L'Observatoire de l'immobilier du Sud-Ouest (Oiso), créé en 2009 à l'initiative du Syndicat national des professionnels de l'aménagement et du lotissement (Snal), rejoint en 2011 par les promoteurs de la Fédération de la promotion immobilière Aquitaine Poitou-Charentes (FPIAPC) et à partir de 2014 par les collectivités locales, les agences d'urbanisme, les banques spécialisées, etc., a dévoilé ce mercredi matin l'évolution du marché immobilier en particulier à Bordeaux Métropole.

Première nouvelle : l'année 2016 n'a rien à voir à Bordeaux Métropole avec les quatre précédentes puisque les ventes de logements neufs ont littéralement explosé l'an dernier. Avec 5.555 ventes de logements au détail (collectif plus individuel groupé), le territoire métropolitain a ainsi vu ses ventes en neuf grimper de +47 % par rapport à 2015 (3.788) et de +52 % sur 2014 (3.655) ! L'Oiso n'a pas poussé le bouchon plus loin. Pourtant si l'on compare 2016 à 2012, point historiquement bas creusé par l'abandon par le gouvernement Fillon en 2011 du prêt à taux zéro, la hausse du nombre de ventes de l'an dernier dépasse alors les 113 % !

Une offre qui chute de 22 %

Après avoir rappelé que l'Oiso a organisé un premier point chiffré à Pau en début d'année sur le marché immobilier en sud Aquitaine, et que l'observatoire sur le terrain à bâtir est lancé à La Rochelle, Laurent Mathiolon (Aqprim), président de l'Oiso, donne une explication à l'évolution de 2016.

"Bordeaux Métropole compte environ 350.000 ménages et en accueille 4.305 de plus chaque année, sachant que le ménage métropolitain est composé en moyenne de 2,04 personnes. La forte hausse des ventes de l'an dernier est liée à une évolution de l'offre. Les années 2014 et 2015 ont été marquées par une offre insuffisante", analyse le président de l'Oiso.

Si les ventes au détail ont bondi de +47 % entre 2015 et 2016, les mises en vente ont de leur côté progressé de +22 %, à un peu plus de 5.000 logements. Conséquence logique de ce rebond musclé : l'offre commerciale chute de 22 %, à un peu plus de 2.000 logements. En plus des ventes au détail, il faut intégrer au marché cuvée 2016 les ventes en bloc (plusieurs logements, immeubles entiers...), soit 1.089 logements, et les résidences services, avec 432 transactions. Ce qui porte le nombre de ventes totales de logements neufs à Bordeaux Métropole à 7.076 en 2016.

Moins de 6 mois pour commercialiser

Avec ce rebond, le marché de la Métropole enregistre aussi un coup de chaud aux conséquences potentiellement explosives. Un risque lié à la fonte préoccupante de la durée moyenne de commercialisation des logements, qui est passée de 9 mois en 2015 à 5 mois en 2016 ! En 2015 Laurent Mathiolon s'était inquiété de cette tendance au raccourcissement des délais de vente (il fallait 11 mois pour commercialiser en 2014), estimant qu'un seuil critique serait atteint à partir de la barre des 6 mois, avec un risque majoré d'emballement du marché par raréfaction de l'offre.

Cette barre a été atteinte et dépassée dans le même mouvement mais l'inquiétude ne semble plus aussi vive. Lors de son intervention Pierre Vital (Idéal Groupe), trésorier de l'Oiso, n'a pas fait de surenchère sur le sujet, pas plus que Laurent Mathiolon. C'est que l'évolution du marché immobilier métropolitain a réservé d'autres surprises en 2016. Si la proportion des investisseurs dans les ventes de logements au détail s'érode de 4 % en 2016, ils sont portés par le marché et leur nombre grimpe de 38 %, à 3.863 en 2016 contre 2.803 en 2015.

73 % des ventes en secteur aménagé

A cette érosion relative des investisseurs correspond une explosion des propriétaires occupants (accédants à la propriété), dont le nombre connait une hausse de 72 % à 1.692 ! Pour Laurent Mathiolon il s'agit là d'un effet combiné de la relance du prêt à taux zéro (PTZ) et de la loi Pinel, qui a permis à de nombreux accédants de se lancer. Heureusement les prix n'ont pas évolué de la même façon que les ventes et ils progressent en moyenne de +3,5 % en 2016 dans la Métropole, à 3.640 €/m2. Avec des disparités territoriales très nettes puisque c'est dans la ville de Bordeaux, où le marché est le plus dynamique, que le prix moyen est le plus élevé, à 3.980 €/m2, devant la rive gauche nord (3.620 €/m2), la rive gauche sud (3.570 €/m2) et la rive droite (3.240 €/m2).

A noter qu'en 2016 les ventes en secteur aménagé (ZAC, etc.) représentent 39 % du marché métropolitain. Une proportion qui explose pour atteindre 73 % quand on se penche sur la ville de Bordeaux, portée par les programmes des Bassins à flot et d'Euratlantique. Plus globalement Pierre Vital situe les 7.076 ventes  de Bordeaux Métropole (détail, bloc, résidences services) entre le volume des transactions réalisé à Toulouse (8.700) et Nantes (5.430), Lyon tenant la tête de ce quinté, avec 9.170 logements, et Montpellier fermant la marche, à 5.000 logements.

Parcelles à bâtir, un air de pénurie

François Cheminade (Nexity), secrétaire de l'Oiso et membre élu du collège Terrain à bâtir, a dressé un portrait du marché du lot aménagé qui n'était pas sans rappeler celui de 2015. Après avoir rappelé que la Gironde se constitue de 668.200 ménages et qu'elle en accueille 9.850 de plus chaque année, François Cheminade a précisé que 985 lots à construire ont été vendus l'an dernier dans le département. Soit une très légère baisse de 3 % par rapport à 2015. Le nombre des mises en ventes, à 733 lots, est lui aussi en recul, de 5 % sur un an. Mais le fait marquant est sans doute la poursuite de l'effondrement de l'offre de lots à construire, qui chute de 38 % en 2016, à 519 lots, après avoir également reculé en 2015.

"L'offre se réduit considérablement, faute de renouvellement depuis ces deux dernières années. Elle atteint ainsi son plus bas niveau depuis 2009. L'offre commerciale représente désormais 6 mois de stock, soit un recul de 3 mois", souligne François Cheminade.

Comme l'an dernier le contexte ambiant fait que le marché du lot à construire semble marcher sur la tête : les clients achètent plus cher et moins grand que ce que proposent les vendeurs...Les terrains à bâtir de 686 m2 proposés à 94.000 € en moyenne l'an dernier en Gironde se sont vendus à 101.000 € pour 678 m2 ! Un basculement des rapports vendeur-acheteur potentiellement très inquiétant pour le futur. A l'échelle de la Gironde c'est à Bordeaux Métropole que se trouvent les prix de terrain les plus élevés, soit 176.000 € la parcelle à bâtir de 670 m2. Symétriquement c'est dans les régions les plus périphériques (Cubzacais, Landes de Gascogne, Médoc...) que les prix sont les plus bas, soit 62.000 € la parcelle de 700 m2...