L’immobilier à Bordeaux pris dans un goulot d’étranglement ?

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Alors que les programmes de construction s'enchainent, Bordeaux (ici le quartier Ginko près du lac) n'a plus assez de stocks pour faire face à la demande.
Alors que les programmes de construction s'enchainent, Bordeaux (ici le quartier Ginko près du lac) n'a plus assez de stocks pour faire face à la demande. (Crédits : Agence Appa)
Les données du Crédit foncier, qui a présenté son étude du marché régional, montrent un marché de l'immobilier neuf bordelais au bord de l'asphyxie. Reste que la dynamique ne se limite pas au neuf et que l'ancien est en pleine progression.

Spécialiste du financement de l'immobilier, le Crédit foncier (groupe BPCE) produit des études très fines sur l'évolution des divers segments du marché immobilier qu'il a présenté ce vendredi 23 mars à l'Intercontinental Bordeaux Grand Hôtel. Mathieu Lepeltier, directeur général adjoint du Crédit foncier, qui arrivait de Toulouse avec son équipe, en particulier Franck Le Lann, directeur régional Sud-Ouest, Gérard Rul, directeur général adjoint Crédit foncier expertise et Damien Lavaud, directeur régional Crédit foncier expertise, a précisé que cette conférence bordelaise clôturait la tournée 2018 commencée à Paris le 1er février.

Les analystes du Crédit foncier n'ont pas manqué de noter, comme beaucoup de leurs confrères, que le rabotage opéré par le nouveau gouvernement sur le prêt à taux zéro (PTZ) allait mécaniquement entrainer une baisse des mises en chantier de nouveaux logements en 2018. Un phénomène qui va être amplifié en particulier par le quasi doublement de la TVA sur les travaux de construction et de rénovation entrepris dans le logement social, dont le taux va passer de 5,5 % à 10 % pendant trois ans, et par l'obligation faite aux bailleurs sociaux de compenser la baisse de 60 euros de l'aide personnalisée au logement (APL) adoptée par le gouvernement...

Prévisionnel à - 15 Md€ de crédits immobiliers en 2018

Comme La Tribune a déjà eu l'occasion de le souligner, la décision prise fin 2011 de supprimer le PTZ, un dispositif jugé trop coûteux par le gouvernement Fillon, a ouvert la voie à l'effondrement du marché immobilier. Il a suffi pour casser le marché que le premier gouvernement de François Hollande confirme cette suppression du PTZ. Et il a fallu attendre que le prêt à taux zéro soit remis sur pied pour que le marché redémarre. Une analyse que ne contredit pas le Crédit foncier qui observe qu'après une excellente année 2017, le rabotage du PTZ et les autres mesures annoncées suscitent quelques inquiétudes.

"La production de crédits immobiliers a atteint 175 Md€ en 2017. Un point haut puisque ce montant dépasse le niveau de 2007, qui est une référence historique. Pour 2018 nous anticipons une baisse de 8,5 %, à 160 Md€, soit le niveau de 2011. Moi 160 Md€ ça me va encore bien, sachant que 67 % du marché se fait dans l'ancien et un tiers dans le neuf" a tempéré Mathieu Lepeltier.

1 Md€ de PIB = 1.000 emplois

Concernant le marché régional, Damien Lavaud a rappelé qu'avec un produit intérieur brut (PIB) évalué à 43 Md€, la zone d'emploi de Bordeaux (qui couvre le sud Médoc, déborde largement sur l'Entre-Deux-Mers et descend jusqu'au département des Landes) est un centre de forte d'attractivité. Les zones d'emplois les plus proches par PIB sont celles de Pau (10,4 Md€), Bayonne (9,7 Md€), Poitiers et Limoges (9,3 Md€ chacune). Le patron régional de l'expertise du Crédit foncier souligne que les Landes et La Rochelle connaissent aussi une forte hausse de la création d'emplois.

Hendaye Pays basque Immobilier

Hendaye, au Pays basque, fait partie des points chauds immobiliers de la région (DR).

"Un milliard d'euros de PIB égale 1.000 emplois. La Gironde crée environ 6.000 emplois par an mais à Bordeaux il y a énormément de constructions. Comme le BTP crée beaucoup d'emplois, cela alimente la création générale de postes. Ce phénomène massif de construction va s'arrêter d'ici 2030, avec à la clé un recul des emplois et du PIB dans la zone de Bordeaux" décortique Damien Lavaud.

Bordeaux bientôt asphyxié ?

Toujours hors Ile-de-France, les ventes en Nouvelle-Aquitaine se classent en quatrième position avec 10.252 livraisons de logements neufs en 2017, en hausse de +8 %, derrière Auvergne-Rhône-Alpes (+15 %), Occitanie-Pyrénées-Méditerranée (+12 %), Provence-Alpes-Côte d'Azur (+11 %), devant Pays-de-la-Loire (+6 %) et Bretagne (+4 %). Autre secteur porteur dans le neuf : le marché de la maison individuelle, dont la production progresse de +26 % dans la région en 2017, avec 18.200 ventes. La situation du neuf est par contre devenue préoccupante à Bordeaux.

"Le stock de logements est très réduit, à cinq mois, ce qui est excessivement faible, prévient Damien Lavaud, d'autant que l'essentiel de l'offre disponible est focalisé sur les valeurs les plus élevées" souligne le patron régional de l'expertise. Avec un prix moyen 2017 de 4.395 €/m2 pour les appartements neufs, Bordeaux tend vers un "prix cible" à 4.500 €/m2. Tandis que l'an dernier le prix moyen du neuf atteignait 4.004 €/m2 à Bordeaux Métropole et 3.926 €/m2 en Nouvelle-Aquitaine, avec une fourchette d'augmentations comprise entre +2 % et +5 %.

Les fortes hausses dans l'ancien

Dans le même temps la forte hausse des prix que connaissent Bordeaux et Bordeaux Métropole n'épargne plus l'ancien, dont "les prix à Bordeaux ont tendance à s'aligner sur ceux du neuf" prévient le Crédit foncier. C'est ainsi que le prix moyen de l'ancien atteint la barre symbolique des 4.220 €/m2 dans le port de la Lune !  A Talence l'ancien n'est pas si loin non plus du neuf que cela, à 3.170 €/m2, devant Bruges (2.979 €/m2) et Le Bouscat (2.945 €/m2). Le prix des appartements anciens reste tout de même très supérieur à Arcachon, à 5.222 €/m2, et Biarritz, à 5.285 €.

Ces prix tombent à 1.885 € à Poitiers, 1.755 € à Pau ou encore 1.430 € à Limoges. A +13,3 % l'évolution des prix dans l'ancien est toutefois la plus forte dans l'unité urbaine de Bordeaux, devant celle de Bayonne (+8,3 %), Agen (+4,3 %), La Rochelle (+1,8 %) et Arcachon (+1 %). A l'inverse Limoges connaît une chute de -10,6 % et Périgueux de -3,2 %, toutes les autres grandes villes sont stables.

La Gironde truste 37 % du marché régional

A noter que la Gironde génère à elle seule 37 % du marché régional dans l'immobilier ancien. Les cinq départements de d'Aquitaine représentent 70 % de ce marché. Après la Gironde on trouve les Pyrénées-Atlantiques (17 % du marché) et la Charente-Maritime (15 %), les Landes (8 %) et la Vienne (5 %). Pour le Crédit foncier l'année 2018 sera placée au plan national sous le signe de la consolidation, une façon élégante de dire qu'il n'y aura pas ou peu de croissance.

Reste le cas de Bordeaux Métropole, avec une ville centre à deux doigts de l'asphyxie dans le neuf, et un effort de politique urbaine qui va commencer à s'intéresser de plus près aux 27 autres communes métropolitaines. Malgré cette phase annoncée de surtension dans le périmètre de Bordeaux, rien ne démontre que le marché bordelais connaisse un début d'inversion de tendance.

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