Comment expliquez-vous que l'immobilier ait jusqu'à présent été « épargné » par la révolution numérique et que l'innovation y soit si diffuse ?

"Il est vrai que l'immobilier français présente un certain retard en matière d'innovation. Cette situation s'explique par plusieurs facteurs, à commencer par le fait que les marchés y sont très locaux et fragmentés. Les bonnes idées passent peu ces frontières. Les cinq plus gros promoteurs réunis pèsent à peine 30 % du marché français et c'est la même chose pour les cinq principaux syndics. Ces entreprises sont trop petites et ont donc des capacités d'investissement dans l'innovation bien plus faibles que ce que l'on observe dans le secteur des télécommunications par exemple. Autre point important, la « consommation » de l'immobilier est finalement très peu fréquente par les Français, qui achètent ou vendent tous les 15 ou 20 ans. On est loin de la fréquence d'usage constatée dans la Fintech par exemple, qui est quotidienne et qui pousse donc à l'innovation. Rappelons enfin que l'immobilier recouvre des métiers très régulés et normés. C'est donc un secteur en retard mais qui commence à le rattraper."

Pourquoi ce rattrapage se produit-il maintenant ?

"C'est indubitable, ça bouge pour plusieurs raisons. En premier lieu, le secteur n'a pas vocation à défricher de nouvelles technologies mais il s'est emparé de technos éprouvées, la réalité virtuelle et la réalité augmentée par exemple. Quand elle aura mûri, ce sera certainement le cas avec la blockchain. La donnée est de plus en plus partagée et la data « publique » de plus en plus fournie. De plus, la consommation change. Les citoyens s'habituent, dans d'autres pans de l'économie, notamment numérique, a une qualité de service élevée, à la possibilité d'évaluer et de noter. Les jeunes générations ont tendance à changer deux fois plus vite de logement que les autres. C'est très vrai aux Etats-Unis notamment. Enfin, je pense que l'on va arriver en France et en Europe à un plafond réglementaire."

"Le profil des entrepreneurs change"

A quoi ressemble le paysage des startups françaises impliquées dans l'immobilier ?

"L'association Real Estech en a repéré environ 400. Beaucoup sont dans la désintermédiation, par exemple en créant des outils numériques, presque des intranets, pour les syndics de copropriété. Le problème est que l'offre de ces startups contribue à renchérir les tarifs des syndics déjà considérés comme trop chers. Nous avons donc des doutes sur la pérennité de ces modèles. Beaucoup de jeunes pousses se sont aussi positionnées sur du home staging, de la décoration d'intérieur, via des plateformes web, ou de la conciergerie Airbnb. Ces startups ont été créées par des étudiants ou jeunes actifs car ces activités correspondent à leur propre expérience de l'immobilier. Les acteurs sur ces segments de marché sont tellement nombreux qu'il y aura de la concentration. Cette dernière sera d'ailleurs peut-être à l'initiative d'enseignes qui ne sont pas directement du métier car aucune startup n'a atteint une masse suffisante pour faire des acquisitions.

Enfin, on trouve aussi des sociétés qui se placent entre les agents immobiliers et les clients. Ce sera compliqué pour elles car elles aussi renchérissent les coûts, parce que l'achat des bons mots-clés pour exister sur internet est très cher, et parce que des entreprises comme Seloger.com ont énormément d'avance. A mon sens, les seuls intermédiaires qui peuvent bien se débrouiller sont ceux qui apporteront un vrai conseil. Pour une entreprise, trouver le bon endroit pour s'implanter est très compliqué tant les critères à prendre en compte sont nombreux. C'est aussi vrai pour les particuliers. Proposer le bon choix, en s'appuyant notamment sur l'intelligence artificielle, ça a de la valeur."

Vous relevez néanmoins que le profil des entrepreneurs change ?

Il y a de plus en plus, parmi les fondateurs de startups, de profils avec 10 ou 15 ans d'expérience dans l'immobilier, qui se positionnent sur des marchés BtoB à des endroits où la valeur ajoutée est cachée aux yeux du grand public. Par exemple, en créant des logiciels qui permettent aux différents acteurs d'un chantier de mieux communiquer ensemble. Les équipes de cette vague de startups sont plus expérimentées."

Que pensent les capitaux-risqueurs de ces nouveaux acteurs de l'immobilier ?

"Que l'immobilier est sur du temps long et que ça ne correspond pas forcément à leur logique. Après, d'un pays à l'autre cela n'a rien à voir. Aux Etats-Unis, il y a 10 fonds d'investissement verticaux qui ne font que de l'immobilier. En Asie, certains acteurs peuvent mettre des tickets de plusieurs centaines de millions dans une startup prometteuse. En France, le paysage est surtout composé de business angels et d'investisseurs « corporate » (entreprises, NDLR). Les retours de ces derniers sont pour l'instant assez négatifs : soit ils achètent trop tôt la startup et le projet n'est pas assez mature, soit ils l'achètent trop tard et ça leur coûte très cher.

De plus, beaucoup de startuppers ne veulent pas d'une entreprise à leur capital car ça les empêche de travailler avec les concurrents de cette dernière. Sans trahir un secret, nous sommes en train de structurer un fonds spécialisé dans l'immobilier qui a vocation à devenir le principal véhicule d'investissement sur ce secteur en Europe. En se rappelant qu'un fonds a vocation à accompagner la croissance d'une startup et à l'accélérer, et pas à la créer de toutes pièces. Ouvrir son capital est souvent douloureux mais nécessaire."

La construction hors-site et la fabrication, futurs incontournables ?

Quels sont les pans de l'innovation qui vous semblent le plus prometteur ?

"L'impression 3D est intéressante à suivre, mais elle est encore balbutiante. La robotisation a de belles perspectives devant elle. Mais c'est dans la construction hors-site et la préfabrication que nous croyons le plus car le chantier devient tout de suite plus facile, moins cher et tout numérique. Ces deux aspects répondent aussi à la problématique de la main d'œuvre sur les chantiers, qui se fait rare. L'Angleterre et le Japon ont de l'avance sur le sujet. Aux Etats-Unis, Katerra, créée en 2015, est en pleine émergence (cette startup vise à industrialiser au maximum la construction et pense être capable de réaliser un bien immobilier en 30 jours, de la conception à la remise des clés, NDLR). Softbank vient d'y investir 865 millions d'euros. Il est intéressant de noter qu'elle a été fondée par un ancien directeur général de Tesla et qu'elle ne fait pas que des maisons individuelles mais surtout des résidences hôtelières, des maisons de retraite..."

Lire aussi : Immobilier : SoftBank lâche 865 millions de dollars pour la startup Katerra

Justement, Tesla éprouve des difficultés sérieuses à industrialiser la fabrication de ses voitures...

"Et c'est logique. Comme dans tous les métiers, les nouveaux acteurs de l'immobilier n'échapperont pas à la classique courbe d'apprentissage."

La production hors site puis l'assemblage, c'est finalement ce que fait l'aéronautique depuis des dizaines d'années...

"Parfaitement. En France, on pense encore beaucoup au traumatisme des années 80. Les grands ensembles qui ont été construits à cette époque ont été une catastrophe urbanistique, mais on oublie qu'ils ont été des réussites technologiques qui ont sorti des gens des taudis dans lesquels ils vivaient. Avec les nouvelles technologies, on peut aujourd'hui réaliser des choses plus sympas. Avec Real Estech nous préparons un rapport qui va dans ce sens. Le groupe GA Smart Buildings, basé en région toulousaine, est en pointe sur la construction en usine et l'assemblage sur site. Les principaux acteurs de la construction française regardent tous le sujet de près. Bouygues fait d'ailleurs beaucoup de préfabrication... sur ses marchés en Asie."

Les géants du numérique, américains ou asiatiques, dédaignent-ils le marché de l'immobilier ?

"Ils s'y sont intéressés par le passé, Google notamment, et ils y reviennent tous. Il sera aussi intéressant de voir comment s'opère la convergence entre les mondes digital et physique. Aux Etats-Unis, Airbnb devient quasiment un promoteur en s'impliquant dans la construction de résidences. Wework, qui met à disposition des locaux de coworking, devient propriétaire de ses murs. Amazon rachète des magasins physiques."

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Vincent Pavanello est le co-auteur, avec Robin Rivaton, du livre "L'immobilier demain. La Real Estech, des rentiers aux entrepreneurs" paru en septembre 2017 aux Editions Dunod. Il a également cofondé l'association Real Estech (contraction de real estate, bien immobilier en anglais, et de tech, pour technologie), qui réunit plus de 400 acteurs de l'innovation, startups et grands groupes de l'immobilier. Active à Paris, Real Estech va à court terme dupliquer ses rendez-vous réguliers à Lyon, Bordeaux...