La présentation par l'Observatoire immobilier du Sud-Ouest (Oiso) du bilan du marché immobilier à Bordeaux Métropole et dans la région Nouvelle-Aquitaine, ce vendredi 30 mars, a été suivie par une table ronde animée par le journaliste Jean-Marc Sylvestre, intitulée "Comment rêvez-vous Bordeaux en 2050 ?". Un sujet d'actualité puisque le 27 février dernier Alain Juppé, maire de Bordeaux et président de Bordeaux Métropole, a officiellement lancé à l'Arena de Floirac le programme de réflexion Bordeaux 2050 (#BM2050).

Cette table ronde rassemblait ainsi Michèle Laruë-Charlus, chef de mission Bordeaux 2050 et déléguée générale de la biennale d'architecture Agora, Jacques Mangon, vice-président de Bordeaux Métropole en charge de l'urbanisme réglementaire et de la stratégie foncière, l'architecte et urbaniste Djamel Klouche, Philippe Buisson, maire de Libourne et président de la Communauté d'agglomération du Libournais, David Babin, vice-président de French Tech Bordeaux, Robin Rivaton, cofondateur de Real Estech, auteur du livre "L'immobilier demain".

"Les métropoles ne sont pas autarciques"

Répondant à une question de Jean-Marc Sylvestre, qui était tenté par un petit coup d'œil dans le rétroviseur au sujet de l'évolution de Bordeaux, Michèle Laruë-Charlus a fait savoir que les Bordelais rassemblés dans l'amphithéâtre de la Cité de vin, où se tenait la conférence de l'Oiso, n'avaient pas besoin de ce genre de retour en arrière. Poursuivant ensuite dans un style teinté de rigorisme janséniste.

"Nous pouvons faire l'économie de ce qui s'est passé. Bordeaux a été surmédiatisée et l'attention se focalise désormais sur les signaux faibles qui s'allument : comme l'accessibilité de la ville ou la fréquentation touristique. Bordeaux a beaucoup de labels. Le risque avec les labels c'est de se laisser aller à la paresse, à la vanité, à la démesure" a ainsi prévenu Michèle Laruë-Charlus. Avant de préciser sa vision de l'évolution de la métropole d'ici 2050, qui ne sera pas forcément placée sous le seul signe des hautes technologies mais sans doute aussi sous celui des technologies minimales (low tech), partant du fait qu'il n'est plus possible de planifier l'action publique dans l'urbanisme.

"Les défis sont connus mais il faut agir vite. Ce qui implique de casser les silos qui organisent les administrations, de penser global et d'agir local... Désormais le site urbain fait le projet, et le projet fait la règle. Nous nous orientons vers un urbanisme de projet, qui oblige à croiser les échelles dans le temps et dans l'espace. Les métropoles ne sont pas autarciques et celle de Bordeaux doit renforcer ses liens avec les villes de Saintes, en Charente, Libourne, à l'est de la Gironde, Lacanau, sur la côte... Nous sommes tous dans un même bateau" a déroulé Michèle Laruë-Charlus.

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Construction : "Avoir une valeur ajoutée de l'ordre du sensible"

Cette analyse sur la déconstruction de la planification urbaine, doublée par un avertissement sans frais sur le risque lié à l'effet délétère des labels, n'ont pas laissé insensible le patron de l'urbanisme réglementé, Jacques Mangon, dont les choix ont largement contribué à l'orientation du dernier PLU (plan local d'urbanisme).

Jacques Mangon veut un nouveau type de plus-value dans l'acte de construire (DR)

En revenant aux classiques grecs, l'élu a réfuté la présence de la moindre trace d'hubris (orgueil, démesure appelant la sanction des dieux) dans la politique urbaine menée par la Métropole. "Nous ne vivons pas un moment d'hubris, nous ne sommes pas en train de délirer sur 2050. C'est au contraire un moment d'humilité, où nous essayons de percevoir ce que les 20 à 30 années à venir vont amener. Nous savons que ce sera différent de ce que l'on a connu jusqu'ici... Il faut avoir la main qui tremble quand on fait des règles en urbanisme et je crois au retour du politique" a tout d'abord répondu le vice-président de Bordeaux Métropole en charge de l'urbanisme réglementaire et de la stratégie foncière.

Avant de revenir à une analyse qui sous-tend en grande partie sa vision de l'urbanisme. Si la frugalité n'est pas du malthusianisme, certains promoteurs immobiliers, qui craignent que Jacques Mangon ne donne un coup de frein à la construction de logements dans la métropole, auront sans doute fait le rapprochement.

"Ce que l'on peut aussi anticiper, a poursuivi le patron de l'urbanisme, c'est que l'hyper technologie aille de pair avec le développement de technologies low cost pour les petites choses. Car la technologie est très coûteuse et l'on ne pourra pas développer tout et n'importe quoi. C'est pourquoi nous allons connaître une évolution marquée par plus de frugalité. Nous étions dans une vision fonctionnaliste, demain cela va changer. Nous ne pourrons plus seulement penser béton, il faudra avoir une valeur ajoutée de l'ordre du sensible. Depuis 40 ou 50 ans le monde de la construction n'a pas beaucoup évolué" a ainsi attaqué Jacques Mangon.

L'immobilier n'échappera pas à l'innovation

Le fondateur de Real Estech (dont l'équivalent français pourrait être ImmoTech, pour nouvelles technologies immobilières, en anglais immobilier donnant real estate) Robin Rivaton est de son côté convaincu que l'immobilier va forcément connaître sa révolution technologique. Dans son livre "L'immobilier demain" il estime ainsi que les rentiers vont se transformer en entrepreneurs. Lors de la table ronde de l'Oiso il a notamment expliqué pourquoi l'innovation a encore du mal à submerger le secteur immobilier.

La montée en puissance du traitement des données commence à toucher le marché immobilier (DR)

"2050 est aussi éloigné de 2018 que l'est 1986. La technologie n'a rien changé. Le coût de l'immobilier n'a pas baissé, ce qui est très dommage, quand on compare dans le même temps, de 1986 à 2018, la façon dont ont pu évoluer les voitures. Si l'innovation a du mal à se développer dans l'immobilier, c'est que la demande y est très très supérieure à l'offre, à cause de la hausse démographique, de la décohabitation, etc. Quand la demande domine l'offre il n'y pas d'innovation" a décrypté Robin Rivaton.

Il a ensuite évoqué la montée en puissance du traitement des données, qui commence à générer du mouvement y compris dans le marché immobilier, avant d'en appeler à l'industrialisation. "L'industrialisation du secteur est une nécessité. Le seul endroit de la filière où il y ait de la recherche et développement, c'est les matériaux de construction. L'idée est de construire les bâtiments hors site avant de les assembler sur place" a exposé Robin Rivaton. C'est précisément la stratégie développée par la startup californienne Katerra, qui a levé 865 M$ en début d'année (avec l'arrivée à son capital du conglomérat japonais SoftBank) et qui promet de livrer des maisons en trente jours.

Le pont Chaban-Delmas, au nord de la ville (Thomas Sanson / Ville de Bordeaux)

Bordeaux : la bonne taille ?

Saluant la présence du maire de Libourne, Philippe Buisson, l'architecte et urbanisme Djamel Klouche a de son côté mis l'accent sur une vision "supra métropolitaine" de l'urbanisation, qui pourrait être aussi une réponse à la recherche de foncier, tout en précisant que cette vision à grande échelle peut s'aménager en fonction des priorités que se fixe la collectivité. Et pour lui Bordeaux Métropole, avec sa population légèrement inférieure à un million d'habitants, se situe dans une sorte d'optimum, comme Zürich et Copenhague.

"Il est possible de construire des prototypes de villes que l'on veut. Pour Bordeaux 2050 je vois trois mutations : technologique, avec un effet d'accélération, et son corollaire : la décélération... Parce que quand on accélère, il y a des gens qui décélèrent comme par exemple les zadistes, qui se sont opposés à la construction d'un aéroport. Et depuis quelques mois le concept de la smart city, de la ville intelligente, n'intéresse plus de la même manière, il y a un changement de ton" a relevé Djamel Klouche.

Avant de montrer une combinaison qui pourrait faire la différence entre les métropoles d'ici 2050.

"Avec la montée de l'écologie, les enjeux climatiques vont peser lourd, ce qui va impulser une tendance à la décélération, à la frugalité. Les villes gagnantes seront celles qui auront réussi à gérer leur accélération. Les machines, avec l'intelligence artificielle, seront-elles capables d'ici dix ans de sortir des plans ? Que l'on soit architecte, aménageur, constructeur... je pense que nous devons prendre une posture par rapport à tout ce qui arrive" a prévenu Djamel Klouche, qui estime qu'être citoyen d'une ville correspond à la forme contemporaine de la démocratie.

Les Etats-Unis : premiers en innovation

"Je travaille sur le grand Paris et c'est vraiment beaucoup plus compliqué, à cause de la grande échelle à laquelle ça se passe" a illustré l'architecte et urbaniste. Repensant au quasi milliard de dollars levé par Katerra en Californie, David Babin a fait montre d'une pointe d'un pessimisme, qui est en réalité partagé par de nombreux analystes européens. "Quand on voit cette énorme levée de fonds américaine on ne peut pas s'empêcher de penser que les 850 startups de French Tech Bordeaux n'ont levé de leur côté que 80 M€ en 2017... Nous risquons vraiment d'être submergés par les innovations d'outre-Atlantique" a ainsi évalué David Babin.

Encore une façon de montrer que les métropoles sont au cœur des enjeux contemporains.