La présentation de l'étude du cabinet Adequation sur le marché immobilier 2017, réalisée pour l'Observatoire de l'immobilier du Sud-Ouest (Oiso), dont Laurent Mathiolon est le président, ce vendredi matin à la Cité du vin, a été marqué par plusieurs innovations, en particulier avec une illustration sur l'origine des acheteurs en Gironde. Ce bilan 2017 a été déroulé en présence de Jacques Mangon, vice-président de Bordeaux Métropole en charge de l'urbanisme règlementaire et de la stratégie foncière.

La métropole bordelaise est un territoire en surchauffe immobilière qui semble avoir entamé une mutation et Xavier Longin, directeur général d'Adequation, a tout d'abord commencé par décrire le parcours de quatre familles type en recherche de logement à Bordeaux Métropole. Si le danger vient bien de l'inquiétante faiblesse des stocks de logements disponibles, qui ne représentent plus que cinq mois de commercialisation, la forte hausse des prix qui l'accompagne n'est pas uniquement produite par le mouvement de balancier de l'offre et de la demande.

Des niveaux de ventes encore très élevés

Dans la note de synthèse signée par le président de l'Oiso, Laurent Mathiolon (Aqprim), qui ouvre la présentation des résultats 2017, l'analyse faite de l'évolution du marché, en particulier à Bordeaux, éclaire un phénomène tout à fait nouveau.

"A noter une hausse encore plus significative sur la ville de Bordeaux, avec un prix des ventes ce trimestre à plus de 4.500€/m2 hors stationnement. Le segment très haut de gamme (à plus de 5.400 €/m2), qui représentait l'année passée seulement 3 % des ventes à Bordeaux, constitue 19 % des ventes ce trimestre et... 26 % de l'offre en cette fin d'année (2017 -NDLR)", dévoile ainsi Laurent Mathiolon.

Malgré la faiblesse du stock de logements disponibles à cinq mois, les volumes engagés ne sont pas négligeables. A Bordeaux Métropole 5.532 logements (collectif et individuel groupé) ont été vendus l'an dernier, contre 5.707 en 2016, soit un tassement de -3 %. Il faut rappeler tout de même que, comme 2017, l'année 2016 constitue un point haut du marché. Les ventes au détail ont ainsi progressé de +45 % entre 2015 (3.802 transactions) et 2017 ! Entre 2010 et 2015 aucune année ne dépasse la barre des 3.966 ventes au détail, atteinte en 2011.

Vente de logements, une nouvelle année de pénurie

Entre 2016 et 2017 l'offre commerciale de logements a reculé de 10 % à Bordeaux Métropole. Elle représente cette année 2.343 logements à vendre ce qui, compte tenu de l'échauffement du marché, ne représente que cinq mois de commercialisation. L'Oiso souligne que ce stock est inférieur à celui de 2012 (2.459 logements) alors même que cette année-là il ne s'était vendu que 2.580 logements. En terme de disponibilité, le marché métropolitain a décroché à partir de 2015, année où il représentait encore près de 10 mois de commercialisation.

"Nous sommes en situation de pénurie depuis 2016. Nous avons connu un épisode du même genre en 2010 avec des stocks qui représentaient 4 mois de commercialisation. Un stock suffisant représente 10 à 12 mois de commercialisation. Cette pression a provoqué une augmentation des prix à l'offre de +380 € par mètre carré depuis 2015. Soit une hausse de +6 % sur un an", recadre Laurent Mathiolon.

Autre phénomène 2017 marquant pour le marché : la hausse du nombre de propriétaires occupants de +28 % sur un an, à 2.246, et la baisse de 17 % du nombre d'investisseurs, à 3.286. Entre 2015, où ils étaient 990, et 2017 la hausse du nombre de propriétaires occupants explose de près de +130 %.

Le boom des propriétaires occupants

"C'est une rupture énorme par rapport au reste de la France. D'autant que ces propriétaires occupants sont portés par le marché libre. L'accession aidée restant stable", observe le patron de l'Oiso. Avec la situation de pénurie de l'offre et l'émergence d'un nouveau segment de marché très haut de gamme, les responsables de l'Oiso estiment que le prix de l'offre 2017, à 4.120 €/m2, va probablement continuer à monter en 2018. "Depuis deux ans Bordeaux n'est plus dans le second cercle du marché immobilier mais bien dans le premier, avec Lyon et Toulouse", note Laurent Mathiolon.

Sur le plan territorial la Métropole manque un peu d'hétérogénéité dans les prix. "Le marché immobilier de la rive droite s'est développé jusqu'à il y a trois ans, ce qui a permis de stabiliser l'évolution des prix dans toute la Métropole. Mais la rive droite ne bouge plus" relève Laurent Mathiolon. Dans ce contexte les ventes de lots à bâtir connaissent également une situation tendue.

Les lots à bâtir eux aussi sous tension

"En Nouvelle-Aquitaine, 2.256 terrains à bâtir ont été vendus en 2017, soit un tassement de -1 % par rapport à 2016. Les mises en vente, avec 1.721 lots, sont également en recul : de -3 %. Quant à l'offre régionale à fin 2017, elle représente 1.609 lots à bâtir, soit 9 mois de stock, et un recul de -27 % sur un an", décrit François Cheminade (Nexity), secrétaire de l'Oiso et membre élu du collège Terrain à bâtir. La surface moyenne des terrains à bâtir en Nouvelle-Aquitaine est de 675 m2 pour un prix de 87.000 euros. Dans le même temps il ne s'est vendu que 72 terrains à bâtir à Bordeaux Métropole, pour un prix moyen de 196.000 euros et une surface de 570 m2.

"Les surfaces vendues à Bordeaux Métropole sont beaucoup trop grandes", estime François Cheminade. En Gironde, 929 lots à bâtir ont été vendus en 2017, soit -15 % sur un an, et 791 terrains ont été proposés à la vente (-11 % sur un an). Fin 2017, l'offre de terrains à bâtir disponibles en Gironde (425) ne représentait que cinq mois de stock, en fort recul sur un an (-26 %). C'est sur la rive droite (hors Métropole) que le plus grand nombre de terrains ont été vendus, soit 168 cessions pour une taille moyenne de 619 m2 et 81.000 €.

46 % d'acheteurs extérieurs à la Nouvelle-Aquitaine

Le deuxième marché est celui de la rive gauche (à l'ouest et au sud de la Métropole) qui a enregistré 115 ventes de terrains à bâtir, pour une surface moyenne de 738 m2 et un prix de 126.000 euros. Ces 675 m2 de surface par lot à bâtir en Nouvelle-Aquitaine, François Cheminade les trouve trop étendus et a souligné qu'il serait possible de les réduire en modifiant dans le bon sens les plans locaux d'urbanisme (PLU). Dans la foulée de l'étude menée par la Chambre des notaires, l'Oiso s'est intéressé à l'origine des particuliers qui achètent de l'immobilier dans le département de la Gironde. Dans 8 % des cas ils habitent dans la commune, mais 16 % sont originaires de Bordeaux Métropole, 17 % de Nouvelle-Aquitaine, 22 % d'Ile-de-France, 23 % du reste de la France et 1 % de l'étranger.