Bordeaux Métropole : "Le marché immobilier doit faire une pause" selon Jacques Mangon (5/11)

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Jacques Mangon au 12e étage du siège de Bordeaux Métropole.
Jacques Mangon au 12e étage du siège de Bordeaux Métropole. (Crédits : Agence Appa)
Jacques Mangon (centre-droit) a conquis en 2014 la mairie de Saint-Médard-en-Jalles, à l’ouest de Bordeaux, grâce à une campagne contre un projet de lotissement digne d’une mobilisation écologiste. Succès foudroyant qui a fait de lui le patron de l’urbanisme métropolitain, soit le vice-président de Bordeaux Métropole en charge de l'urbanisme réglementaire et de la stratégie foncière.


La Tribune : De nombreux maires de la Métropole, de droite et du centre, comme vous, mais aussi du PS et d'EELV (Europe Ecologie Les Verts) se vantent désormais de refuser des permis de construire : vous ne trouvez pas ça inquiétant ?

Jacques Mangon : Nous assistons à une prise de conscience assez générale qu'il est nécessaire que la croissance de Bordeaux Métropole se fasse de façon qualitative. Il faut s'extraire de la vision quantitative. Cet état d'esprit se généralise et c'est plutôt positif.

Alors que l'on construit beaucoup à Bordeaux, les communes de la Métropole sont toujours plus nombreuses à freiner sur la construction et à le faire savoir : n'est-ce pas une contradiction préoccupante ?

Vous savez, en urbanisme il n'y a pas de point mort : soit on avance soit on recule. Les grandes villes prennent une grande importance, mais comment veut-on y vivre : de façon banale ou avec qualité ? Ceux qui croient qu'ils peuvent arrêter le mouvement en cours se trompent. Ou alors il faut sciemment organiser le déclin, en passant par exemple cinq ans sans rien construire. Cela finira par produire des résultats. Les prix immobiliers baisseront, l'attractivité s'effritera et puis ce sera le déclin.

Cette volonté de mettre en vitrine le refus de construire des logements n'est-elle pas un appel au repli sur soi, qui nourrit la hausse des prix en diminuant les constructions ?

C'est vrai, selon les communes l'accent est mis de façon plus ou moins tribunicienne sur la qualité de l'habitat. Mais il faut ensuite voir dans le détail ce qu'il en est vraiment. Dans la plupart des cas il s'agit d'une pause, qui intervient après beaucoup de constructions. N'oublions pas qu'après les constructions d'appartements et de maisons, les communes doivent pouvoir faire suivre les services publics. Qu'il puisse y avoir ici ou là des mises en scène politiques de la défense de l'habitat, ça fait partie du jeu.

Il semblerait que des élus des villes de la Métropole freinent le programme des 50.000 logements, qui vise à construire des logements à prix accessibles le long des voies de transport en commun : qu'en pensez-vous ?

Ce programme se déroule plutôt bien. Nous produisons des logements de bonne qualité à des prix abordables. Pour chaque opération nous affinons les prévisions. Il y a des discussions pour passer la jauge théorique à la jauge réelle, c'est-à-dire savoir combien on met de logements à tel ou tel endroit. Très peu de chantiers ont été remis à plus tard dans le cadre des 50.000 logements. C'est quelque chose dont on discute avec les maires, parce qu'ils ne peuvent pas prendre de décisions sur ce sujet en solitaire. Il leur faut le feu vert de la Métropole : les décisions sont prises en concertation.

Comment contrôler le processus d'urbanisation quand la pression démographique est puissante, comme à Bordeaux Métropole ?

Deux questions se posent. Il y a d'abord celle de l'étalement urbain. Si on l'accepte, la ville que l'on aimait ne bouge pas. Mais en construisant à l'extérieur on attaque la nature. L'autre est relative à la régulation de l'étalement urbain. Une ville qui se reconstruit, comme aujourd'hui Bordeaux Métropole, exige un haut niveau de qualité de vie et des outils de régulation adaptés. Y a-t-il une alternative à la ville durable ? On ne peut pas décréter que l'on ne va pas grandir : il n'y a pas d'alternative à ça. Les engagements de la COP 21, avec la protection de la biodiversité, on ne peut pas les jeter par la fenêtre. Y a-t-il une seule façon de faire de l'urbanisme vertueux ? Non. Le tournant c'est celui de la qualité de l'habitat.

"Nous sommes en avance sur le calendrier"

A votre initiative et à celle d'Alain Juppé, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) de Nouvelle-Aquitaine s'est engagée à réduire de 40 % le prix du foncier à Bordeaux Métropole. Une annonce qui n'a pas convaincu tous les professionnels...

Si l'on ne fait rien, si l'on ne régule pas les prix du foncier, nous allons vers une Métropolisation qui va provoquer de l'éviction sociale. Nous en sommes arrivés au point où les maires commencent à avoir une demande de régulation des prix sur leurs territoire. Ils font face à une exigence de prix régulés. C'est une demande à intégrer dans les accords sur les permis de construire. Il n'est pas exclu que cette demande de régulation foncière puisse provoquer un léger attentisme chez les élus. Mais tant que la Métropole reste attractive, il n'y a aucun risque de trou d'air.

Vous pensez que vos décisions vont peser sur l'évolution du marché immobilier dans le neuf ?

C'est exactement comme les effets psychologiques sur le fonctionnement de la Bourse. Depuis quatre ans nous affichons un net changement de cap politique dans la construction et nous nous sommes dotés d'outils pour arriver à réguler. Les acteurs du marché doivent savoir que nous pouvons intervenir. S'il y a une vraie volonté politique, le marché devra en tenir compte. Et puis il y a les préemptions. Ne vous leurrez pas nous en avons déjà faites, et des grosses. Mais je ne donnerai aucun détail à ce sujet.

Bordeaux Métropole a rejoint l'Etablissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine. Mais des professionnels de l'immobilier soutiennent qu'avec 15 M€ de capacité d'intervention cet EPF n'est pas crédible : ils ont tort ?

Vous savez 15 M€ c'est une moyenne. Nous pouvons facilement monter à 40 ou 50 M€ et puis revendre. L'important c'est d'être capable de mettre beaucoup d'argent au bon moment... Et ça, croyez-moi, nous avons les moyens de le faire.

Comment vendre l'idée de densité aux habitants de Bordeaux Métropole ?

Je n'emploie pas le mot densité. Il faut parler d'étalement urbain. Nous nous devons arriver à nous développer sans que la Métropole ne perde son âme. Aujourd'hui nous sommes en avance sur le calendrier. L'agglomération s'est développée plus vite que l'on croyait et nous sommes sous tension, avec des problèmes de circulation, etc. La croissance actuelle de Bordeaux Métropole est le fruit d'une volonté politique exprimée il y a 15 ans, quand il a été décidé que nous devions recevoir 6 millions de touristes. Tant mieux que cela ait pris. Nous sommes perturbés par des problèmes de riches !

Vous êtes depuis 2014 maire de Saint-Médard-en-Jalles, la commune la plus à l'ouest de Bordeaux Métropole. La population de votre ville a-t-elle beaucoup augmenté ?

Lire aussi : Bordeaux Métropole : la hausse des prix immobiliers fait tache d'huile (2/11)

Au cours des dix dernières années, Saint-Médard-en-Jalles est une des quatre villes de Bordeaux Métropole où la population a le plus augmenté, avec Bruges, Eysines et Le Haillan. La ville compte 32.000 habitants (contre 22.000 en 1990 -NDLR). Avec 8.500 hectares c'est aussi la plus étendue de la Métropole, à l'inverse de Talence qui, avec ses 850 hectares, est la plus petite. Mais il ne faut pas perdre de vue que 50 % de notre territoire est en zone forestière : un espace intouchable, non urbanisable.

Au cours des prochains jours, nous publierons notre enquête complète, "Immobilier à Bordeaux : l'heure du retournement ?" dédiée aux tenants et aux aboutissants du marché immobilier de la métropole et parue dans La Tribune Hebdo datée du 12 octobre 2018. Il est possible de consulter la version numérique en format pdf ici.

Les premiers volets du dossier sont accessibles ici :

Lire aussi : Bordeaux : pourquoi la flambée des prix de l'immobilier ne pouvait plus durer (1/11)

Lire aussi : Bordeaux Métropole : la hausse des prix immobiliers fait tache d'huile (2/11)

Lire aussi : Bordeaux Métropole, les ventes dans l'immobilier neuf chutent de 40 % (3/11)

Lire aussi : A Bordeaux Métropole, la raréfaction des permis de construire est "un facteur explosif" (4/11)

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Commentaires
a écrit le 15/11/2018 à 14:50 :
- Il est inquiétant de voir que nos élus s'imaginent stopper la marée avec un seau d'eau.
Il y a un facteur démographique incontournable connu des professionnels de l'immobilier : la migration de la population vers l'ouest et le sud, en raison notamment du papyboom qui part à la retraite, et ceci depuis 10 ans, et ce encore pour 20 ans.
Ces papy boomers (ou leurs héritiers...) vendent leur bien pour acheter au soleil ou à la mer. Conséquence de ce choc de demande : hausse des prix dans le sud et l'ouest. Conséquence dans les autres zones : hausse de l'offre, et donc baisse des prix.
Et les papyboomers, ils sont des centaines de milliers...
C'est la loi de l'offre et de la demande.
Les papyboomers déstabilisent complètement le marché immobilier national, qui devrait logiquement subir des cycles de hausses et de baisses tous les 4-5 ans. Ce qui n'est plus la cas.
Allez donc stopper ce raz de marée avec votre EPF... et gaspiller encore l'argent public.


- Là ou ce monsieur a raison, c'est sur la qualité du logement. Il faut arrêter les tours et les gros projets du genre Ginko, au lac. On recréé des ghettos pour dans 10 ans !
Pourquoi la métropole est appréciée ? Parce que'elle n'a pas de zones de non droit comme dans les autres grandes agglomérations (Bx n'est pas une ville industrielle avec cités ouvrières et immgration de masse des années 60-70).
Et que font les élus ? Ils crééent de futures zones chaudes ! C'est sûr que là, ça va faire baisser les prix de l'immobilier !!!!
Par contre, rassurez vous, ce qui est bon pour nous, ne l'est pas pour nos maires et adjoints. J'aimerai voir combien d'élus de la métropole habitent dans un immeuble neuf dans une nouvelle zone de développement urbain.
S'ils habitent tous dans des maisons avec jardin, pourquoi ne favorisent ils pas ce genre d'habitat pour leurs administrés qui ne rêvent que de ça ?
Ah... pas possible pour des raisons de COB21 ?
J'ai bien peur qu'ils nous prennent pour des COB...
a écrit le 09/11/2018 à 19:34 :
Ha ben voilà la boucle est bouclée maintenant nous avons le droit à l'avis du politique qui depuis le début de, sa, mandature n'a eu de cesse que de faire du clientelisme..... Du logement à Saint Médard ? Oui mais pour les personnes âgées qui revendent leurs biens aux amis promoteurs avec de belles plus values et qu'il faudrait loger sans des opérations un peu privées et sociales histoire de noyer le poisson... Et tout cela va encore mieux quand on est vice président d'un organisme de logement social ou on s'adoube mutuellement.
Mais qui, de la réalité des gens ? Mangon tel macron oublie la réalité d'un monde où les jeunes, les travailleurs pauvres qui passent 1 heure, par jour sur la rocade ne, peuvent plus se loger nulle part sur la métropole... Trop cher trop exclusif trop en dehors de la réalité. Et on raconte que le projet des 50000 logements de la métropole a changé la donne ? Foutaise ! Technocrates en autosatisfaction à la tête de cette structure qui coûte plus qu'elle ne rapporte ne font que brasser du vent et augmenter les coûts des projets sur lesquels ils mettent leur grain de sel comme au bouscat, à eysines à merignac.... Démontrez nous, messieurs le bien fondé de l'intervention d'une fab qui, n'est que le moulin à vent d'une politique à, la solde des promoteurs. Et l'établissement public foncier c'est mettre un pansement sur une jambe de bois avec 20 de retard.
Mais quand on fera le bilan face à, l'inexistence d'une opposition ces mêmes notables seront réélus.... Quelle honte.....

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