"On peut considérer que le marché bordelais est en surchauffe. L'offre de logements disponibles neufs est faible, avec environ 5 mois de stock, cet état de fait nous préoccupe et chez Belin Promotion, promoteur régional, familial et indépendant, nous essayons donc de choisir des opérations qui nous plaisent et nous correspondent", analyse Gilles Buffin, directeur commercial de Belin Promotion. Dans le logement libre, le prix moyen sur Bordeaux atteint 4.500 €/m2 hors stationnement, mais on observe des prix au dela de 5.400 €/m2 et plus pour des appartements haut de gamme. Cette frange du marché, au-dessus des 5.400 €/m2, représentait 3 % du marché bordelais en 2016. Fin 2017, c'était 19 % des ventes et 26 % de l'offre. Il y a un risque d'hors-sol."

Gilles Buffin voit "plusieurs tendances qui cohabitent" :

"Le marché bordelais de l'hyper centre-ville se caractérise par une population senior qui revend des grandes maisons dans la métropole et des appartements dans des immeubles anciens, et qui cherche en centre-ville des logements fonctionnels, aux normes, avec un ascenseur et de belles prestations. Cette population dispose après la vente de leur précédent logement d'un pouvoir d'achat important, et font preuve d'un fort degré d'exigence. En un an nous avons commercialisé 90 % de notre programme Palais Galien, rue Fondaudège. Pour 50 % de ces ventes, il s'agit d'acquéreurs de plus de 65 ans. On le voit aussi à Lyon et à Paris : c'est le retour des seniors dans de grands appartements en centre-ville."

Les primo-accédants, solvables autour de 3.100 €/m2

Seconde tendance observée par Gilles Buffin :

"Bordeaux est aussi soumise à une très forte demande de la part de primo-accédants, qui cherchent à profiter des taux bas pour s'installer en centre-ville et pouvoir profiter des nouveaux modes de déplacement. C'est une population contrainte dans son pouvoir d'achat, solvable à un prix moyen autour de 3.100 €/m2. On voit bien que dès que nous lançons la commercialisation d'un programme comportant des logements à prix maîtrisé, on doit gérer la frustration, tant la demande est forte. Par ailleurs, on voit assez peu d'accédant sur des prix médians, et les investisseurs continuent d'être séduits par l'attractivité de la ville."

Pour le promoteur, "tant que l'on reste dans une économie de marché, tout l'enjeu est de contenir les niveaux de prix en réfléchissant à des procédés constructifs innovants et en favorisant les opérations mixtes." "La surchauffe est vraie dans le neuf comme dans l'ancien, complète Alexandre Moio, directeur Nouvelle-Aquitaine de Belin Promotion. Je ne pense pas qu'on puisse parler d'effet de bulle car la demande est là et bien là, et la production de nouveaux logements va se poursuivre dans les prochaines années même s'il y aura des élections qui, comme toujours, viendront troubler un peu le sujet. Mais on arrive aujourd'hui, dans la hausse des prix, à un plateau avec un marché qui fait preuve de plus de maturité."

Peu de choix, des prix très élevés : il semble effectivement que les acquéreurs se font plus rares depuis quelques mois dans la métropole bordelaise, calmant de fait la flambée des prix. Belin Promotion a, de son côté, fait le choix d'une stratégie double : créer des opérations comme dans les centres-villes de Bordeaux, Mérignac ou Bègles qui ciblent les seniors, avec des tarifs à l'avenant, comme c'est le cas sur le programme Palais Galien à 6.500 €/m2, et d'autres s'adressant à des publics moins fortunés comme sur l'opération Opéra Chartrons, une résidence de 21 logements dans un quartier prisé de Bordeaux, où les prix maîtrisés ressortent autour de 3.100 €/m2.

Des promoteurs prêts à faire des opérations blanches

Maire de Bordeaux et président de la Métropole, Alain Juppé a mis il y a quelques semaines la pression sur les promoteurs, poussant pour que le prix du foncier passe de 1.000 €/m2 à 600 €/m2. "Etre volontaire, c'est bien. Maintenant, nous sommes aussi dans une économie de marché, souligne Alexandre Moio. Aujourd'hui dans le diffus, les prix du foncier sont très hauts, notamment en raison de l'arrivée de promoteurs qui sont prêts à faire des opérations blanches pour planter leur drapeau à Bordeaux et avoir un bout du marché. A ce coût du foncier s'ajoute le coût de la construction dont les prix ont augmenté, les constructeurs ayant maintenant le choix tant la demande est forte."

"600 €/m2 pour le foncier, c'est tenable si on arrive à sortir des opérations autour de 3.600 €/m2 parking inclus, ajoute Gilles Buffin. Si la puissance publique est assez forte pour l'imposer, ce sera possible."

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Le groupe toulousain Belin Promotion porte le programme Palais Galien Fondaudège - Marie Brizard Héritage, rue Fondaudège à Bordeaux. Le site, qui sera desservi par la future ligne de tramway en construction, comprend plusieurs parties. L'accélérateur de startups Héméra s'installera sur 3 étages de l'ancienne halle industrielle Marie Brizard, complètement réhabilitée. 200 postes de travail seront proposés. Les jeunes pousses devraient pouvoir commencer à y poser leurs valises à l'automne. D'ores-et-déjà, la plupart des bureaux fermés ont trouvé preneur. Un Carrefour Market sera également installé à côté dans l'ancienne halle industrielle. La construction de 94 appartements (plus de 80 ont déjà été vendus) ainsi qu'un parking de 249 places bat actuellement son plein juste à côté. Même si les travaux ont débuté il y a quelques mois, la première pierre vient juste d'être posée, vendredi dernier.

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