Sans surprise Paris occupe la première place pour les prix de location les plus élevés dans les 20 villes étudiées par Clameur, avec un tarif de 26,2 €/m2, très loin devant les grandes villes en région. La capitale est ainsi suivie par Nice, à 16,4 €/m2, Montpellier (14 €/m2), Lille (13,7 €/m2) et Bordeaux (13,6 €/m2). Le port de la Lune se retrouve à la 5e place des prix de location les plus élevés de France.

La capitale de Nouvelle-Aquitaine précède ainsi celle des Gaules, Lyon, à 13,3 €/m2, Marseille et Toulouse, à 12,8 €/m2 chacune, Villeurbanne (12,7 €/m2), Strasbourg (12,5 €/m2), Grenoble et Rennes, à 12,4 €/m2, Nantes (12,3 €/m2), Reims (12,1 €/m2) et Dijon (11,7 €/m2). Si l'on excepte Paris, l'écart dans ce peloton de tête de 15 villes entre le tarif le plus élevé (Nice) et le plus accessible (Dijon) atteint 26,8 %. Saint-Etienne arrive en dernière position de cet échantillon de 20 villes, avec 8 €/m2. Clameur observe tout d'abord que le taux de mobilité résidentielle, qui joue un rôle essentiel puisque les logements disponibles à la location proviennent pour plus de 95 % d'une relocation, s'est fluidifié.

A Bordeaux une hausse supérieure à l'inflation

"A partir de 2015, avec la relance de l'accession à la propriété et le renouveau de l'investissement locatif privé, l'activité du marché s'est redressée dans le parc privé. Et le taux de mobilité résidentielle a retrouvé son niveau du début des années 2000 : 29,8 % en moyenne durant les années 2015 à 2018 (contre 27,6 % durant les années 2008 à 2014)" éclaire Clameur.

L'évolution des prix en 2018 dévoile une autre facette de ce palmarès puisque c'est à Villeurbanne que la hausse a été la plus forte (+6,1 %), devant Grenoble (+3,7 %), Dijon (+3,3 %) et Marseille (+3,2 %). Cinq autres villes enregistrent des augmentations qui ne dépassent pas 2 %. Il s'agit de Paris (+2,5 %), Toulon (+2,4 %), Bordeaux et Angers (+2,2 %) et Rennes (+2,1 %). Pour apprécier l'importance de ces augmentations Clameur prend l'inflation comme indicateur de référence et, en 2018, cette dernière a été de +1,8 % en France.

Onze villes de l'échantillon ont vu le prix de leurs loyers évoluer au-dessous de  l'inflation. Les prix des loyers ont progressé de +1,7 % à Saint-Etienne, +1,5 % à Lyon et Toulouse, +1,3 % à Nice. Dans les sept autres villes l'évolution des prix est inférieure à 1 % voire négative. C'est ainsi que Nice, où les tarifs sont très élevés, voit ses prix de location évoluer de +0,3 %, devant Reims, à +0,1 %.

Montée du chômage et baisse du pouvoir d'achat

A -0,1 % Nîmes ouvre le bal des baisses, devant Lille (-0,3 %), Nantes et Strasbourg (-0,6 %) puis Montpellier où le recul est franchement marqué, à -1,8 %. Le rapport de Clameur analyse cette évolution des prix au travers de deux périodes : 2018 et 2013-2018.

"Après plusieurs années d'hésitations puis de recul, les loyers de marché ont progressé (+1,4 % en 2018) à un rythme inférieur à celui de l'inflation. Et depuis 2013, en dépit du rebond de l'activité constatée en 2015, les loyers de marché ont régulièrement progressé sous l'inflation. De 2013 à 2018, les loyers ont cru de 0,5 % par an, en moyenne, pour une inflation à +0,8 % en moyenne. Ce mouvement de ralentissement de la hausse des loyers, puis de décrochage par rapport à l'inflation trouve son origine dans la montée du chômage et la moindre progression voire les diminutions des revenus (retraités, fonctionnaires, agriculteurs...), qui ont fortement pesé sur le pouvoir d'achat des candidats à la location" analyse le rapport.

Un effondrement de l'amélioration et de l'entretien

Cette évolution du prix des loyers que l'observatoire juge globalement dépressive est également alimentée selon ce dernier par un autre facteur déterminant.

"Dans le même temps l'absence de revalorisation des aides personnelles au logement, puis à partir de 2012 le durcissement de leurs conditions d'octroi et plus récemment leur diminution ont affecté les clientèles les plus fragiles que le parc locatif privé accueille largement" relève Clameur.

L'observatoire souligne ensuite, et c'est plus étonnant que, depuis 2014, les loyers ont diminué entre deux locataires (-0,6 % en moyenne chaque année) et que, lors d'une remise en location ils ont encore baissé de 0,3 % en 2018. Alors que de 1998 à 2010 ils avaient progressé de +5,2 % en moyenne chaque année. Cette baisse des loyers de relocation n'est cependant pas générale. Elle ne touche que deux départements sur cinq en Aquitaine : la Dordogne (-5 à -2 %) et les Pyrénées-Atlantiques (-1,5 à -0,5 %). Tandis que Gironde, Landes et Lot-et-Garonne sont sur une tendance comprise entre +0,1 et +1 %.

L'observatoire pessimiste sur l'avenir du marché

Le mouvement dépressif du marché de la location est puissant, selon Clameur, et entraine mécaniquement une dégradation de l'effort d'amélioration et d'entretien des logements qui, à 13,3 % en 2008, atteint le plus bas niveau observé par Clameur depuis 1998. La moyenne des logements reloués après travaux étant de 21,5 % entre 1998 et 2018. Autant dire que la politique menée par le gouvernement ne rassure pas l'observatoire.

"Le marché locatif privé est en panne. Et les propriétaires bailleurs et les investisseurs ont toutes les raisons de ne pas être rassurés par les perspectives d'évolution de ce marché" résume en substance l'observatoire.

Ce n'est plus un secret pour personne depuis longtemps : l'orientation du marché immobilier, au moins dans le neuf, est largement modelée par la réglementation et les interventions de l'Etat.