A Bordeaux aussi, les propriétaires s'opposent à l'encadrement des loyers

Espérée depuis des mois par le maire (EELV) de Bordeaux, Pierre Hurmic, mais aussi par le président (PS) de Bordeaux Métropole, Alain Anziani, rêvée par plusieurs maires de villes de la métropole, cette mise à l'essai du contrôle des loyers à Bordeaux à compter de 2022 mobilise contre elle les adhérents de l'UNPI 33, la Chambre des propriétaires et copropriétaires de Bordeaux et de la Gironde, présidée par Denis Jacques. Un mouvement qui touche également Montpellier mais aussi Lyon.

"A Toulouse, il n'y a pas d'action de l'UNPI car il y a pu y avoir un dialogue positif avec les élus, qui n'ont pas demandé à ce que la Métropole teste cet encadrement des loyers", éclaire Denis Jacques.

L'UNPI 33 a au contraire déposé, le 3 novembre dernier, un recours en Conseil d'Etat, comme les UNPI de Montpellier et de Lyon, pour faire annuler le décret du 2 septembre 2021, qui fixe le périmètre de mise en place de l'encadrement des loyers. Les référés-suspensions déposés simultanément par les UNPI de Bordeaux, Lyon, Montpellier seront examinés le 24 novembre.

Les quatre critères nécessaires à l'encadrement des loyers

Pour que cette application du contrôle des loyers puisse être mise en place, les villes concernées doivent répondre à quatre critères :

Il doit tout d'abord exister un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social.

Ensuite la ville doit connaître un niveau de loyer médian élevé.

Elle doit également afficher un faible taux de logements commencés par rapport au parc immobilier existant au cours des cinq dernières années.

La ville concernée doit enfin avoir des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements, avec de faibles perspectives d'évolution, inscrites à son programme local de l'habitat (PLH).

Pour les propriétaires, la loi Alur a déjà fait le job

"Le marché immobilier de la ville concernée doit répondre simultanément à ces quatre critères pour pouvoir tester l'encadrement des loyers. Ce qui n'est pas le cas de Bordeaux ! Et c'est bien là-dessus qu'attaque notre avocat. De plus aucun dossier n'a été fourni !", déroule en substance Denis Jacques, président de l'UNPI 33, pour qui le travail a été fait par la loi Alur (loi pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové).

Car depuis l'adoption de la loi Alur, les propriétaires immobiliers ne sont plus aussi libres qu'auparavant d'augmenter le montant des locations entre le départ d'un locataire et l'arrivée de son successeur.

"Avec la loi Alur il existe déjà un blocage des prix. Il n'est plus possible d'augmenter le montant des loyers au-delà de la hausse de l'IRL (Indice de référence des loyers -Ndlr), qui se calcule sur un an et intègre l'évolution de l'inflation, hors tabac et loyers. Quand un locataire change, il n'y a plus comme avant de rétroactivité sur trois ou cinq ans pour calculer le montant du nouveau loyer, et donc pas de flambée des prix" déroule Nicolas Lanteri, agent immobilier et vice-président de l'UNPI 33.

Les bouches à feu de la flambée des prix auraient ainsi été obturées, même s'il reste "une petite proportion de loyers élevés" concède Denis Jacques.

Une hausse des loyers de +0,9 % par an sur l'agglomération

Le président de l'UNPI 33 est d'autant plus convaincu de la bonne maîtrise du marché et de l'absence de tension sur les prix des loyers, que c'est le résultat auquel abouti le bilan dressé par l'Observatoire des loyers de la Gironde, qui dépend de l'A'urba, l'Agence d'urbanisme de Bordeaux Aquitaine. Un observatoire local créé le 2 février 2021 à la demande de la loi Elan (Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique/adoptée le 23 novembre 2018), et qui est un préalable à l'instauration de l'encadrement des loyers.

"Les augmentations des loyers sont constatées par l'Observatoire des loyers. Autant dire qu'il n'y a pas un seul propriétaire immobilier siégeant en tant que tel dans cette instance. Et ce suivi des prix montre que le niveau médian du loyer est passé à Bordeaux de 11,1 euros par mètre carré à 11,5 euros entre 2015 et 2019", souligne Denis Jacques.

Ce qui représente une hausse de +3,6 % sur quatre ans, soit +0,9 % par an : tout le contraire d'une inflation débridée selon le président de l'UNPI 33.

Un périmètre de l'Observatoire centré sur l'agglomération

Pour la bonne forme il n'est toutefois pas inutile de préciser que ces bons résultats mesurés par l'A'urba le sont sur l'ensemble du grand territoire de l'agglomération de Bordeaux, qui englobe près de 70 communes (1), dont les 28 de la Métropole. Ce qui dilue nettement l'intensité de la montée des prix à Bordeaux intra-muros à un point qui pourrait s'avérer critique sur le plan mathématique. Il est vrai aussi que l'Observatoire des loyers de la Gironde ne dispose pas encore de données ciblées par ville sur l'ensemble de l'agglomération de Bordeaux. Dans son étude, l'observatoire confirme cette approche et la complète.

"Le loyer moyen du parc locatif privé dans l'agglomération bordelaise s'élève à 11 €/m², soit un montant total moyen hors charges de 665 € par mois pour une superficie moyenne de logement de 60 m². Le loyer médian est de 11,5 €/m², donc la moitié des loyers est supérieure à cette valeur, l'autre moitié lui étant inférieure", éclaire ainsi le rapport.

Pas de décrochage des loyers avec Libourne

Pas question pour le président de l'UNPI 33 de substituer à cette enquête de référence l'évolution des prix du marché des loyers constatée à partir des transactions de la plateforme marchande du « Bon coin ». Ce qui ne veut pas dire que l'UNPI 33 rejette en bloc cette dernière source. Pour évaluer la cherté du prix des loyers à Bordeaux, l'UNPI 33 compare ensuite les éléments dont elle dispose sur l'agglomération de Bordeaux avec la première grande ville limitrophe : Libourne.

Bordeaux étant une importante ville étudiante, l'UNPI 33 élimine d'entrée le segment de marché des T1, très prisé des étudiants, pour ne pas avoir de distorsion avec Libourne. Et de fait c'est bien sur les ce créneau des T1 que l'écart de l'agglomération de Bordeaux avec Libourne est le plus grand. Soit un surcoût de +22 % du côté du port de la Lune, à 15,9 euros/m2, par rapport à Libourne, qui selon « Le Bon coin » se situe à 12,3 euros/m2. L'écart n'est plus que de 4 % sur le segment de marché des T2, à 12,1 euros du côté de Bordeaux et 11,6 euros pour Libourne, et de 7 % pour les T3 (10,6 euros/m2 contre 9,9 euros/m2).

L'Insee montre un taux d'effort inférieur à 33 % des revenus

Le dernier paramètre testé par l'UNPI 33 pour démontrer que le niveau des loyers n'a rien de prohibitif à Bordeaux est le taux d'effort nécessaire pour être locataire, soit le ratio loyer sur revenus. Les données sont extraites de l'étude "Médiane du revenu disponible par unité de consommation à Bordeaux" menée par l'Insee. Il en ressort en premier lieu que la médiane du revenu disponible s'élève dans l'agglomération de Bordeaux à 22.060 euros par an, soit 1.838 euros par mois. Un locataire ne peut pas engager plus de 33 % de ses revenus dans le paiement de son loyer mensuel.

Et, comme le souligne l'UNPI 33, l'étude de l'Insee montre que le loyer médian (exprimé par rapport au revenu médian par unité de consommation en nombre d'occupants adapté à la taille du logement) n'atteint jamais la barre fatidique des 33 % et se situe nettement au-dessous. Puisqu'il représente un taux d'effort qui osiclle dans l'agglomération de Bordeaux de 19 à 29 %. Avec par exemple un taux d'effort de 29 % pour un T2 avec un revenu mensuel de 1.838 euros (535,50 euros de loyer mensuel pour 45 m2 de surface) et de 19 % pour le même T2 avec un revenu mensuel de 2.758 euros.

Pas de panne de la construction sur les cinq dernières années

Denis Jacques n'a pas trop de mal à balayer le troisième critère nécessaire à la mise à l'essai de l'encadrement des loyers dans une ville, celui d'un faible taux de logements commencés sur les cinq dernières années, rapporté aux logements existants. Car Bordeaux se situe au 4e rang national pour le nombre total de logements commencés de 2015 à 2019, avec une moyenne de 2.690 logements par an pour un parc construit de 156.978 logements, soit une progression annuelle de +1,7 %, derrière les villes de Toulouse (+2 %/1ère place avec 5.869 logements), Montpellier (+2 %/2ème place avec 3.363 logements) et Nantes (+1,9 %/3ème place avec 3.488 logements).

L'UNPI 33 souligne enfin que le 4ème critère, qui porte sur les perspectives de production pluriannuelle de logement, dépend avant tout de la volonté politique. Les capacités de production de logements, quoique contraintes par la disponibilité foncière, existants. Quant au premier des quatre critères, qui cible « un écart important » entre niveau moyen de loyer dans le parc locatif privé par rapport à celui du locatif social, Denis Jacques l'estime biaisé à cause des avantages et aides publiques dont bénéficie la location de type social.

(1) Communes de l'agglomération de Bordeaux