"15 % à Pau et Tulle et plus de 12 % à Marmande, Guéret, Bergerac, Châtellerault, Périgueux, Villeneuve-sur-Lot, Brive-la-Gaillarde et Agen." Le taux de vacance - nombre de logements vacants par rapport au parc total de logements - constaté par l'Insee en Nouvelle-Aquitaine concerne particulièrement les villes-centres des grands pôles en déclin démographique. A l'inverse, les grandes aires urbaines du littoral, où la demande de logements est plus forte que l'offre, connaissent un taux de vacance bien moindre : autour de 5 à 7 % à Bordeaux, Bayonne, La Rochelle ou encore à Arcachon et La-Teste-de-Buch.

Au total, selon une note de l'Insee publiée ce 26 juin, la Nouvelle-Aquitaine est la 4e région où le taux de vacance immobilière est le plus important de France métropolitaine avec 8,5 % de logements vacants contre 7,9 % en moyenne nationale. La plus grande région de France, qui englobe de vastes zones rurales, se positionne derrière la Bourgogne-Franche-Comté, le Centre-Val-de-Loire et le Grand Est.

Les zones rurales de l'est de la Nouvelle-Aquitaine sont les plus touchées par la vacance immobilière (Crédits : Insee, 2018).

Un phénomène qui s'accélère

Ainsi, au 1er janvier 2015, l'Insee décompte 289.650 logements vacants sur un parc régional de 3,416 millions d'habitations. Un nombre qui a augmenté de +3,2 % par an de 2010 à 2015, soit en moyenne 8.560 nouveaux logements vacants chaque année. Et la tendance ne devrait pas s'inverser à court terme puisque que cette croissance annuelle est trois fois supérieure à celle observée entre 1990 et 2010.

En outre, l'évolution est très marquée dans certaines traditionnellement peu concernées par la vacance. C'est notamment le cas dans les banlieues et couronnes de certaines agglomérations de la région :

"Autour de Périgueux par exemple, la part des logements vacants est passée de 5 à 8 % entre 2010 et 2015. L'évolution est analogue dans certaines villes-centres : le nombre de logements vacants a triplé à Anglet même s'il reste faible, passant de 2 à 5,5 %, et doublé à Biarritz entre 2010 et 2015", écrit l'Insee, qui explique ce phénomène par "la densification et la restructuration de certains espaces."

Une offre inadaptée ou mal localisée

Outre l'inévitable vacance frictionnelle (délai de relocation ou de revente), cette forte vacance régionale s'explique aussi par une offre de logements devenue trop importante dans certaines villes par rapport aux nouveaux flux démographiques et économiques ou inadaptée par rapport aux besoins des ménages dont la taille ne cesse de diminuer au fil des ans. Avec 2,1 personnes par ménage en moyenne en 2015, la Nouvelle-Aquitaine se démarque ainsi comme la région où la taille des ménages est la plus faible de France, conséquence en particulier d'une forte augmentation du nombre de ménages unipersonnels.

Par ailleurs, il y a également un phénomène de vétusté d'une partie du parc immobilier, notamment en zones rurales. La Fondation Abbé Pierre expliquait ainsi à La Tribune, en mai dernier, qu'en Nouvelle-Aquitaine, "près de 8 % des propriétaires privés sont en situation de pauvreté : l'immense majorité se trouvant en zones rurales avec des problématiques claires de taudis".

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Parallèlement à cette forte croissance du taux de vacance qui pèse sur les prix immobiliers dans les secteurs les plus touchés, la Nouvelle-Aquitaine a gagné annuellement environ 36.000 habitants (+0,6 % par an) tout en adoptant un rythme soutenu de construction de nouveaux logements avec près de 40.000 nouvelles habitations chaque année (+1,2 % par an, contre +1,1 % en France) au profit notamment des grandes agglomérations et des départements littoraux. La région est ainsi la 4e la plus dynamique en termes de constructions neuves.

Pour remédier à ce phénomène de vacance, les pouvoirs publics ont initié récemment plusieurs démarches de revitalisation des centre villes. Outre les nombreuses initiatives municipales, c'est notamment le cas du Département de la Gironde qui prépare des contrats avec les "villes d'équilibre" mais surtout du plan national "Action cœur de ville" qui vise à mobiliser 5 Md€ sur cinq ans pour redynamiser les centres des villes moyennes. En Nouvelle-Aquitaine, 22 villes sont concernées par le dispositif.