Immobilier (Oiso) : à Bordeaux Métropole le marché du lot à bâtir est en pénurie

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Bordeaux Métropole intègre aussi des zone rurales dans son périmètre, mais le foncier reste rare et cher dans la métropole bordelaise.
Bordeaux Métropole intègre aussi des zone rurales dans son périmètre, mais le foncier reste rare et cher dans la métropole bordelaise. (Crédits : © Regis Duvignau / Reuters)
Le volume de terrains à bâtir en stock est devenu inférieur à celui des lots constructibles vendus en Nouvelle-Aquitaine en 2018, dévoile l'Observatoire de l'immobilier du Sud-Ouest (Oiso). Une situation très marquée en Gironde qui annonce un début de crise par pénurie de terrains à bâtir. L'Oiso montre aussi comment les ménages modestes sont poussés à l'extérieur de la métropole bordelaise.

Comme souligné dans notre article de ce vendredi 22 mars, consacré à la présentation par l'Observatoire immobilier du Sud-Ouest (Oiso), présidé par Pierre Vital (Idéal Groupe), suite à la présentation du bilan de la promotion immobilière à Bordeaux Métropole, le nombre de transactions de logements neufs a chuté de 29 % dans le périmètre métropolitain l'an dernier, avec 4.117 ventes. Ces chiffres sont tirés de l'étude de fonds menée en continu pour l'Oiso par le cabinet Adéquation, qui était représenté vendredi par Nolwenn Malherbe, directrice de l'agence Adéquation Bordeaux. Bordeaux Métropole occupe la troisième place nationale pour les ventes de logements neufs.

Le port de la Lune se situe nettement loin derrière le numéro un de la France des régions (hors Ile-de-France et Paris), qui n'est autre que l'aire urbaine de Toulouse, qui enregistre une érosion des transactions de -8 %, à 7.055 ventes. Lyon Métropole occupe la seconde position dans ce palmarès, avec un recul du nombre de transactions de -17 %, pour un total de 5.457 ventes. Bordeaux Métropole devance ainsi l'agglomération franco-genevoise (qui inclut toutes les villes françaises, comme Annemasse, qui entourent la ville de Genève -Ndlr), en retrait de -3 %, avec 3.138 transactions, et la métropole de Montpellier, où le nombre de ventes a baissé de -22 %, avec 3.068 unités placées, en cinquième position.

La trop faible durée nette des ventes de terrains

Si les ventes de logements neufs étaient en baisse en 2018 dans la métropole bordelaise, le marché s'est tout de même amélioré en retrouvant notamment une durée de commercialisation équilibrée, à douze mois. Il en va tout autrement dans le marché des lots à bâtir, qui s'enfonce dans la crise, comme l'a souligné François Cheminade (Nexity), 1er vice-président de l'Oiso en charge du terrain à bâtir, en commentant les données collectées et traitées par le cabinet Adéquation. Sur ce marché un phénomène incroyable s'est produit : le volume de l'offre commerciale est devenu inférieur à celui des mises en vente !

"La situation est très claire, les étals sont vides. Il y a moins de 2.000 lots à l'offre en Nouvelle-Aquitaine" annonce François Cheminade. Pour être plus précis il suffit de souligner que 1.795 lots à bâtir étaient en vente dans la région l'an dernier, alors que 2.035 ont été vendusLes ventes ont ainsi enregistré un recul de -9,7 %. Et la Gironde connait une situation nettement moins favorable.

"Le nombre de terrains à bâtir à l'offre en Gironde en 2018 est de 366, il est inférieur à 400 alors qu'il dépassait les 1.100 en 2014, c'est phénoménal. Ce volume, qui est en baisse de 14 % par rapport à 2017, représente six mois de stock. Mais dans les faits c'est bien plus grave puisque ces six mois sont exprimés en brut. En réalité, en net, le nombre de lots à bâtir est encore plus bas dans le département et ne représente plus que quatre mois de stock !" alerte Nolwenn Malherbe.

Bordeaux-Arcachon et rive gauche : le haut du panier

Resserrant ensuite la focale à l'échelle de Bordeaux Métropole, l'étude présentée par l'Oiso a montré l'enchainement mécanique auquel doivent faire face les ménages les plus modestes. Les ménages aisés, qui peuvent régler des mensualités de 1.470 euros, disposent d'un budget pour acheter une maison avec terrain qui va d'un prix plancher de 307.000 € à un prix plafond de 371.000 €. Ce qui les qualifie pour Bordeaux Métropole, mais aussi Arcachon et plus généralement la rive gauche de la métropole. Les ménages intermédiaires, qui peuvent s'acquitter d'une mensualité maximale de 1.220 euros, pour un budget plancher de 243.000 € et un prix plafond de 289.000 €, peuvent quant à eux viser sans problème la Rive droite.

Les ménages intermédiaires autour de 1.020 € de mensualité, pour un budget plancher de 204.000 € et un budget plafond de 243.000 € peuvent se laisser tenter par le Médoc ou le Cubzagais. Toujours dans la sphère de ménages intermédiaires, ceux qui sont capables de régler des mensualités de 860 euros, avec un budget plancher de 158.000 € et un plafond à 192.000 € peuvent penser au Blayais. Ce qui fait que les ménages modestes, dont les capacités mensuelles s'étagent de 570 € à 280 €, avec des budgets planchers qui vont de 129.000 € à 101.000 €, doivent trouver d'autres solutions.

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