Dans le domaine de l'immobilier, les classements se suivent et se ressemblent depuis deux ans tant Bordeaux revient immanquablement sur les podiums des prix les plus hauts, des plus fortes hausses ou des villes les plus attractives. Dernier triste palmarès en date : celui des tarifs des agences immobilières réalisé par la startup de gestion locative Homepilot (*). Pour une transaction de 450.000 €, Bordeaux se distingue ainsi comme la 3e ville où les honoraires des professionnels sont les plus élevés, juste derrière Nice et Paris :

• Nice : 25.960 € (soit 5,8 % du prix de vente) ;
• Paris : 24.994 € (5,5 %) ;
• Bordeaux : 24.416 € (5,4 %) ;
• Moyenne des sept plus grandes villes : 24.320 € (5,4 %) ;
• Aix-en-Provence : 22.585 € (5,02 %).
• Lyon : 21.767 € (4,8 %).

Les tarifs des professionnels bordelais de l'immobilier se situent donc juste au-dessus de la moyenne et la différence peut sembler minime. Néanmoins, entre les tarifs bordelais et lyonnais, où les prix de l'immobilier sont équivalents pour une population et une activité économique supérieures, il y a un écart moyen de 2.649 €, soit 0,6 % du prix du bien.

les écarts les plus importants constatés à Bordeaux

"On s'attendait à mesurer des différences mais pas à mettre en évidence des écarts aussi importants entre les villes et, surtout, au sein d'une même ville, d'un même quartier et d'un même réseau immobilier", commente Gilles Bourcy, le PDG de Homepilot. Cette dernière observation est particulièrement vraie à Bordeaux qui se distingue comme la grande ville où les écarts de tarifs pour des prestations similaires sont les plus grands.

Ainsi, pour l'achat d'un bien de 450.000 €, le tarif le plus bas répertorié à Bordeaux est de 13.500 €, soit 3 % du montant de la transaction, tandis que le plus élevé atteint 36.000 €, soit 8 % du total et une hausse relative du tarif de +167 % ! La différence est quand même de 22.500 €, soit 5 % du montant de l'acquisition. Au sein du centre-historique, l'écart maximal constaté atteint 18.000 €.

"Il est compliqué de tirer de ces chiffres des conclusions définitives tant les dynamiques locales sont importantes en la matière. En règle générale, les agences bien installées et pratiquant des tarifs élevés fonctionnent bien et n'ont pas besoin d'adopter des politiques de prix dynamiques pour aller chercher de nouveaux clients", précise Gilles Bourcy. Dans le cas de Bordeaux, cette importante distorsion des tarifs pratiqués peut s'expliquer par la flambée de l'immobilier ces dernières années, de l'ordre de +15 % depuis 2016 et de +46 % depuis 2011. Cette dynamique a pu attirer de nouveaux acteurs - des mandataires notamment - prêts à pratiquer des tarifs incitatifs pour décrocher des parts d'un marché en croissance sans que cela ne soit suffisant pour convaincre les acteurs établis de diminuer leurs propres tarifs. Deux stratégies qui aboutissent à des écarts importants.

Faire jouer la concurrence

"Au regard de ces différences, il est évident que les vendeurs comme les acquéreurs doivent faire jouer la concurrence et ne pas se contenter de consulter uniquement l'agence qui est en bas de chez eux", observe Gilles Bourcy, qui tempère néanmoins ce constat :

"Nous sommes dans un métier de prestations de services. Le critère du prix est important mais ce n'est pas le seul. Il faut prendre en compte le contact humain et la qualité de la prestation en termes d'écoute, de disponibilité et de réactivité."

Que ce soit à Bordeaux ou au niveau national, les relevés effectués par Homepilot mettent en évidence une différence minime entre les honoraires d'agences en réseau et indépendantes (24.226 € contre 24.314 €) ainsi qu'un tarif en général plus bas pour les réseaux de mandataires (23.567 €). Cependant, il peut y avoir une différence de près de 10.000 € entre les honoraires de deux agences appartenant au même réseau immobilier ! De quoi ajouter à la confusion.

Transparence : 40 % des agences en dehors des clous

Enfin, dernier enseignement de cette étude : la transparence sur ces tarifs reste largement aléatoire puisque 43% des agences immobilières étudiées au niveau national n'affichent pas clairement leurs honoraires sur leur site internet et ne respectent pas la législation en vigueur. Une proportion que l'on retrouve au sein de l'échantillon bordelais qui compte 40 % d'agences en infraction

Prévu par la loi Alur du 24 mars 2014, l'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière impose en effet de mentionner les honoraires de manière explicite et aisément accessible.

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(*) Les relevés des tarifs des prestations ont été réalisés par Homepilot entre mai et juillet 2018 sur internet et par téléphone auprès de 1058 agences immobilières de sept grandes villes dont 112 agences situées à Bordeaux, soit environ un tiers des agences bordelaises. L'échantillon respecte un équilibre entre agences indépendantes, agences appartenant à un réseau et mandataires. Les tarifs concernent une transaction pour un bien d'une valeur de 450.000 €.