 2015, où 3.802 logements neufs avaient été vendus.

Le marché immobilier métropolitain s'extrait de la zone rouge qui était encore la sienne en 2017, avec seulement six mois de temps de commercialisation, au ras d'une situation de pénurie, pour revenir à la normale à douze mois. Ces premiers résultats ont été présentés ce vendredi matin au stade Matmut Atlantique par Pierre Vital (Idéal Groupe), nouveau président de l'Oiso, et Nolwenn Malherbe, directrice de l'agence Adéquation Bordeaux, qui réalise la collecte et le traitement des données pour le compte de l'Oiso.

L'enquête de l'Oiso couvre 95 % de la production

Ceci à l'occasion de la conférence professionnelle consacrée à l'activité de la promotion immobilière et du marché du terrain à bâtir en Gironde en 2018, en présence de François Cheminade, 1e vice-président de l'Oiso en charge du terrain à bâtir. Arnaud Roussel-Prouvost, président de la Fédération des promoteurs immobiliers de Nouvelle-Aquitaine était là, ainsi qu'un grand nombre de professionnels.

Une matinée introduite par Michèle Laruë-Charlus, en charge de la mission Bordeaux Métropole 2050, qui a souligné en particulier que l'enquête lancée auprès des habitants sur l'évolution de la Métropole d'ici trente ans avait réussi à toucher un public jeune, habituellement rétif à ce type de consultation. Les quatre scénarios appelés à encadrer l'évolution de la Métropole d'ici 2050 seront présentés le 29 mars au Hangar 14 à Bordeaux par Jacques Mangon, vice-président de Bordeaux Métropole en charge de l'urbanisme réglementaire et de la stratégie foncière.

"Adéquation effectue une collecte permanente d'informations sur le marché et notre observatoire couvre 95 % de la production. Avec 195 adhérents l'Oiso occupe entre la première et la seconde place nationale des observatoires centrés sur l'immobilier, on se bat à ce sujet avec Nantes" a recadré Pierre Vital.

Avant que Nolwenn Malherbe ne pose la question de savoir si cette baisse des ventes est liée à une sous-alimentation du marché en produits. La réponse est négative. Avec 5.681 mises en vente, le marché immobilier métropolitain a bien été alimenté en 2018. Et ce recul touche tout le monde, aussi bien les investisseurs que les propriétaires occupants. Ainsi en 2018 les investisseurs se sont portés acquéreurs de 2.295 logements, contre 3.477 en 2017. De leur côté les propriétaires occupants ont acquis 1.822 logements en 2018, contre 2.295 en 2017.

Bordeaux, royaume de l'aménagement concerté

Alors qu'une grande partie des maires de la Métropole freine les programmes de constructions de logements, Bordeaux maintient sur ce plan une politique dynamique, qui passe dans 72 % des cas par l'aménagement concerté. Que ce soit le programme des Bassins à flot, qui arrive en fin de programme, celui de Bastide Niel, qui a démarré, ou encore de Brazza les exemples sont légions. A l'inverse les programmes concertés ne représentent que 28 % des constructions de logements dans les 27 autres communes de la Métropole, où domine le diffus.

Pourquoi les investisseurs boudent le centre

"A cause de la montée des prix à Bordeaux, les investisseurs ont pris position dans les franges de Bordeaux Métropole, à Saint-Médard-en-Jalles, à Pessac ou encore à Blanquefort. Ce qui va faire monter les prix dans ces territoires. En même temps la hausse des prix quasi généralisée que l'on observe sur les franges de la Métropole est un peu normale, avant il n'y avait pas de marché" prévient Nolwenn Malherbe.

Tout le problème vient des arbitrages que sont amenés à faire les investisseurs et les propriétaires accédants. Tandis que les premiers ont acheté à 4.001 €/m2 en 2018, les seconds se sont contentés de 3.654 €.

"L'investisseur moyen regarde toute la France. Il a un budget moyen de 300.000 euros et tape dans un investissement compris entre 200.000 et 300.000 euros, dont il attend une rentabilité brute de 4 %. A cause des prix très élevés de Bordeaux intra-boulevards, il peut espérer acheter un T2 pour 235.000 euros mais avec une rentabilité brute inférieure à 3 %. Alors que ce type d'option peut parfaitement convenir à un particulier soucieux de faire un placement patrimonial. L'investisseur sera tenté d'aller voir du côté de Lormont, où il pourra trouver un T2 pour 165.000 euros et une rentabilité brute de 4 %. Mais Lormont est-il le bon choix, pour louer, revendre ? Il risque d'hésiter. C'est alors qu'il va regarder plus loin, à l'ouest, et tomber sur Martignas, avec un T2 à 155.000 euros, pour une rentabilité brute supérieure à 4 %. Avec un beau cadre de vie et un environnement socio-économique porteur" décrypte l'analyste d'Adéquation.

En suivant une méthode à l'identique, Nolwenn Malherbe a ensuite suivi le parcours du propriétaire accédant qui va lui aussi être attiré par les bordures de la Métropole, comme Mérignac ou Villenave-d'Ornon. Sachant que certaines d'entre elles, comme Parempuyre, sont l'antichambre du cœur du Médoc, où les prix n'ont plus rien à voir avec ceux de la Métropole et permettent de s'acheter beaucoup plus facilement une maison, pour 250.000 euros... Au plan national Bordeaux n'est pas un cas isolé et reste, malgré le recul de l'an dernier, la 3e ville la plus vendeuse de logements.

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